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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

　　現(xiàn)在，還有人敢炒房嗎？

　　隔壁日本敢。

　　在東京新房售樓處，很多內(nèi)地買家豪擲數(shù)億日元，全款拿下十幾套房產(chǎn)，不少日本人也摩拳擦掌，打算趁這個(gè)機(jī)會(huì)賺個(gè)盆滿缽滿。

　　畢竟如今東京房?jī)r(jià)一路走高，釋放出了無比積極的信號(hào)。

　　這段時(shí)間，日本樓市像是拿了逆襲劇本。

　　據(jù)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所統(tǒng)計(jì)，2025年3月東京23區(qū)新建公寓的平均售價(jià)約為1.5億日元，已是連續(xù)第11個(gè)月突破1億日元。

　　新房?jī)r(jià)格居高不下，留在手里有望保值，轉(zhuǎn)手也能賺上一筆，尤其是在東京都心。

　　根據(jù)東京Kantei公布的數(shù)據(jù)，在2024年日本二手房轉(zhuǎn)售價(jià)值排名前十中，東京核心區(qū)占了一半。

　　位列第一的是港區(qū)，十年內(nèi)二手房的轉(zhuǎn)售價(jià)值高達(dá)227.6%，也就是說，如果轉(zhuǎn)賣出去，售價(jià)能和新建購(gòu)入時(shí)相比翻2.3倍。

　　無論是保值還是增值，有利可圖這一點(diǎn)是確定的。

　　于是，在海內(nèi)外投資者的身后，投機(jī)客也帶著數(shù)以百億計(jì)的熱錢，一股腦涌進(jìn)日本樓市。

　　眾所周知，在日本買房并不難。

　　一來日本沒有限購(gòu)政策，二來日本房貸利率常年處于低位，而且通常只用付10%的首付。

　　這些正中投機(jī)者下懷，一時(shí)間，市場(chǎng)上炒房手段頻出。

　　首先，利用人海戰(zhàn)術(shù)抽簽。

　　作為奧運(yùn)會(huì)選手村的舊址，晴海FLAG的新房抽簽堪比中彩票，平均申請(qǐng)中簽倍率達(dá)到71.1倍。

　　但日媒發(fā)現(xiàn)，當(dāng)很多人抽簽八九輪都落空時(shí)，有名中國(guó)買家卻拿下了整整二十套房。

　　原來，他發(fā)動(dòng)了朋友、公司員工等上百號(hào)人，借用了這100多個(gè)人的名字參加抽簽，抽中的幾率大大增加。

　　如今，豐海町塔樓、品川區(qū)的塔樓仍是“人海戰(zhàn)術(shù)”的重災(zāi)區(qū)，有的新樓盤抽簽倍率甚至高達(dá)200，普通人只能望洋興嘆。

　　其次，滾雪球模式的升級(jí)版：一法人一物件。

　　簡(jiǎn)單來說，滾雪球模式就是拿著銀行貸款去投資房產(chǎn)，用收益再獲得貸款，由此循環(huán)往復(fù)。

　　但問題在于，銀行在評(píng)估第一套房產(chǎn)的收益時(shí)，考慮到運(yùn)營(yíng)時(shí)間短，收益還不太穩(wěn)定，未必能迅速提供第二套房的貸款。

　　然而，日本一名普通上班族，卻依靠銀行貸款，在短短兩年內(nèi)積累了十多套房產(chǎn)。

　　原來，每購(gòu)一棟新房前，他都會(huì)成立一家新公司，申請(qǐng)一個(gè)新法人。由于當(dāng)時(shí)各銀行間的客戶信息不流通等原因，在每家銀行面前，他都是第一次申請(qǐng)購(gòu)房貸款的人。

　　依靠這種方式，他成立了15家公司，累計(jì)貸款25億日元。

　　近年來，隨著銀行審核力度的加大，這種方法也很難行得通。

　　但炒房從來不缺方法，如今又出現(xiàn)了更與時(shí)俱進(jìn)的方式——AI炒房。

　　據(jù)日媒報(bào)道，東京有名人工智能研究員，從大學(xué)起就利用AI估價(jià)，迅速找到被市場(chǎng)低估的房產(chǎn)，買入后經(jīng)過翻修，再高價(jià)賣出賺差價(jià)。

　　借助AI，他的總投資已超過3億日元，收益已經(jīng)高于本職工作的收入。

　　如今，AI炒房已成為新興產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)可觀，但風(fēng)險(xiǎn)也很大。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，不少企業(yè)借此成功上市，但也有的走上了被迫裁員、變賣資產(chǎn)的道路。

　　無論炒房手段如何花樣百出，最終目的都是在短期內(nèi)造富。在這股造富熱潮下，有人實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，有人卻背負(fù)巨債。

　　毫無疑問，炒房客們都賭自己是幸運(yùn)的那一方。

　　但很多人都沒有這么幸運(yùn)，普遍情況是被套牢后，才醒悟“房住不炒”。

　　首先，新房有高溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　手中的新房，可能經(jīng)過了無數(shù)輪的競(jìng)價(jià)和溢價(jià)才到自己手上，自己是否接下了最高位的一棒，買在了山頂上，沒有人能肯定。

　　其次，就算想用租金緩解一下現(xiàn)金流壓力，也容易遇到出租難。

　　花高價(jià)購(gòu)入的新房，租金自然也不便宜，有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力承租的人還是少數(shù)，最終容易導(dǎo)致租金收益低于預(yù)期。

　　更何況，為了遏制炒房潮，東京都政府也出手了。

　　2025年3月，東京都政府要求開發(fā)商采取措施，在市區(qū)再開發(fā)項(xiàng)目中的公寓中，每名購(gòu)房者最多只能申請(qǐng)兩套房產(chǎn)。

　　此外，神戶市也在今年年初宣布，將率先探討引入塔樓空置稅。

　　在火熱的日本樓市面前，不少炒房客瞄準(zhǔn)了買房門檻低，便開始蠢蠢欲動(dòng)。

　　但被很多人忽略的是，日本房產(chǎn)投資的基礎(chǔ)邏輯是長(zhǎng)期持有，穩(wěn)定收益，并不適合短期內(nèi)買進(jìn)賣出。

　　尤其是對(duì)于普通人而言，想短期內(nèi)吃到紅利無可厚非，但一步踩錯(cuò)，影響的往往是整個(gè)未來。