河南信陽發(fā)文落實現(xiàn)房銷售

5月13日，信陽住建局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示，其中部分舉措值得關(guān)注：

一、嚴控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”時可申報商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

四、嚴格實行項目開發(fā)公司制。項目開發(fā)公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級開發(fā)項目。

二十屆三中全會審議通過的《決定》強調(diào)“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，明確了房地產(chǎn)中長期改革方向。2025年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議通稿在“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”中強調(diào)“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”，現(xiàn)房銷售是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一。

近年來，全國多地積極探索推行現(xiàn)房銷售。海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現(xiàn)房銷售的省份。

根據(jù)中指不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點工作；湖北荊門是省內(nèi)唯一現(xiàn)房銷售試點城市，今年4月首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。

另有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

此次信陽發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，也是近期全國首個明確全面落實現(xiàn)房銷售的城市。文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行，即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，則一律實行現(xiàn)房銷售。

洛陽什么時候?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售？

作為鄰市的信陽已經(jīng)實行了現(xiàn)房銷售，那么作為河南省排名第二的洛陽，早晚也會實行現(xiàn)房銷售的。

而現(xiàn)房銷售對于洛陽的購房者、房企、行業(yè)均有著不同的影響。對洛陽的購房者而言，可以降低購房風(fēng)險。現(xiàn)房銷售的項目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風(fēng)險。

對洛陽的房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇或?qū)⒏螅浅杀疽矔鄳?yīng)提高，銷售價格也會相對提高。

對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，能夠直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對項目工程質(zhì)量提出了更高的要求，將促進行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

表：截至2025年3月末部分短期庫存較大的城市列表

推行現(xiàn)房銷售是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一，在庫存量大的城市或區(qū)域推進現(xiàn)房銷售符合中央“嚴控增量”的要求，未來或有更多城市逐漸跟進，但對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后短期新增供應(yīng)將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節(jié)奏和力度，謹慎執(zhí)行相關(guān)政策，同時加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。

信陽《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施》原文

為貫徹落實國家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險、去庫存、控增量工作，我局根據(jù)信陽市房地產(chǎn)市運行情況，起草了《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》。為提高工作措施的科學(xué)性、實效性，現(xiàn)將該工作措施面向社會公示，公開征集意見。公示期內(nèi)，公眾可以書面形式提出建議。

一、公示時間

2025年5月6日至2025年5月15日。

二、公示網(wǎng)站

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)：https://zfcxjsj.xinyang.gov.cn/

三、公眾意見投遞渠道

電話：0376-6366250

郵箱：xyzjspk@126.com

關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）

為貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，落實省委十一屆八次全會暨省委經(jīng)濟工作會議精神，全力抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險、去庫存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動態(tài)調(diào)整住房供應(yīng)節(jié)奏，現(xiàn)制定如下工作措施：

一、嚴控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”時可申報商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

二、嚴格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金（即購房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保預(yù)專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。商業(yè)銀行和公積金管理機構(gòu)要將貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，未直接發(fā)放的負責(zé)追回，無法追回的承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點監(jiān)管資金專項用于開發(fā)項目工程建設(shè)費用，嚴格按照建設(shè)進度撥付節(jié)點及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

四、嚴格實行項目開發(fā)公司制。項目開發(fā)公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級開發(fā)項目。

五、合理把握工程進度。以“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”為進度申報預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供現(xiàn)場施工圖片、工程款發(fā)票及銀行資金撥付憑證；以“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”為進度申報預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供施工現(xiàn)場圖片。

六、準確界定新出讓土地。新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

本措施自印發(fā)之日執(zhí)行。適用范圍為中心城區(qū)，各縣可參照執(zhí)行。本措施試行期間如國家及地方法律、法規(guī)和相關(guān)政策另有規(guī)定的，以國家及地方法律、法規(guī)和政策為準。