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商品房買賣中，開發商逾期辦理產權證的糾紛屢見不鮮，尤其陳年舊案往往因時間跨度長、證據缺失增加維權難度。北京一起案件中，購房者付款收房 28 年后仍未取得房產證，法院結合合同約定和履約事實作出了裁判。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周健

被告：乙開發公司（曾用名甲開發公司）

（二）爭議焦點

周健與乙開發公司簽訂的商品房預售契約是否合法有效？

周健是否已履行全部付款義務，具備辦理產權登記的條件？

乙開發公司是否有義務協助周健辦理一號房屋的所有權轉移登記？

（三）事件經過

1995 年 4 月 10 日，周健與甲開發公司簽訂《北京市外銷商品房預售契約》，約定購買朝陽區一號房屋，建筑面積 126.10 平方米，總價款 21.92 萬美元。合同約定：簽約后 10 日內支付 50% 房款 10.96 萬美元，1995 年 5 月 20 日前付清剩余 50%；開發商應于 1995 年 5 月 15 日前交房；房屋交付后 30 日內共同辦理過戶手續，申領房產證。該合同于 1995 年 7 月 19 日辦理了預售備案登記。

1995 年 4 月至 1996 年 9 月期間，周健通過本人及關聯公司分五次向甲開發公司支付購房款，累計金額折合 21.39 萬美元。1995 年 9 月 22 日，甲開發公司向周健發出入住通知單，周健于 10 月辦理入住手續并使用房屋至今。因甲開發公司未按約定協助辦理產權證，周健多次催告未果。1997 年 1 月，甲開發公司名稱變更為乙開發公司。

周健訴稱：因開發商延期交房，雙方口頭約定將欠付的 5345 美元房款與逾期交房違約金折抵，房款已全部結清，現房屋具備辦證條件，但乙開發公司拒不協助辦理。乙開發公司經法院合法傳喚未到庭應訴，視為放棄答辯權利。

二、案件分析

（一）合同效力的認定

法院對基礎法律關系的審查：

契約的合法性：1995 年簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》系雙方真實意思表示，內容不違反當時法律法規的強制性規定，且已辦理預售備案登記，應認定為合法有效合同，對雙方具有法律約束力。

主體變更的影響：甲開發公司名稱變更為乙開發公司，屬于法人主體的延續，并非新設公司，原合同權利義務應由乙開發公司承繼，故乙開發公司作為本案被告主體適格。

履行期限的判斷：合同約定交房后 30 日內辦理過戶手續，該義務屬于開發商的法定義務和合同約定義務，不因時間推移而消滅，乙開發公司仍需履行協助辦證義務。

（二）付款義務的履行

法院對履約事實的分析：

付款憑證的證明力：周健提供的銀行電匯憑證、收款收據等證據形成完整鏈條，證明其已支付 21.39 萬美元購房款，占總房款的 97.6%，大部分付款義務已實際履行。

債務折抵的認定：周健主張欠付的 5345 美元與逾期交房違約金折抵，屬于合同履行中的債務抵銷主張。法院雖在本案中未作實體處理，但不影響其已履行主要付款義務的認定。

付款方式的合理性：90 年代商品房交易中存在通過關聯公司代付房款的常見情形，周健提供的付款憑證能夠證明款項實際支付至開發商賬戶，應認定為有效付款。

（三）辦證義務的承擔

法院對違約責任的審查：

協助義務的法定性：根據《合同法》規定，商品房出賣人負有協助買受人辦理產權登記的法定義務，該義務獨立于付款義務，即使存在房款爭議，開發商也不能以此為由拒絕履行辦證義務。

房屋現狀的認定：周健已實際占有使用房屋 28 年，主張房屋具備辦證條件，乙開發公司未提出異議亦未提供相反證據，應視為對辦證條件成就的認可。

訴訟時效的抗辯：本案中乙開發公司未提出訴訟時效抗辯，且辦理產權登記屬于物權請求權范疇，不適用訴訟時效規定，周健的主張不受時間限制。

三、裁判結果

法院判決：

乙開發公司于本判決生效后十日內協助周健將北京市朝陽區一號房屋轉移登記至周健名下。

四、案件啟示

（一）商品房買賣的合同規范

條款明確化：購房合同應明確約定房款支付方式、交房時間、辦證期限及違約責任，尤其要注明 “開發商應在 XX 日內提交辦證所需全部材料” 等具體義務，避免模糊表述。本案合同雖約定了辦證時間，但未明確開發商的具體協助義務，增加了維權難度。

備案登記的必要性：及時辦理商品房預售備案登記，不僅能防止開發商一房多賣，還能作為合同生效和產權歸屬的重要證據。本案合同辦理了備案登記，為權利主張提供了基礎保障。

付款憑證的留存：保存完整的付款憑證，包括銀行轉賬記錄、收款收據、發票等，注明款項用途為 “購房款”，避免使用現金支付或代付時缺乏書面證據。周健雖通過關聯公司付款，但因保留了電匯憑證得以認定付款事實。

（二）逾期辦證的維權要點

及時催告并留存證據：發現開發商逾期辦證后，應通過書面形式催告，注明催告時間、內容及要求，并保留郵寄回執或送達證明，避免因舉證不能喪失違約金請求權。

爭議解決的途徑選擇：對逾期辦證糾紛，可先通過行政途徑查詢房屋抵押、查封狀態，確認是否具備辦證條件；協商不成的及時起訴，避免因拖延導致證據滅失。

違約責任的一并主張：起訴時可同時主張協助辦證和逾期辦證違約金，即使房款存在爭議，也可通過反訴或另案處理，不能成為開發商拒辦證的合法理由。

（三）開發商的履約提示

主體變更的權利義務承接：公司名稱變更后，應及時通知購房者并辦理合同主體變更手續，繼續履行原合同義務，避免因主體混淆引發糾紛。本案開發商名稱變更未影響義務承擔，但可能導致購房者維權對象識別困難。

歷史遺留問題的主動化解：對長期未辦證的歷史項目，開發商應主動梳理問題，配合政府部門解決規劃、驗收等遺留問題，為購房者辦證創造條件，避免積案引發群體糾紛。

應訴義務的重視：收到法院傳票后應積極應訴，提出付款爭議、辦證障礙等正當抗辯理由，而非消極回避。本案開發商缺席審理，喪失了提出抗辯的權利。

本案判決體現了對購房者物權期待權的保護，明確了開發商協助辦證的法定義務不因時間推移而免除，為陳年商品房辦證糾紛提供了司法指引，也警示購房者應重視合同履行過程中的證據留存和及時維權。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）