來(lái)源：不良資產(chǎn)頭條

2025年5月11日，重慶第五中級(jí)人民法院一紙裁定書，宣告中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)誕生了首個(gè)起死回生的超級(jí)案例：金科股份1470億元債務(wù)“清零”，成為全國(guó)首家通過(guò)司法重整成功卸下歷史包袱的千億級(jí)上市房企。

極限操作 26億解決千億債務(wù)

債權(quán)人超8400家、資產(chǎn)規(guī)模超2000億元，覆蓋全國(guó)30余個(gè)城市。這場(chǎng)涉及千億級(jí)的債務(wù)手術(shù)，僅靠26.28億元戰(zhàn)略投資款便實(shí)現(xiàn)杠桿撬動(dòng)，堪稱資本市場(chǎng)的四兩撥千斤、房地產(chǎn)行業(yè)的極限操作。

金科的重整之路始于2023年5月，內(nèi)部董事會(huì)后提出主動(dòng)向法院申請(qǐng)重整及預(yù)重組的設(shè)想。2024年，金科股份引入上海品器聯(lián)合體、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金三家產(chǎn)業(yè)投資人，重整投資人已形成“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國(guó)企”的投資組合，同時(shí)完成與十多家財(cái)務(wù)投資人的滿額簽約，重整投資人以26.28億元認(rèn)購(gòu)公司資本公積轉(zhuǎn)增的30億股。具體來(lái)看：

小額債權(quán)（5萬(wàn)元以下）：全額現(xiàn)金清償，確保中小供應(yīng)商基本權(quán)益。

大額債權(quán)（超過(guò)5萬(wàn)元部分）：每100元債權(quán)可獲得2.53股金科股票（抵債價(jià)0.865元/股，按2024年12月股價(jià)測(cè)算）和100份信托受益權(quán)（每份估值0.0192元），綜合清償率達(dá)22.36%，較破產(chǎn)清算狀態(tài)下的3.02%提升近7倍。

優(yōu)先債權(quán)：職工債權(quán)、稅款債權(quán)100%現(xiàn)金清償，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)或抵債優(yōu)先受償，避免引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

加入不良資產(chǎn)行業(yè) 重建經(jīng)營(yíng)模式

為了重整成功，金科讓渡了董事會(huì)控制權(quán)，并將3000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備注入特殊資產(chǎn)平臺(tái)。未來(lái)金科將專注于困境資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的投資與處置，提供特殊資產(chǎn)全生態(tài)的“理債”服務(wù)，包括資產(chǎn)變現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)、管理、處置及提供金融工具的解決方案。特殊資產(chǎn)將與投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)一起成為其四大主營(yíng)業(yè)務(wù)。

金科股份也 在年報(bào)中對(duì)“特殊資產(chǎn)行業(yè)”進(jìn)行了展望分析：行業(yè)市場(chǎng)空間巨大，其中僅不良資產(chǎn)的存量規(guī)模就達(dá)10萬(wàn)億元。經(jīng)過(guò)本輪行業(yè)深度調(diào)整，市場(chǎng)主體將大幅減少，大量因企業(yè)主體陷入困境而產(chǎn)生的特殊資產(chǎn)將逐漸增多。這為重整后的 金科股份 帶來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)， 金科股份 在 房地產(chǎn)開發(fā) 方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，且重整成功后可以輕裝上陣參與特殊資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和盤活，在特殊資產(chǎn)管理市場(chǎng)形成較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力和差異化的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而獲得快速發(fā)展的先機(jī)。

這是金科首次官方宣布加入不良資產(chǎn)行業(yè)，此前也有融創(chuàng)等房企通過(guò)與AMC合作拿一些困境地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，但并未成為主業(yè)。

可以說(shuō)，是長(zhǎng)城資產(chǎn)改變了金科的基因，讓金科看到了不良資產(chǎn)行業(yè)巨大的發(fā)展空間足以支撐起一個(gè)A股上市公司。

金科股份重整完成后，保留公司和非保留公司中共有近600個(gè)項(xiàng)目。長(zhǎng)城資產(chǎn)將配合公司對(duì)重整后的保留項(xiàng)目及非保留項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盤活方案。金科股份將配合長(zhǎng)城資產(chǎn)梳理其在重慶區(qū)域?yàn)橹鞯拇媪宽?xiàng)目，尋求代建代管等合作機(jī)會(huì)。

此外，長(zhǎng)城資產(chǎn)幫助金科股份在不良資產(chǎn)管理市場(chǎng)形成較強(qiáng)的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力；探索房地產(chǎn)新形勢(shì)下“不良資產(chǎn)+”的風(fēng)險(xiǎn)化解方案，為金科股份帶來(lái)快速發(fā)展的先機(jī)。