2018年，楊先生與其他一百多名業(yè)主購買了長(zhǎng)沙啟迪協(xié)信中心5號(hào)棟的公寓，并在2021年租給了湖南九爍酒店管理有限公司用于經(jīng)營(yíng)酒店，公司按月支付給業(yè)主們固定的租金。

4月時(shí)，部分業(yè)主收到公司發(fā)的函，內(nèi)容中提到因酒店長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，要求與業(yè)主協(xié)商后續(xù)租金標(biāo)準(zhǔn)。隨后，在雙方?jīng)]有協(xié)商達(dá)成一致的情況下，公司直接按照7折給業(yè)主支付租金，這讓大家無法接受。

5月25日，湖南九爍酒店管理有限公司一位負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)與部分業(yè)主協(xié)商過，稱要先和理性的業(yè)主溝通，再和不太理性的業(yè)主溝通，并稱如要解除合同可走司法程序。

該負(fù)責(zé)人表示，欠的3成租金會(huì)在七八月份返還，但還未完全確定。對(duì)于公司方是否屬于單方面更改合同條款，該負(fù)責(zé)人否認(rèn)。

業(yè)主在未協(xié)商情況下被運(yùn)營(yíng)方通知酒店租金收益變7折

5月25日，一位業(yè)主楊女士告訴晨意幫忙記者，“感覺他們就是沒有尊重業(yè)主，強(qiáng)制違約。”

楊女士介紹，當(dāng)時(shí)業(yè)主們以高出周邊平均房?jī)r(jià)的價(jià)格購買長(zhǎng)沙啟迪協(xié)信中心5號(hào)棟公寓的原因，是因?yàn)殚_發(fā)商宣稱這里是帶租約的公寓。

楊先生補(bǔ)充，此前系公寓的銷售人員說“帶著10年的租約”。

記者注意到，在業(yè)主與湖南九爍酒店管理有限公司（以下稱九爍公司）簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》上載明，頭四年租金為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，之后每三年租金進(jìn)行一次上調(diào)，該標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主們的房型掛鉤，各有不同。

楊先生的協(xié)議上顯示，他2021年11月至2025年12月的租金收益為2600元/月，之后會(huì)增加到2900元與3200元，直到10年租期結(jié)束。

楊先生稱，4月時(shí)他收到了酒店發(fā)的函，“說酒店經(jīng)營(yíng)困難，他們目前就按7折的租金給我們支付。”

知情的業(yè)主們均不同意這一調(diào)整，楊先生認(rèn)為，“酒店單方面降租，也沒跟我們做任何協(xié)商，我們肯定是不同意的。”

另一位業(yè)主龍女士針對(duì)這份函件提出了自己的質(zhì)疑，“這個(gè)經(jīng)營(yíng)困難要怎么去判定？是由誰來進(jìn)行判定？我們所知道的情況是2023年和2024年?duì)I業(yè)額有1400多萬元，應(yīng)該不存在經(jīng)營(yíng)困難的問題。”

楊先生與不少業(yè)主目前希望如協(xié)商不成就將協(xié)議解除，收回房子，“找一個(gè)有經(jīng)營(yíng)能力的公司來經(jīng)營(yíng)，我覺得可能對(duì)大家都比較好。”

在《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》關(guān)于房屋交付與返還一項(xiàng)中，記者發(fā)現(xiàn)，其中并未約定如需要提前解約，雙方各自應(yīng)當(dāng)如何操作，僅約定了協(xié)議到期后的返還事宜。

運(yùn)營(yíng)方：暑期會(huì)將欠的租金補(bǔ)上，解除合同就走司法程序

當(dāng)日，晨意幫忙記者與到場(chǎng)的業(yè)主們一同來到了位于湖南湘江新區(qū)啟迪協(xié)信中心5棟4樓的全季酒店，該酒店的運(yùn)營(yíng)方系與業(yè)主們簽約的九爍公司。

業(yè)主們告訴記者，該酒店的每一個(gè)房間的產(chǎn)權(quán)都隸屬于一名業(yè)主，還有業(yè)主購買了兩三個(gè)房間。

一位在場(chǎng)的九爍公司負(fù)責(zé)人表示，按照7折支付租金給業(yè)主有發(fā)通知，“通知上說了隨時(shí)歡迎所有業(yè)主來店里跟酒店方溝通。”

對(duì)于如溝通后業(yè)主不同意降租，該負(fù)責(zé)人稱，“不同意降租就走司法程序。”對(duì)于為何不能雙方溝通直接解除協(xié)議，負(fù)責(zé)人表示，系有公司的領(lǐng)導(dǎo)不同意。

對(duì)于單方面降租后如何處理欠業(yè)主們的租金，負(fù)責(zé)人稱，“這幾個(gè)月包括五一的業(yè)績(jī)也不是很好，等到暑期旺季的時(shí)候，業(yè)績(jī)有提升，會(huì)把這兩個(gè)月的租金欠下的另外三折，會(huì)補(bǔ)給業(yè)主。

但負(fù)責(zé)人也提及，公司在考慮9月份營(yíng)業(yè)額下降怎么辦，“如果說業(yè)績(jī)下滑、現(xiàn)金流斷裂，可能就不是支付7折的租金了。”

負(fù)責(zé)人表示，系根據(jù)酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，公司才做出這樣的決定，由于業(yè)主較多，故沒有辦法與全部業(yè)主都進(jìn)行協(xié)商，“不理性的業(yè)主，我們可能覺得后面溝通會(huì)好一些，等到我們把一些理性的業(yè)主溝通完了之后，后續(xù)再跟一些比較激動(dòng)的業(yè)主去進(jìn)行溝通交流。”

楊女士認(rèn)為，“本來就是酒店違約在先，他們還把我們劃分三六九等？難道去維權(quán)的業(yè)主就是不理性，不維權(quán)的業(yè)主就是理性？”

最終業(yè)主們表示，會(huì)考慮走司法途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。

律師：公司單方面變更合同條款屬違約行為

對(duì)于本事件中的焦點(diǎn)問題，記者咨詢了湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所管委會(huì)委員、高級(jí)合伙人、副主任劉研律師。

劉研表示，甲乙雙方在簽訂合同后，如一方提出對(duì)合同條款進(jìn)行變更，除不可抗力因素影響的情況，必須得到另一方同意，雙方要達(dá)成合意，否則單方面的變更無效。屬于法定可變更事由的情況下單方面變更，系違約行為。

劉研稱，如因酒店違約，導(dǎo)致收取租金目的不能實(shí)現(xiàn)或不能達(dá)成合同中約定的有關(guān)租金的內(nèi)容，業(yè)主們可以提出解除合同，解除系對(duì)違約行為進(jìn)行救濟(jì)的手段，包括要求承擔(dān)違約責(zé)任如支付違約金或損害賠償?shù)取?/p>

劉研提醒，在解除合同前，也應(yīng)審慎考慮后續(xù)該房屋的出租變現(xiàn)等問題。

瀟湘晨報(bào)記者段穎琪 武華康