導讀：金茂正以“產品力革命+精細化管控”重構競爭壁壘，為地產企業突破周期迷霧提供了一份穿越周期的“活水樣本”。

在房地產行業深度調整的時代浪潮中，中國金茂正以一場組織架構變革開啟新征程。近日，中國金茂宣布將“總部-區域-城市”三級管控架構調整為“總部-地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，對現有城市公司撤并重組為14個地區公司。這場"刀刃向內"的改革，不僅是對"運營致勝"戰略的深化，更顯示其"戰略耐心+運營精度"的核心理念。

在2024年財報中，金茂展現了其穩健經營數據——股東應占盈利10億元、回款率99%、"三道紅線"全綠檔。2024年，金茂累計取得簽約銷售額983億元，行業排名較2023年提升一位至第12位，穩居第一梯隊。

管理層在業績會上表示，2024年公司延續了穩健安全的發展態勢，金茂的變化，可以看作一場從產品端、管理端到資金端的效能革命。當行業告別粗放增長，金茂正以"運營顆粒度"的極致打磨，構建新的競爭模型。這種以運營為綱、以效率為刃的戰略定力，在幫助其穿越周期的同時，也引領國內地產行業企業突破傳統思維定式，重塑企業價值坐標。

精準卡位核心賽道，構筑競爭護城河

2024年，中國金茂毛利率，較上年躍升3個百分點，這不僅是數字魔法，更是中國金茂戰略聚焦的必然結果。

2024年，中國金茂精準獲取核心城市核心地段的22個優質項目，堅持“聚焦核心城市、核心板塊”的投資策略，新獲土地在一二線城市占比達90%，府系及璞系兩條高端改善產品線的項目貨值占比65%。截至2024年底，中國金茂累計未售貨值約2800億，63%集中在華北及華東等經濟發達區域，87%位于一二線城市。這些地區市場需求旺盛、購買力強勁，為公司未來業績增長提供了堅實保障。

在北京、上海等超一線城市，自然生長的社區將科技人居標準推向新高度；璞系產品以東方隱奢設計語言，重新定義城市塔尖生活范式。

這場產品革命帶來的市場溢價效應顯著：全新"金玉滿堂"產品系在全國17個重點項目落地開花，開盤即罄成為常態。天津體北金茂府是首個府系3.0產品，2024年1-12月，天津商品住宅TOP10項目的銷售金額共成交208.7億元，入榜門檻為14.4億元。

其中體北金茂府攬金33.1億元，登頂榜首。這種產品力的深度耕耘，不僅強化了品牌溢價，更構筑了穿越周期的競爭壁壘。

成都金茂璞逸錦江2024年兩開兩罄，全年去化套數300 套，成為全市4萬+商品住宅的現象級熱銷項目。據成都市銳理系統數據，2024年成都市四季度全城總價800~1500萬商品住宅銷售額中金茂占比約20%，即平均每5戶高端置業家庭，就有1戶選擇金茂。

在產品力的背后，是"客戶深度洞察+研發標準化"的雙向驅動。金茂建立起了覆蓋全生命周期的客戶研究體系，通過大數據捕捉核心城市高凈值人群的居住痛點。同時，將產品研發模塊化、標準化，實現"快周轉"與"高品質"的平衡。正如市場觀察人士所言："金茂的每個項目，都是一場精準的需求狙擊戰。"

地產寒流中的"活水"樣本

在地產融資收緊的大環境下，中國金茂正不斷演繹著運營的"反脆弱"敘事。

金茂2024全年新增融資平均成本僅2.87%，較行業平均低出近2個百分點，境內開發貸利率穩定在1.8%-2.5%區間，這得益于其構建的"融資魔方"體系。通過境內外雙循環融資架構，靈活運用公司債、中期票據、供應鏈ABS等工具，金茂在資本市場上始終保持著"活水不斷"的狀態。

在運營效率維度，金茂展現出令人驚嘆的管控能力。管理費用、銷售費用、財務費用同比分別驟降25%、23%、16%，這得益于"鐵三角"管理模式的迭代升級。投資團隊以"獵豹式"敏銳度捕捉土地紅利，營銷團隊構建"數字沙盤"實現精準去化，財務團隊則通過"資金池"動態管理，將每一分錢都轉化為發展動能。

債務結構的持續優化更具戰略意義。年底債務總額同比減少50億元，"三道紅線"全面轉綠，這為企業構筑了安全邊際。金茂將短期債務占比降至15%以下，有效避免了流動性風險，讓其在行業寒冬中依然能保持戰略定力。

資金利用效率的提升，在投拓領域展現得淋漓盡致。全年新增22個優質項目，在北京、上海等戰略重鎮，金茂2025年前兩月即投入360億，占投資總額近七成。

多元業務的"生態共振"

中國金茂正在形成強大的生態協同效應。金茂服務2024年營業收入突破29.66億，凈利潤增長12%，外拓項目滿意度雙破99分，展現出"服務即銷售"的商業模式創新。在寫字樓運營領域，金茂打造的"智慧辦公生態系統"，將出租率穩定在95%以上，北京凱晨世貿中心單項目年租金收入超8億。

華夏金茂商業REIT作為國內首批消費類基礎設施公募REITs，項目運營逆勢提升，上市以來完成三次超預期分紅。這種"投-融-管-退"的閉環，不僅打通了持有物業的退出通道，更為后續資產證券化提供了范本。

建筑科技領域的積累正在轉化為現實生產力。315個綠色建筑認證項目、超1000萬㎡的科技人居服務面積，這些技術儲備不僅降低了運營成本，更為產品構筑起核心價值壁壘。

在房地產新周期里，中國金茂用運營效率重新定義行業規則。目前來看，中國金茂的戰略藍圖愈發清晰，這種"戰略耐心+運營精度"的組合，或許正是穿越周期的核心密碼。當市場迷霧散去，運營效率的革命者們，終將在價值回歸的浪潮中，收獲時間的復利。

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