中國(guó)樓市真的要變了，從大家平時(shí)的交流當(dāng)中，我們其實(shí)也可以感受到，很多人現(xiàn)在已經(jīng)很少提及房子的事情了，而且去各個(gè)城市當(dāng)中，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在蓋樓的已經(jīng)沒(méi)有那么多了，以前到處都是施工工地，但如今卻很少看到這種場(chǎng)景了，這也就代表著，新的樓盤是越來(lái)越少，那么這樣一來(lái)，房子還能回到高位嗎？

2025年7月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正站在關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.5%，銷售額下降5.5%，6月單月銷售面積同比降幅擴(kuò)大至5.5%，銷售額降幅達(dá)10.8%。

與此同時(shí)，一個(gè)引人矚目的現(xiàn)象正在發(fā)生：曾經(jīng)被視為市場(chǎng)“安全閥”的現(xiàn)房需求出現(xiàn)斷崖式下跌信號(hào)。

中國(guó)樓市要變了？現(xiàn)房需求斷崖式下跌。

房?jī)r(jià)持續(xù)下行已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。2025年6月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格為15328元/平方米，環(huán)比下降0.5%，已連續(xù)7個(gè)月下跌。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，4月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二三線城市繼續(xù)下跌，二手房市場(chǎng)更是全面下行。

庫(kù)存壓力如山。截至上半年，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到5.96億平方米，去化周期延長(zhǎng)至18.7個(gè)月，遠(yuǎn)高于12個(gè)月的健康水平。14個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的商品住宅可售面積為7993.58萬(wàn)方，去化周期為17.24個(gè)月。

開(kāi)發(fā)端收縮趨勢(shì)明顯。2025年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.3%，新開(kāi)工面積同比下降23.8%。中信證券分析指出，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降是趨勢(shì)性的，而非周期性波動(dòng)。

現(xiàn)房銷售占比上升至26.5%，表面看是市場(chǎng)保障機(jī)制完善，實(shí)則開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂倒逼的產(chǎn)物。

2025年，現(xiàn)房為何不再受寵了？

現(xiàn)房銷售占比從2020年的10.2%猛增至26.5%，這本應(yīng)是購(gòu)房者的福音，但市場(chǎng)反應(yīng)出人意料——現(xiàn)房需求不升反降。

背后的邏輯是市場(chǎng)預(yù)期的徹底改變。在北京工作的李哥坦言：“即使政策寬松了，但擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)跌，所以不敢輕易出手”。

這種情緒在全國(guó)范圍內(nèi)相當(dāng)普遍。二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)更具說(shuō)服力：截至2025年7月初，全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù)環(huán)比下降3%，但掛牌價(jià)指數(shù)也環(huán)比下降0.07%。成都二手房平均成交周期長(zhǎng)達(dá)187天——房東們正在經(jīng)歷房?jī)r(jià)“凌遲”。

產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生巨變。2025年上半年30個(gè)代表城市中，超七成城市120平方米以上產(chǎn)品成交占比提升。上海90平以下剛需產(chǎn)品成交占比僅為9.6%，較2024年同期下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；而90-200平產(chǎn)品占比達(dá)85.0%，提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。

房子還能回到高位嗎？

在筆者看來(lái)，應(yīng)該是很難了。像如今部分城市房?jī)r(jià)跌回2018年水平，即使開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)15%，去庫(kù)存依然艱難。國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)6個(gè)月低于95，房企在三四線城市的施工面積下降9.1%，新開(kāi)工量銳減20%。而且大城市的成交量依舊很低迷。

尤其是想要靠房子投資的，需更加謹(jǐn)慎。雖然短期政策利好可能帶來(lái)階段性反彈，但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)不再是高收益資產(chǎn)。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和醫(yī)療配套完善的養(yǎng)老型物業(yè)，這類資產(chǎn)具有剛性需求支撐，升值空間相對(duì)確定。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)房需求下降不是市場(chǎng)萎縮的信號(hào)，而是市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。隨著8月政策窗口開(kāi)啟，一二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望止跌回穩(wěn)，年內(nèi)微漲1-3%；而三四線城市仍將在庫(kù)存壓力下艱難尋底。房?jī)r(jià)全面回到高位已不現(xiàn)實(shí)，但核心城市“好房子”的價(jià)值正在政策與需求的雙重驅(qū)動(dòng)下重新定義。

中國(guó)房地產(chǎn)正在從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，這場(chǎng)轉(zhuǎn)型中的機(jī)會(huì)屬于那些看清趨勢(shì)、理性決策的人。