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近些年，澳洲房價一路狂飆，尤其是悉尼、墨爾本、布里斯班等大城市，房價中位數讓一眾普通家庭望而卻步。

這種狂飆引發了廣泛討論：究竟什么是高房價的推手？其中，海外投資者常被指為“罪魁禍首”，被認為通過大規模投資“炒熱”市場。

然而，事實果真如此嗎？

澳洲房價狂飆

據最新數據，截至2025年4月，澳洲住宅市場已連續第三個月增長，全國房屋價值指數上漲 0.3%，中位數突破 82.5 萬澳元（約合人民幣 390 萬元），達到 825,349 澳元。

首府城市表現尤為突出，都是正增長，可見市場的樂觀情緒逐漸明顯。

達爾文：以1.1%的漲幅領漲，中位價達526,410澳元

悉尼與墨爾本：分別上漲0.2%，中位價分別為1,194,709澳元和786,158澳元，市場趨穩跡象明顯

布里斯班與珀斯：上漲0.4%

阿德萊德：上漲0.3%

霍巴特：上漲0.9%

堪培拉：上漲0.4%

如果拉長周期看，可能會讓更多人覺得不可思議。

自2020年3月以來的五年里，悉尼房價中位數上漲了45.7%。同期，墨爾本的漲幅較小，為13.8%。曾經經濟實惠的首府城市房價更是飆升，布里斯班在截至2025年3月的五年內上漲了71.5%，珀斯上漲了73.2%。

這種持續上漲讓澳洲普通家庭購房壓力日益加劇，不少人的“買房夢”遙不可及。而海外投資者，尤其是來自中國的買家，常被輿論推上風口浪尖。

那么，海外投資者在房價上漲中究竟扮演了什么角色？

海外投資者的規模

根據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）最新數據，2023-2024財年，海外投資者在住宅房地產領域的批準投資總額降至66億澳元，批準提案數量5581個。
澳大利亞稅務局（ATO）數據顯示，2022-2023財年，外國買家完成5360筆住宅交易，總值49億澳元，平均每筆交易價格為91.4萬澳元。
2023-2024財年海外投資批準量下降15.13%，從6576降至5581個，也可以推測最近財年的實際交易量也會略低于前一年，約為5000至5200筆。基于批準投資額下降趨勢，實際交易額估計約也就在50億至55億左右。
CoreLogic和ATO數據顯示，外國買家的交易額約占全國住宅交易額的1%。以2024年全國住宅交易額488.4億澳元為例，海外投資者的50億至55億澳元交易額約為1.02%-1.13%。
1%的海外投資占比，對于整個房地產市場的發展區域來說，可以忽略不計，也就不會對整體市場產生決定性影響。
海外投資者偏好高端物業和新建公寓，尤其是澳洲三大核心城市悉尼、墨爾本、布里斯班等。
例如，2023年悉尼海外移民高達15萬人，租屋需求旺盛，推高了公寓租金和部分區域房價。 但這些區域僅占城市房產市場的10%-15%，對整體房價的帶動極其有限。

此外，FIRB規定海外投資者只能購買新建住宅或空地開發項目，限制了其在二手房市場的參與。這進一步降低了海外資金對現有房源的直接競爭壓力。

2024年，悉尼和墨爾本新房竣工量僅17萬套，遠低于市場需求的25萬套，供需失衡更多源于本地經濟、人口增長和政策驅動，而不是海外投資。

澳洲房價上漲的驅動力

如果說海外投資者對澳洲房價的影響有限，那真正的驅動力是什么呢？

1. 人口增長與住房短缺

澳洲人口快速增長是房價上漲的核心驅動力。

2024年凈移民達44.6萬人，住房需求激增。 然而，同期新房竣工量僅17萬套，建筑審批量月均1.5萬套，遠低于所需25萬套，累計住房缺口約20萬套。 供需失衡直接推高房價，尤其在布里斯班和珀斯等移民熱門城市。

悉尼和墨爾本的住房供應同樣緊張。2024年，兩市掛牌量雖達10年高位，但優質房源仍供不應求。 例如，布里斯班公寓因價格低于重估成本，吸引大量本地長線投資者，漲幅達18.7%。

2. 低利率與貨幣政策

盡管2023年澳洲儲備銀行（RBA）加息13次，現金利率升至4.35%，但此前多年低利率環境刺激了房市繁榮。

2020-2021年，近乎免費的貨幣政策推動房價上漲30%。 2025年RBA首次降息0.25%，預計全年降息75個基點，進一步提振市場信心。

低利率降低了購房成本，吸引本地買家和投資者入市，遠超海外投資的影響。

3. 本地投資與投機行為

本地投資者的熱情同樣推高房價。2024年，珀斯和阿德萊德房價分別上漲19.1%和13.1%，主要由本地長線投資者和首次購房者驅動。

澳洲稅務局（ATO）數據顯示，利用負扣稅的低收入家庭和多物業投資者數量增加，推高了部分區域的需求。

相比之下，海外投資者的交易量和影響力遠不如本地資金。

4. 政策與稅收優惠

澳洲的稅收政策，如負扣稅和資本利得稅優惠，鼓勵房地產投資。

2023年，負扣稅政策使投資者可抵扣貸款利息和其他成本，吸引大量本地資金流入房市。

此外，移民政策放寬和高薪就業機會吸引海外移民，進一步推高住房需求。這些政策對房價的刺激作用遠超海外投資。

2025年展望：投資者的機會與挑戰

大選之后，澳洲房地產市場的走勢，想必大家已經看到了。

利好的房市政策，推動更多的本地購房者涌入，供需關系將進一步惡化。

澳聯儲降息的預期，也給房市加了一把火，市場預測到2025年底，大概會有3-4次降息，每次0.25%-0.5%，利率將降低到3%。

市場情緒也被提振，從各地的清盤率攀升就可以看到購房者信心的回升。持續超過70%的清盤率，代表市場熱度較之于大選之前已有明顯的提升。

市場需求、優質房源供應短缺、買家信心提振，這一切都攔不住澳洲房價的強勁上行通道。

對于自住購房者和投資者而言，當前市場就是入場優質房產的窗口，很可能新一波的市場機會就要到來了。

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