我國的房地產(chǎn)行業(yè)不會再有普漲行情，只有結(jié)構(gòu)性機會和區(qū)域性機遇。這是我國房地產(chǎn)市場從增量擴張轉(zhuǎn)為存量優(yōu)化這一新周期的必然。

宏觀層面利好持續(xù)，微觀層面聚焦“好房子”

宏觀層面的利好還會持續(xù)釋放，自2024年提出要推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”以來，頂層設(shè)計就在不斷的放大招，匹配房地產(chǎn)發(fā)展新模式的融資制度也將推出。

微觀層面繼續(xù)聚焦“產(chǎn)品力”即“好房子”，5月1日正式實施的《住宅項目規(guī)范》倒逼住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升，往昔“產(chǎn)品為王、百花齊放”的時代有望再現(xiàn)。

以頭部房企為主力群體的產(chǎn)品創(chuàng)新和讓利進一步推動，超高贈送、跨級配置、全場景智能化等都可能是標(biāo)配。

上述舉措，都有非常明確的目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年末，全國商品房待售面積為6.7億平方米；2024年末，全國商品房待售面積為7.5億平方米；截至2025年2月末，全國商品房待售面積為7.98億平方米，同比增長5.1%，這一數(shù)據(jù)也是自2016年以來同期的最高值；房地產(chǎn)市場的庫存壓力仍在增加。

有機構(gòu)預(yù)測未來新建商品房市場將形成8-10萬億元的規(guī)模，并保持平衡，業(yè)界對此持保留態(tài)度。

人口紅利消退?、城鎮(zhèn)化增速降檔?和存量替代加速??等因素放大了房地產(chǎn)市場的難點，必須以針對性舉措減壓力、提信心。

土地紅利和金融杠桿不再，房企和剛需群體如何雙向奔赴？

2019年，頭部房企的凈利潤率為15%-25%，但當(dāng)土地紅利、金融杠桿與政策寬松等因素都不再回歸或極難獲取，2024年的上市房企凈利潤率中位數(shù)已降至5.2%。

2024年，300城各類用地成交規(guī)劃建面為14.0億平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。

2025年第一季度，全國300城出讓的土地建面少11.2%，但成交金額增加17.6%。

大多數(shù)房企正在深入分析市場需求，根據(jù)不同城市、不同項目的特點，制定個性化的去庫存方案，而在努力去庫存的同時，房企需要積極優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)，其重要策略之一是聚焦核心城市拿地，進而打造“好房子”。

有觀點指出，房貸利率最能體現(xiàn)樓市的冷暖，如果利率高，說明市場過熱，反之說明市場過冷。其論據(jù)是：2018年-2021年，很多人的房貸利率在5%以上，但市場非常火爆。

其實，經(jīng)濟層面對房地產(chǎn)行業(yè)最直接也最樸素的影響就是，就業(yè)和收入是買房的基礎(chǔ)，也是促進房價上漲的必備條件，這一細節(jié)，消費群體各自感同身受，按需選擇永遠有效。

信心重于黃金，修復(fù)信用鏈條，重建市場信心，促進金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)的過程漫長而艱巨，甚至?xí)蟹磸?fù)，在此期間，任何房地產(chǎn)市場“到頂了”還是“見底了”的論斷，角度不同、站位不同，不能換位體驗，都過于局限。