作者：周軍律師.

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在司法實踐中，時常出現這樣的情況：合同約定房屋性質為 “商業辦公”，但實際被買受人用于居住。

這種情況下，買受人能否依據房屋實際用于居住的事實來排除執行？

最高院在《中國某某銀行股份有限公司成都分行、王某秀等案外人執行異議之訴再審案》中明確：

即使商品房買賣合同約定房屋性質為商業辦公，但如果買受人實際用于生活居住，仍屬于商品房消費者，享有排除房屋執行的權利。

最高院認為，

關于某某分行主張原審適用法律錯誤，案涉房屋系“辦公”性質，王某秀、余某佳不屬于“商品房消費者”，不應適用《執行異議和復議規定》第二十九條規定排除執行的問題，根據在案證據，案涉房屋包括較為齊備的生活設施設備，具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳確系用于生活居住，且余某佳在成都市范圍內名下無其他用于居住的房屋。據此，原判決認定案涉房屋系用于居住生活符合客觀事實，本案符合《執行異議和復議規定》第二十九條第二項的規定情形，并無不當，不存在適用法律錯誤。

關于某某分行主張原審認定的基本事實缺乏證據證明，王某秀、余某佳未按照合同約定向資金監管賬戶付款，故王某秀、余某佳舉示的購房款支付憑證不能作為其“已支付的價款”依據的問題，根據現已查明的案件事實，王某秀、余某佳作為房屋買受人，在案涉房屋被查封前與某某公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，并已向某某公司名下賬戶支付了相應購房款，已符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定的付款條件。故某某分行該項理由，缺乏事實和法律依據，不能成立。

案涉房屋在《四川省商品房買賣合同(預售)》以及房屋摘要信息中均明確為商業辦公，案涉房屋系辦公性質，土地屬于40年產權的商服金融用地。

同時，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條對“商品房消費者”進行界定，僅適用于居住性質的房屋，且其指向的僅僅是房地產開發商所開發的預售商品住房。

再審申請人認為涉案房屋買受人甲不是商品房消費者，涉案房屋非居住房屋，不享有《執行異議和復議規定》第二十九條排除執行的權利。

但最高院認為，根據在案證據，案涉房屋包括較為齊備的生活設施設備，具有居住生活用房的使用功能，甲確系用于生活居住，且在成都市范圍內名下無其他用于居住的房屋，可以依據《執行異議和復議規定》第二十九條排除執行。

周軍律師提醒，最高法明確指出，判斷買受人是否屬于“商品房消費者”的關鍵在于房屋的實際用途，而不僅僅是合同約定的房屋性質。買受人實際用于生活居住且具備居住功能的房屋，應受到商品房消費者保護。遇到相關問題，建議咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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