"手里有筆閑錢，要不要提前還房貸？"這是很多買房家庭糾結的問題。

提前還款到底劃算還是不劃算呢？

今天，我們用真實數據算筆賬，從等額本息/本金、投資收益等角度，來具體分析一下。

一、等額本息 vs 等額本金：提前還款時機不一樣

1. 等額本息（每月還款額相同）

等額本息還房貸，前期的利息占比高，本金還得少。

適合提前還款時間：貸款總期限的前1/3階段（比如30年貸，前10年還最劃算）。

舉個例子：

貸款100萬，利率4.9%，30年等額本息

前5年已還利息：約17.4萬（占總利息的32%）

第10年提前還50萬：節省利息約13萬

第20年提前還50萬：僅節省利息約3.5萬

因此，等額本息越早提前還，省利息越多，如果資金充裕，在前10年內提前還款，更劃算。

2. 等額本金（每月本金相同，利息遞減）

等額本金的前期月供高，利息占比逐月降低。

適合提前還款時間是貸款總期限的前1/2階段（比如20年貸，前10年還較劃算）。

舉個例子：

貸款100萬，利率3.15%，20年等額本金

前5年已還利息：約13.3萬（占總利息的42%）

如果第8年提前還50萬：節省利息約9.5萬

如果第15年提前還25萬（因為只剩25萬本金）：僅節省利息約2萬

因此，如果想最大化節省利息，建議在前10年內提前還款，效果更顯著。

當然，如果手頭充足，在留足應急資金后，能早還房貸就早還房貸，不要局限在上面例子中的年限。畢竟只有本金不斷減少，利息才會減少的。

二、機會成本：其他投資收益率

如果這筆錢不提前還貸，拿去投資，收益率能跑贏房貸利率嗎？

現在深圳的房貸利率越來越低了，商貸利率3.15%，公積金貸款利率已經2.6%了。

投資收益率超過3.2%就劃算（稅后）。

如果選擇保守理財（國債、大額存單）目前利率約2-3% ，沒有提前還貸劃算。

如果你能炒股/基金年化4%，那么投資就更劃算，當然，能從股市賺到錢，那也是高手了。

所以，如果你是低風險投資者（收益<3.2%），提前還房貸更穩妥。

如果你是高風險投資者（收益>4%），就可以考慮考慮投資，但是需要承擔收益波動，甚至虧損。

三、3類人最適合提前還貸

1. 房貸利率高位站崗者（如5%+），無高收益投資渠道。

1. 厭惡負債心理者（還清房貸能極大提升幸福感）。

3. 等額本息前期階段者（省利息效果最明顯）。

3類人不建議提前還貸

1. 公積金貸款者（利率2.6%，幾乎全球最低）。

2. 等額本金后期階段者（利息已還大部分，省不了多少）。

3. 有靠譜投資渠道者（收益率能穩定覆蓋房貸利率）。

最后提醒

如果你要提前還貸前，需要先向銀行確認是否允許縮短年限？（比減少月供更省利息）。

同時要保留3-6個月應急資金，畢竟除了房貸，平時吃吃喝喝、孩子教育、父母養老等還要花費很多，如果一下子全部拿去還房貸了，萬一碰到什么突發狀況，手頭沒有現金用，也是挺麻煩的。