此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

周正

周明霞（周正之母）

被告：

趙剛

趙玉蘭（趙剛之母）

第三人：王磊

家庭關系：周正與周明霞系母子關系，趙剛與趙玉蘭系母子關系

（二）原告訴求與事實理由

周正、周明霞訴請：

判令趙剛、趙玉蘭支付違約金 300,000 元；

判決趙剛、趙玉蘭協助周明霞將一號房屋（位于北京市）變更登記至周明霞名下；

判決趙剛與第三人王磊辦理一號房屋抵押權解除手續；

事實理由：2013 年 6 月 24 日，周正、周明霞與趙剛簽訂《個人房屋買賣協議書》，約定以 1,232,000 元購買一號房屋（回遷房），自房產證下發 5 年后過戶至周正名下，違約方賠付違約金 300,000 元。2013 年 12 月 16 日，雙方簽訂《房屋買賣補充協議》，明確房屋為趙玉蘭回遷房，趙剛經其母書面授權公證后出售，房屋總價變更為 1,290,000 元 ，趙剛收款后出具證明。此后，周明霞對房屋精裝修并入住，但房產證下發 5 年期滿后，趙剛、趙玉蘭未配合過戶。因房屋存在多次抵押和法院查封，原告認為被告預期違約，故訴至法院。

（三）被告答辯

趙剛、趙玉蘭辯稱：

不同意原告訴求，己方無違約行為，反而是原告存在違約；

周正不是合同相對方，無權起訴，房屋不應過戶至其名下；

房屋抵押不影響過戶，目前未達過戶條件，不同意解除抵押；

趙玉蘭與原告無合同關系，不是適格被告。

（四）第三人陳述

王磊未到庭，但庭前表示同意辦理一號房屋抵押權解除手續。

（五）法院認定事實

合同簽訂與履行：2013 年 6 月 24 日，趙剛與周正簽訂買賣協議，后于 12 月 16 日與周明霞簽訂補充協議，明確買方變更為周明霞，趙剛收款 1,290,000 元并出具證明。

房屋權屬變更：一號房屋 2017 年 3 月 30 日初始登記在甲公司名下，2019 年 7 月 25 日登記至趙剛名下。

抵押與查封情況：房屋存在多次抵押（其中王磊的最高額抵押債權額 70 萬元）和兩次司法查封，至案件審理時均已解封。

其他事實：周明霞具有北京市購房資格。

二、爭議焦點

房屋買賣合同的相對方是誰？周正是否為適格原告？

被告是否構成違約，應否支付違約金？

涉案房屋是否具備過戶條件，被告應否協助過戶并解除抵押？

三、案件分析

（一）合同主體認定

根據補充協議及收款證明，可確認房屋買賣雙方為趙剛與周明霞，周正非合同相對方，無權主張權利，故其訴訟請求應被駁回。

（二）違約與責任認定

違約責任：周明霞已支付全部房款且具備購房資格，趙剛多次抵押房屋并引發查封，增加過戶風險，雖未達合同約定過戶時間，但構成預期違約。不過，因法院已支持過戶請求，原告未舉證額外損失，違約金訴求不予支持。

過戶與解押：房屋查封已解除，抵押權人王磊同意解押，過戶條件成就，趙剛應協助過戶并辦理解押手續。

（三）被告適格性分析

趙玉蘭未參與合同簽訂，與原告無直接合同關系，不應承擔合同義務。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國合同法》《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規定》相關條款，判決：

王磊于判決生效之日起十日內注銷一號房屋抵押登記；

趙剛于抵押注銷之日起十五日內，協助周明霞將一號房屋所有權轉移登記至其名下；

五、案件啟示

明確合同主體：簽訂合同時應清晰界定當事人，避免因主體爭議影響權益實現，非合同當事人難以主張合同權利。

關注履約風險：購買回遷房等存在過戶延遲的房屋時，需警惕賣方抵押、查封等行為，可在合同中約定限制賣方處分權條款。

約定違約責任：細化違約情形及賠償標準，如明確違約金計算方式、損失賠償范圍，避免爭議時難以舉證。