都是新城，命運(yùn)卻不相同。

　　有的早已成為大佬，比如珠江新城、白云新城；有的則還在苦苦掙扎，比如今天要說(shuō)的海珠新城。

　　上一次來(lái)這里還是在2022年，那時(shí)雖然樓市開始逐漸步入至暗時(shí)刻，但由于海珠沒(méi)啥新盤，且項(xiàng)目畫的餅很大很大，所以也是備受關(guān)注，開盤價(jià)格最高一度來(lái)到7.5萬(wàn)/平。

　　而如今項(xiàng)目已有樓棟交付，賣成了現(xiàn)樓，最新價(jià)格也來(lái)到了3.8萬(wàn)/平。

　　是的，價(jià)格腰斬，這也是我來(lái)看它的原因。

　　實(shí)景

　　由于是現(xiàn)樓狀態(tài)，所以一切都更加直觀，大門口的飛馬雕像可以說(shuō)是非常經(jīng)典了，你還在哪里見過(guò)？

　　樓下的底商并不多，不過(guò)已經(jīng)有美宜佳開業(yè)了，剩下的就是裝修公司了，這也非常合理的，一般新房交付，除非是項(xiàng)目招商，便利店、裝修公司、中介公司基本上就是最早入駐的商家。

　　不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)中介公司入場(chǎng)，也算是側(cè)面說(shuō)明了項(xiàng)目的熱度不足的問(wèn)題。

　　走進(jìn)大門之后的景觀如下，正對(duì)著9號(hào)樓，這奇怪的設(shè)計(jì)是有點(diǎn)奇怪的。

　　不過(guò)走到小區(qū)內(nèi)部，朝外望的 話，效果會(huì)好很多。

　　海珠新城 悅湖璽組團(tuán)的面積其實(shí)并不大，所以園林規(guī)模有限，下面的這一張圖片基本就是園林全貌了。

　　不過(guò)走在小區(qū)內(nèi)部看的話，園林的布置還是挺不錯(cuò)的。

　　有一說(shuō)一，樓棟的入戶其實(shí)還算可以的，整體的挑高和設(shè)計(jì)都還算比較有品質(zhì)感，就是這個(gè)物管站崗的我覺(jué)得不夠大氣。

　　實(shí)體樣板間設(shè)置在6棟的7樓，有110B、110C和131平的樣板間，所有的戶型視頻我也拍了視頻，有需要的可以在文末找我拿。

　　因?yàn)楹Ｖ樾鲁潜笨亢Ｖ楹竦毓珗@，所以 北向是比南向視野更開闊的，這次在實(shí)體樣板間也是清晰地看到了城市天際線。

　　這還是7樓的景觀，可以想象越往上的視野肯定是會(huì)越好的。

　　項(xiàng)目實(shí)景給我的感覺(jué)其實(shí)還是不錯(cuò)的，可以打個(gè)中等的分?jǐn)?shù)，在能看到得到的地方是沒(méi)有什么可吐槽的。

　　當(dāng)然，前提是不拿現(xiàn)在的新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)來(lái)跟它對(duì)比，畢竟現(xiàn)在吃得太好了。

　　3.8萬(wàn)/平，值不值？

　　這次3.8萬(wàn)的價(jià)格是項(xiàng)目放出的一批一口價(jià)單位，分布在現(xiàn)樓1棟和3棟，戶型有95平、110平和131平的三四房，具體的樓棟看下表。

　　如果你對(duì)這些特價(jià)房源感興趣，也可以在文末通過(guò)掃碼跟我取得聯(lián)系。

　　不過(guò)雖然價(jià)格 降是真的降了，也創(chuàng)下了海珠的新低，但是性價(jià)比夠高么，放到全市，倒也未必。

　　1、配套一般；

　　你可能不敢相信，這個(gè)曾經(jīng)賣7.5萬(wàn)/平的項(xiàng)目，學(xué)鐵商沒(méi)一個(gè)強(qiáng)的。

　　項(xiàng)目不近地鐵，離瀝滘地鐵站大概有個(gè)1.7公里；學(xué)校目前對(duì)口的是旁邊的南武實(shí)驗(yàn)學(xué)校，屬于市一級(jí)。

　　周邊的商業(yè)基本上都是之前的小區(qū)底商，日常生活應(yīng)該夠用，但不夠豐富。

　　而小區(qū)內(nèi)其實(shí)是沒(méi)有會(huì)所或者泳池等生活配套的，能數(shù)的東西除了園林、車庫(kù)，就剩旁邊的幼兒園了。

　　那你可能會(huì)問(wèn)，那當(dāng)初買的人圖它啥啊，我只能說(shuō) 餅好！

　　2、舊規(guī)產(chǎn)品；

　　上面也說(shuō)了，單看交付，其實(shí)還可以，但是放到現(xiàn)在，產(chǎn)品肯定是有點(diǎn)過(guò)時(shí)的。

　　現(xiàn)在新規(guī)80多平都能做4房2衛(wèi)，海珠新城95平的3房顯然就比不過(guò)了。

　　3、毛坯交付；

　　是的，這些一口價(jià)都是毛坯交付，所以買下之后還要加上一筆裝修費(fèi)用才行。當(dāng)然也可以讓開發(fā)商給你裝修，只需要每平米加3000元，那么實(shí)際單價(jià)需要4.1萬(wàn)/平。

　　廚房帶裝修交付效果

　　那么總價(jià)也會(huì)接近400萬(wàn)，而在這個(gè)價(jià)格段，能夠選擇的項(xiàng)目就不少了，且配套都會(huì)好一些。

　　比如中建天鈺靠近地鐵、中旅天宸府有好的學(xué)校等。

　　那么是不是海珠新城就不能買了么？肯定不是。

　　相比海珠的其它項(xiàng)目，這里其實(shí)會(huì)更安靜，居住舒適度會(huì)更高，我會(huì)認(rèn)為這里很適合養(yǎng)老居住。

　　周邊住戶不多，不會(huì)很嘈雜，但又靠近市中心，離核心配套不遠(yuǎn)。

　　事實(shí)上，今天踩盤看到了一些來(lái)看房的，還都是有點(diǎn)上了年紀(jì)的，非常符合我認(rèn)為的買家畫像。

　　命運(yùn)多舛

　　海珠新城之所以會(huì)變成這樣，其實(shí)就兩個(gè)字，缺錢。

　　舊改本就是開發(fā)工程中最難的類型，更何況是一個(gè)占據(jù)了中軸位置的超級(jí)舊改。

　　開發(fā)前覺(jué)得錢能解決的問(wèn)題都不是問(wèn)題，但問(wèn)題是后面沒(méi)錢了，開發(fā)商也處于資金鏈斷裂的邊緣。

　　后面我們聽到的項(xiàng)目消息，基本上都是負(fù)面消息，什么停工、臨遷費(fèi)停發(fā)、復(fù)建房延期等等，要么就是降價(jià)消息了。

　　當(dāng)然時(shí)不時(shí)也有一些好消息，比如復(fù)建房交付，新房交付，成功引入了央企中信等等。

　　占據(jù)著這么好的地段，爛尾肯定是不可能的，但 看著下面一大片未拆的舊村，你就知道，這是一場(chǎng)非常艱難的持久戰(zhàn)。

　　-The End-