此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：丙公司

被告：丁公司

第三人：戊公司

（二）原告訴求與事實理由

丙公司訴請：

判令戊公司協助辦理位于北京市大興區（以下簡稱一號房屋）抵押權注銷登記手續；

在第 1 項請求履行完畢后 7 日內，丁公司協助辦理一號房屋產權登記手續；

本案訴訟費用由丁公司承擔。

庭審中，丙公司撤回要求丁公司支付延期辦理產權登記違約金的訴求。

事實理由：丙公司于 2020 年 7 月 17 日開始占有使用一號房屋，并陸續簽訂供熱、燃氣合同。2020 年 12 月 28 日，丙公司與丁公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，支付全部房款 2750789 元。合同約定丁公司應在 2021 年 1 月 31 日次日起 730 日內辦妥產權登記，否則按日萬分之一支付違約金。一號房屋存在戊公司的抵押權，但丁公司售房時表示戊公司同意銷售，且合同附件有戊公司同意銷售函件。根據相關法律，戊公司在丙公司支付全部房款后，僅能就售房款優先受償，應協助辦理抵押權注銷登記，丁公司也應履行協助辦理產權登記的義務。

（三）被告與第三人答辯

丁公司未作答辯。

戊公司述稱：

同類案件已認定購房主體應為自然人，丙公司不是實際購房人，不具訴訟權利，應駁回起訴；

丙公司購房事實存疑，需查實是否借購房對抗抵押權；

即便存在真實購房行為，購房協議也不能對抗戊公司合法抵押權；

戊公司抵押權并非基于房屋開發貸款設立，對丁公司無資金監管義務，無過錯，抵押權不應消滅，不應注銷抵押登記；

丙公司為法人，一號房屋為辦公用房，不符合房屋消費者物權期待權保護條件，戊公司仍應就一號房屋優先受償，不應為丙公司辦理過戶登記。

（四）法院認定事實

房屋買賣相關：2020 年 12 月 28 日，丙公司與丁公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定丙公司以 2750789元購買一號房屋，合同載明房屋已抵押給戊公司，抵押登記日期為 2020 年 5 月 26 日，債務履行期限至2022 年 5 月 28 日，雙方辦理了網簽備案。丙公司支付購房款，丁公司出具發票，丙公司辦理房屋入住。

抵押相關：2020 年 5 月 22 日，己公司與戊公司簽訂《融資租賃合同（售后回租）》，融資額 250000000 元，并辦理公證。2020 年 6 月 10 日，戊公司與己公司、丁公司簽訂《抵押合同》，丁公司以包括一號房屋在內的房產為債務提供抵押擔保，評估價值 503860000 元，抵押金額 500000000 元，辦理公證和抵押登記。

其他：戊公司向北京市住房和城鄉建設委員會出具同意抵押房屋銷售聲明，包括一號房屋，但仍主張對抵押物享有抵押權。后戊公司申請執行證書，確定對丁公司抵押的不動產行使抵押權并優先受償。

二、爭議焦點

丙公司是否具備本案訴訟主體資格，是否為一號房屋實際購房人？

丙公司與丁公司的購房協議能否對抗戊公司對一號房屋的抵押權？

戊公司是否應協助辦理一號房屋抵押權注銷登記，丁公司是否應協助辦理產權登記？

三、案件分析

（一）合同效力與主體資格

丙公司與丁公司簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》是雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。雖然戊公司以同類案件認定購房主體應為自然人，質疑丙公司訴訟資格，但并無明確法律規定法人不得購買此類房屋，丙公司基于合同關系主張權利，具備訴訟主體資格。

（二）抵押權與購房協議的關系

戊公司同意丁公司銷售抵押房屋，根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條，在抵押權人同意轉讓抵押財產的情況下，其僅能就轉讓價金優先受償，喪失對已售房產的物上追及力。丙公司已支付全部房款，戊公司對一號房屋優先受償權的基礎已喪失。

（三）各方義務認定

丙公司履行了支付房款義務，丁公司作為出賣人，在抵押權注銷后有義務協助辦理房屋產權登記；戊公司作為抵押權人，在喪失對一號房屋優先受償權基礎的情況下，應協助辦理抵押權注銷登記。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》《中華人民共和國民事訴訟法》相關規定，缺席判決：

本判決生效后 10 日內，戊公司協助丙公司辦理一號房屋抵押權注銷登記手續；

本判決第一項履行完畢后 10 日內，丁公司協助丙公司辦理一號房屋產權登記手續。

五、案件啟示

交易前審慎調查：購房方在購買抵押房屋時，不僅要確認抵押權人是否同意銷售，還需了解抵押相關具體情況，避免后續糾紛 。

抵押權人權利邊界：抵押權人同意抵押物轉讓后，應明確自身權利范圍，避免因對法律規定理解偏差，導致權利主張無法得到支持 。

合同履行與風險防范：合同雙方應嚴格履行合同義務，出賣人在房屋存在抵押的情況下，需妥善處理抵押與產權登記的關系；購房方要關注合同約定的產權登記時間及違約責任。