為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳明

被告：甲公司

關(guān)聯(lián)關(guān)系：陳明與甲公司為商品房買賣合同糾紛的雙方當(dāng)事人 。

（二）原告訴求與事實(shí)理由

陳明訴請：

判令陳明與甲公司于 2013 年 9 月 30 日簽訂的《商品房買賣合同》及 2015 年 9 月 13 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》無效；

判令甲公司返還購房款 1493955.9 元、13 號車庫費(fèi)用 360000 元；

判令甲公司返還房屋維修基金 18342 元、燃?xì)鈭笱b費(fèi) 4200 元、有線電視報裝費(fèi) 300 元；

判令甲公司支付購房款及其他資金占用利息（分階段按貸款利率倍數(shù)計算）；

判令甲公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)理由：2013 年 9 月 30 日，陳明購買位于北京市懷柔區(qū)的一號房屋，與甲公司簽訂《購房合同》，2015 年 9 月 13 日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，并陸續(xù)支付購房款、車庫費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用。后發(fā)現(xiàn)甲公司開發(fā)房屋為人才公租房，不得對外銷售，且未取得商品房銷售許可證明，其銷售行為違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致合同目的落空，故訴至法院要求返還款項(xiàng)并賠償損失。

（三）被告答辯

甲公司辯稱：

認(rèn)為合同有效，不同意返還購房款，稱房屋未實(shí)際交還公司，依合同相對性不應(yīng)返還；

不同意返還車庫費(fèi)用，理由是車庫未返還；

對陳明主張的其他購房費(fèi)用，因無交付憑證不予認(rèn)可；

不同意支付資金占用利息，認(rèn)為買賣房屋不產(chǎn)生該利息，且車庫價格無變化，不存在經(jīng)濟(jì)損失；

依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，陳明接受房屋性質(zhì)變更為人才公租房，無權(quán)要求經(jīng)濟(jì)損失。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

合同簽訂：2013 年 9 月 30 日，陳明與甲公司簽訂《購房合同》，約定購買一號房屋；2015 年 9 月 13 日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，確認(rèn)房屋面積差價款并明確房屋變更為人才公租房 。

款項(xiàng)支付：陳明支付購房款 1493955.9 元、車庫費(fèi)用 360000 元，主張還交納了其他費(fèi)用但無法提供憑證 。

房屋性質(zhì)與處罰：涉案地塊立項(xiàng)為人才公租房項(xiàng)目，甲公司因違規(guī)售房被懷柔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會行政處罰 。

房屋騰退：陳明于 2015 年入住，2023 年按要求搬離涉案房屋 。

二、爭議焦點(diǎn)

陳明與甲公司簽訂的《購房合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是否有效？

甲公司應(yīng)否返還購房款、車庫費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用？

陳明主張的資金占用利息及賠償損失是否應(yīng)得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及損害社會公共利益的合同無效。涉案房屋為人才公租房，按政策不得銷售，甲公司未取得商品房預(yù)售許可證即售房，既違反公租房管理規(guī)定，又違反商品房銷售強(qiáng)制性規(guī)定，故合同及補(bǔ)充協(xié)議無效。

（二）款項(xiàng)返還責(zé)任

合同無效后，依據(jù)《民法典》第一百五十七條，甲公司應(yīng)返還因合同取得的財產(chǎn)。陳明已騰退房屋及車庫，雖未直接交還甲公司，但在住建部門責(zé)令整改的情況下，其騰退行為應(yīng)視為完成返還義務(wù)，甲公司應(yīng)返還購房款及車庫費(fèi)用。而陳明未能舉證證明甲公司收取其他費(fèi)用，該訴求不予支持。

（三）損失賠償判定

甲公司明知房屋性質(zhì)仍違規(guī)銷售，存在主要過錯；陳明在購房時未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)，亦有一定過錯。法院綜合雙方過錯程度，酌情支持陳明主張的資金占用利息，按貸款利率倍數(shù)計算，以彌補(bǔ)其經(jīng)濟(jì)損失。

四、裁判結(jié)果

法院依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條之規(guī)定，判決：

確認(rèn)陳明與甲公司簽訂的《購房合同》《補(bǔ)充協(xié)議》無效；

甲公司于判決生效后七日內(nèi)返還陳明購房款 1493955.9 元、車庫款 360000 元；

甲公司于判決生效后七日內(nèi)按貸款利率倍數(shù)賠償陳明經(jīng)濟(jì)損失（分階段計算）；

駁回陳明其他訴訟請求。

五、案件啟示

謹(jǐn)慎審查項(xiàng)目資質(zhì)：購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)核實(shí)開發(fā)商是否取得預(yù)售許可證、土地性質(zhì)及項(xiàng)目規(guī)劃等資質(zhì)，避免因合同無效導(dǎo)致?lián)p失。

留存交易憑證：交易過程中，應(yīng)妥善保存支付憑證、收據(jù)、合同等資料，以便在糾紛發(fā)生時能夠有效舉證。

企業(yè)合規(guī)經(jīng)營：開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，不得違規(guī)銷售保障性住房，否則將面臨行政處罰及民事賠償責(zé)任。

關(guān)注政策變化：合同履行過程中，若遇政策調(diào)整導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，避免損失擴(kuò)大。