若干措施既尊重了老項目既有的財務平衡邏輯，又為新項目明確了現房銷售的規則，預售和現售的差別正逐漸縮小，二者正朝著平穩、漸進的過渡方向發展，為市場傳遞了積極且明確的信號。

于帥卿/發自北京

河南省信陽市率先走出了重要一步。

5月13日，信陽市住房和城鄉建設局發布了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現房銷售。

文件顯示，為落實國家、省房地產相關政策，鞏固房地產市場穩定態勢，做好去庫存、控增量及防范市場化風險等工作，信陽市住房和城鄉建設局結合當地房地產市場運行情況，起草了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，公示期為2025年5月6日至5月15日。

該文件提出六項措施，涵蓋嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規范預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制、合理把握工程進度，準確界定新出讓土地等措施，其中嚴控預售許可條件備受關注。文件秉持“新老有別”原則，對于已取得施工許可證的項目，在“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”或“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可；文件印發后新取得施工許可證的項目，需施工進度達到主體封頂方可申報預售許可；而文件印發后新出讓土地開發的商品房，則一律實行現房銷售。

文件一經發布，便在市場上引發了高度關注與熱烈討論。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，近期現房銷售話題熱度攀升，說明其已成為房地產發展新模式的重要內容和改革方向。信陽市此次發布的若干措施為地方現房銷售政策提供了范例，加強政策引導十分關鍵。

他認為，現房銷售模式對開發商影響最為直接。若干措施要求新出讓土地開發的商品房均實行現房銷售，開發商拿地時需客觀評估，精準把握拿地性價比和財務測算。今年房企尤其需要重視并觀察此類制度。

“鑒于市場上已領取施工許可證但尚未開發的項目較多，特別是近年來商品房銷售進度放緩，不少項目采用一個施工證多期開發并申請預售的模式，因此短期內若干措施的實施對市場的沖擊相對較小。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，信陽市若干措施的創新之處，在于將預售資金（購房款）存入監管賬戶作為網簽備案的前置條件，即“非存入（監管賬戶）、不網簽”。此舉倒逼開發商將銷售款項（首付款、按揭貸款）全部存入監管賬戶，否則將鎖定網簽備案功能，導致房屋無法網簽。同時，監管賬戶需明確寫入商品房買賣合同和個人住房貸款合同。嚴格監管還體現在“專款專用”上，資金專項用于工程建設，按建設進度撥付節點撥付，并直接支付給施工單位和供應商。

此外，李宇嘉表示，項目公司才是法人，而非城市公司或總部企業。這一規定一方面有利于強化監管，因地方政府監管存在行政邊界，而城市公司、總部企業跨行政邊界，夯實項目法人實體便于地方對項目監管，防范資金抽逃；另一方面，有利于實現項目公司地塊抵押的開發貸、按揭貸等資金封閉運轉，全部用于該項目，明確出資人責任邊界，即總部或城市公司出資人僅為財務投資人，不能干預項目全過程，只有在項目銷售完畢且落實交付、償債后，才能分紅和收回投資。同時，這也體現了自有資金拿地的經營邏輯，避免“空手套白狼”。

為了確保若干措施的順利實施，還需要一系列配套政策的支持。目前開發商對現售模式存在一定抵觸情緒，需要在融資、土地出讓和營商環境等方面給予政策扶持。例如，現房模式下交付風險消除，融資利率應進一步降低；住房回歸消費品屬性，土地也應成為消費品的原材料，高地價難以維持；營商環境需完善，如推行“拿地即開工”“銷售即辦證”，鼓勵聯合拿地，對一些手續可容缺辦理，加快規劃報建流程等。此外，李宇嘉透露，“開發商正在完善運營系統，研發‘快建流程’，如某央企現房周期從拿地到銷售可縮短至16個月等。”

此前，河南省信陽市住建局黨組書記、局長孔輝曾在接受中國房地產報記者采訪時表示，在信陽房地產市場穩步發展的同時，也存在個別房企樓盤交付延期、銷售不暢，導致資金流動性緊張，存在停工、續建遲緩、不能按期交付的風險；本地就業崗位不足，勞動力人口持續流出，加之經濟增長放緩、人口老齡化加深等因素影響，也制約著市場需求，導致出現房地產銷售后勁不足等問題，需要我們引起高度重視，并采取針對性措施逐一加以解決。

李宇嘉認為，信陽市的這些若干措施不僅體現了政策的創新性和前瞻性，也充分考慮了市場的實際情況和開發商的利益。若干措施既尊重了老項目既有的財務平衡邏輯，又為新項目明確了現房銷售的規則，預售和現售的差別正逐漸縮小，二者正朝著平穩、漸進的過渡方向發展，為市場傳遞了積極且明確的信號。

以下為若干措施：

一、嚴控預售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

二、嚴格預售資金繳存。商品房預售資金（即購房款）存入監管賬戶設置為網簽備案前置環節。開發企業按規定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保預專戶專存。不按規定繳存的，鎖定開發企業商品房網簽備案功能。商業銀行和公積金管理機構要將貸款直接發放至監管賬戶，未直接發放的負責追回，無法追回的承擔賠償責任。

三、規范預售資金使用。監管賬戶中重點監管資金專項用于開發項目工程建設費用，嚴格按照建設進度撥付節點及合同約定，經審批由監管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設備供應等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監管資金的，可由開發企業提取和使用。

四、嚴格實行項目開發公司制。項目開發公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任。項目交付前，嚴禁投資人違規抽調、挪用項目開發公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質等級開發項目。

五、合理把握工程進度。以“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”為進度申報預售許可的，開發企業需提供現場施工圖片、工程款發票及銀行資金撥付憑證；以“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”為進度申報預售許可的，開發企業需提供施工現場圖片。

六、準確界定新出讓土地。新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

本措施自印發之日執行。適用范圍為中心城區，各縣可參照執行。本措施試行期間如國家及地方法律、法規和相關政策另有規定的，以國家及地方法律、法規和政策為準。