兩個月前，住建部已經(jīng)明確，2025年全面完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。為此，還將城中村改造支持范圍從35個大城市擴大到近300個地級市。

這個消息對于對于老房居民來說，簡直就是大利好！很多人開始大膽猜測，這次拆遷補償會不會和十年前那樣，讓很多人實現(xiàn)一夜暴富？會不會一棟樓又拆出幾個千萬富翁？

很多人已經(jīng)開始幻想著拆遷帶來的諸多美好，但仔細研措施之后就發(fā)現(xiàn)，這場看似熟悉的財經(jīng)大戲，實際上和當年的劇本已經(jīng)不一樣了。

01、又一次全國大拆遷！

3月份，部長倪虹在會議上表示，“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅?！?/p>

根據(jù)中國社會科學院研究員王業(yè)強表示，中國城市中約有五分之一的住宅為老舊住宅，其中2000年前建成的老舊小區(qū)約有22萬個，涉及居民近3900萬戶，面積約87.6億平方米。

而且，從各地的反饋來看，改造的推進速度已經(jīng)在加快，而且這次改造和2015年的棚改貨幣化強刺激也有不同：

第一，資金三方共擔。

按照相關(guān)文件，老舊小區(qū)改造，資金需求要通過“政府與居民、社會力量合理共擔”。資金來源除了財政補助，社會資本介入，居民同樣也要承擔一部分改造費用，當然，各地對于老舊小區(qū)改造方面，居民出資的要求并不相同。

但是一個基本原則，如果改造涉及到加裝電梯以及和居民自己住房直接相關(guān)的改造項目，通常需要居民出資分擔。比如深圳老電梯換新，有的補貼高達15萬，每戶居民只要掏幾千塊，大大減輕了改造負擔。

第二，房票安置，

以前針對拆遷戶的安置方式，要么錢補，要么房補，要么“雙管齊下”。而現(xiàn)在，房票安置成為了主流，也就是拆遷戶只能憑房票購房，這樣就避免了大量資金補償導(dǎo)致的炒高房價。

同時也預(yù)示著，像10年前那種拆遷致富神話，即將終結(jié)。

02、這一次改造和10年前那一次，三大本質(zhì)區(qū)別

1、改造目標不同

十年前，為了快速去化，大拆大建創(chuàng)造了無數(shù)富豪的同時，也制造了不少遠郊“鬼城”，現(xiàn)在的改造基本上都是以城市的中心為核心區(qū)，上次那種像郊區(qū)蔓延的情況，不會再有了。

2、資金邏輯不同

2015年是央行通過PSL投放3萬億基礎(chǔ)貨幣，大量熱錢涌入樓市，催生房價暴漲?，F(xiàn)在采用專項債延長債務(wù)周期的方式，比如深圳某項目拆遷款補償延遲十年支付，熱錢直接關(guān)進"時間牢籠"，避免對樓市造成沖擊。

3、補償方式不同

以前拆遷基本上都是錢補，拆遷戶拿著巨額的補償瘋狂涌入樓市買房囤房，推高了房價快速飆升。

現(xiàn)在的主流補償方式都是房票安置，雖然可以享受15%的溢價，但是必須在指定區(qū)域內(nèi)買房，拆遷戶們的選擇空間被大大限制了。

而且，這種溢價補償看似多賺15%，實際上可能是開發(fā)商提價后的數(shù)字戲碼。比如去年鄭州就有這樣的現(xiàn)象，短期內(nèi)用了大量房票買房，開發(fā)商坐地起價，可你不買又不行，畢竟指定的樓盤就那么幾個，拖的時間越長，可能就沒有好盤了，所以房票給的溢價又以這種形式還回去了。

03、重啟大拆遷的核心原因

1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

這次拆遷不僅要向產(chǎn)業(yè)居住方面系統(tǒng)性升級，通過這些改造，城市的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，全民的就業(yè)就會也將因此不斷增加，從而提高居民的生活品質(zhì)。

2、定向且強效去化。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在全國庫存總共接近7.6億㎡，到當前的自然去化速度，起碼要五年時間才能消化完。而現(xiàn)在，各地采取的房票安置，預(yù)計可以拉動2億㎡商品房銷售，意味著這個措施不僅可以定向且強效地去化，而且還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為經(jīng)濟增長注入活力。

總之，這一次拆遷不會再像十年前，推動拆遷戶暴富，而是采取房票代替現(xiàn)金，把拆遷款鎖定在樓市里面流動，一來解決了居民的安全問題，二來帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，真正實現(xiàn)讓拆遷惠及民生。

所以，普通人想要在這一場變革中，像過去那樣實現(xiàn)一夜暴富，已經(jīng)沒什么太大希望了，與其繼續(xù)這個幻想，不如關(guān)注一下自家小區(qū)會不會改造，周邊配套會不會升級，怎樣才能在這一波改造升級中獲得紅利，來得更實在。