作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

降價促銷的項目其實不少，但能引起樓市討論颶風的就只有“7折賣房”的李嘉誠。

教科書式賣房

兩個月前，李嘉誠要賣掉手中的絕大部分港口，引起了討論的浪潮，如今李嘉誠為曾經7折上車北京豪宅的業主進行大額補償，也引起了市場討論的海嘯。

最近，有媒體報道，李嘉誠位于北京朝陽區東四環外的御翠園項目又降了。

如果熟悉北京市場的就會發現，這個項目去年因為“7.6折”上過熱搜。

當時只有50套，備案價9.07萬-9.97萬/平，正式銷售均價約7.5萬-7.6萬/平，并且在開盤當天3個小時賣完。

如今變成了“7折”賣房，這就意味著相比去年的銷售價格每平方米再降5000元左右。

不僅如此，御翠園還對去年的老業主進行了“差價補貼”，給出了兩個真金白銀的補償方案——

一種是裝修補償，按照每平方米固定價格替老業主進行裝修，另一種是現金直接補差價，按照不同戶型補80萬到110萬元價格不等。

這幾乎開了北京樓市“降價促銷補貼”的先例。

北京的市場雖然，但這種促銷方式，放在一線城市來看，都是相當激進的。

2023年廣州花都出現首個“保價”住宅中誠璟瀧灣，但開發商也僅僅是承諾在項目推售到交房的階段執行“補差價”政策，在交房前業主如果發現項目促銷降價或者價格比同樓棟同戶型買貴了，可以申請全額補差價。

再比如2023年深圳光明的滿京華金碩華府，開發商也僅僅承諾滿京華·金碩華府全部住宅房源售罄之前保價。

幾乎都存在一定的補差價時間或者條件限制。

但北京朝陽區東四環外的御翠園卻是在項目前批房源已經售賣完畢的情況下，依舊對老業主進行了事后“補償”。

要知道，御翠園2023年7月獲批預售共有9棟，包括3棟高層、6棟聯排別墅，準許銷售面積達到9.32萬平方米，共473套房，已經網簽備案了112套，也就說李嘉誠需要給不少業主進行補償。

可見為了讓項目順利促銷，李嘉誠選擇折價有多堅決。

不過，這也為北京的后續新房給出了教科書級別的操作。

窗口時間不多

雖然這次李嘉誠對御翠園的調價幅度不大，但也反映出了很多問題。

一是過去囤地慢慢開發坐等升值開發模式已經開始行不通。

過去李嘉誠在內地的項目，開發周期幾乎以10年為起步，但這只能建立在土地制度漏洞之上。

而這些年，隨著土地制度的轉變，漏洞已經堵上，不再可能復制“低價拿地、慢開發、高溢價”模式，并且如今房地產市場已經進入深度分化階段，就有必要重新調整市場節奏。

二是北京的豪宅市場同樣承壓，只有西城、東城等傳統豪宅區相對堅挺。

雖然御翠園所在位置地段屬于朝陽東四環屬核心地段，但產品已經是20年前左右的設計了，對比如今推行的住宅新標，差距非常明顯，戶型、配套、設計等各個方面完全沒有競爭力。

如果可以選擇，市場天然會選擇空間標準、居住環境、人性設計、得房使用等全面提升的新住宅，即使別墅、小高層層面的產品也不例外。

所以御翠園放在如今的市場，顯然產品力跟不上時代的變化，唯一的出路就是通過打折提升項目性價比。

所以，囤地囤久了，副作用也就體現出來了。

三是，市場只會更卷。

和其他新房項目調價一樣，對區域市場有重要意義。

作為區域項目，位于北京朝陽區東四環外，調價必然引起周邊新房、二手房的連鎖反應。

從行業的角度看，雖然單純看是李嘉誠的一次普通補償老業主行為，業主們得到了近百萬的補貼，但市場共振之下誰能獨善其身？

未來其他新房項目，是降還是不降？是補償還是不補償？

目前御翠園區域內的新房競品有保利+金茂的三間房地塊、黃衫木店地塊等，其中保利+金茂的三間房地塊很快可以入市，也將會是御翠園最大的對手。

這都是今年的新產品，無論是設計理念、產品布局，都不是御翠園能夠比擬的。

那么，留給御翠園打折的時間就不多了。

二手住宅方面則在7萬-9萬/平的區間，其中御翠園的二手住宅約8.5萬/平，那么區域的“價格戰”還會更卷。

且從掛牌量上看，截至5月13日，綠中介平臺二手房掛牌140761套，而2023年4月，北京二手房掛牌量還不到12萬套。

所以，即使沒有御翠園引起市場共振，北京的市場也在深度調整。

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作者觀點，不代表格隆匯立場