實踐中，有時候拆遷戶會被告知“拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)就這樣”“補償就是這么多我也沒辦法”，在拆遷方的各種搪塞和敷衍之下，有的拆遷戶簽了不合理的補償協(xié)議。

今天，圣運律師事務(wù)所拆遷律師告訴您，各地區(qū)補償標(biāo)準(zhǔn)可能因為各地經(jīng)濟發(fā)展水平不一，政策不一而有一定差異，但補償原則不會變。實踐中，根據(jù)這幾項補償原則您一樣可以判斷出拆遷方給出的補償款是高是低，是否侵害了您的權(quán)益。

《土地管理法》第四十八條原文

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

01

征收核心原則：不降低原有生活水平

這一基本原則對廣大被征收老百姓來說可謂是定海神針，是農(nóng)村土地征收工作中的一項非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。

圣運律師代理的不少農(nóng)村拆遷案件，補償標(biāo)準(zhǔn)不少僅僅幾百元一平，拆遷方能說的出口，我們可不能答應(yīng)！首先，宅基地上房屋的“重置成新價”絕非兩三百一平的費用所能拿下的。再者，拆遷項目的目的是拿地，無論是新房還是舊房，無論是磚混還是土坯房。房子所占的土地才最值錢的。所以不能單看房屋結(jié)構(gòu)，更多要考慮土地價值。如果每平只給兩三百補償，也根本無法保障原有生活水平，所以類似這樣的拆遷補償是不合法的。

“原有生活水平不降低、長遠生計有保障。”這項規(guī)定對我們被征收老百姓來說如何理解呢？簡單說，“越拆越窮”以及“倒貼錢購置與原拆遷房相似的安置房”都是降低原有生活水平的表現(xiàn)，遇到類似情況，我們應(yīng)當(dāng)意識到自己征收權(quán)益正受到侵害，要及時提起相關(guān)法律程序。

02

征收補償五大項目不能少

在第四十八條第二款中明確了征收的五大補償項目，“征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。”

土地補償費，安置補助費，農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，被征地農(nóng)民的社會保障費用，這五項法定補償項目一個都不能少。

在短視頻普法中，有粉絲擔(dān)憂自己的戶口不在本村，父親的宅基地是否能繼承，后續(xù)補償是否享有。自然資源部經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門給出答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記，解除了進城落戶后顧之憂。根據(jù)“地隨房走”的原則，城鎮(zhèn)子女可以合法繼承農(nóng)村老家的房子，對于宅基地的使用權(quán)也可以一并繼承，以后遇到征收問題，也會拿到相應(yīng)的補償款。

03

征收補償和區(qū)片綜合地價密不可分

第四十八條第三款明確，農(nóng)村征地補償不再以年產(chǎn)值的倍數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，改由省、自治區(qū)、直轄市通過制定，公布區(qū)片綜合地價的方式來確定。因此，區(qū)片綜合地價直接關(guān)系到被征收土地一畝值多少錢，以蘭州城關(guān)區(qū)為例，目前官方網(wǎng)站公布的綜合地價一畝35萬多，大家注意，綜合地價不是你獲得的所有補償，如果建造了相關(guān)運營場地，還會涉及到建筑材料補償，裝修和停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)龋热绠?dāng)年蘭州城關(guān)區(qū)宋家灘征收，村民就獲得了每畝640萬的補償款，遠遠超過綜合地價標(biāo)準(zhǔn)。

王有銀律師提示大家，區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)并非不可改變，農(nóng)民對本地現(xiàn)有的區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)不滿的，有權(quán)通過申請聽證等程序提出自己的意見和主張。長期未調(diào)整、更新的區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)也會在實務(wù)中受到合理性的質(zhì)疑。這些都有賴于農(nóng)民朋友及時向?qū)I(yè)律師尋求幫助并提起相應(yīng)的程序。

04

明確補償方式保障農(nóng)民權(quán)益

第四十八條第三款明確，農(nóng)民遇到征收時的補償方式和原則，進一步保障農(nóng)民權(quán)益：農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

這一條款幾乎賦予了農(nóng)村住宅房屋接近于城市房屋的補償權(quán)利事項，補償?shù)轿缓蟛趴砂徇w避免拆了舊房無新房的情況，對于補償方式也賦予了農(nóng)民朋友選擇的權(quán)利，這無疑是新法帶給被征地農(nóng)民的重要福音。

《土地管理法》的實施無疑為被征收老百姓提供了制度上的保障，而今年新實施的《土地管理法實施條例》進一步細化土地征收程序，對土地征收的規(guī)定更加的健全和科學(xué)，與國有土地上房屋征收原則和精神基本接近一致，對于被征地農(nóng)民權(quán)益提供了更好的保障。權(quán)益的保障需要權(quán)利行使，不少地區(qū)仍存在違規(guī)征收損害利益的情況，一旦有疑問就要及時咨詢專業(yè)律師和所涉項目的負責(zé)人，若不能排除疑問就要謹(jǐn)慎簽字、搬遷。

文章 | 北京圣運律師事務(wù)所高級合伙人王有銀律師

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