近期，有傳言稱要實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。近日，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》，其中明確“文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。”目前，該文件已于信陽市人民政府官網(wǎng)公開征求意見。現(xiàn)房銷售真的要來了嗎？這是不是意味著購房人能夠安心購房了呢？

截止目前，現(xiàn)行商品房預(yù)售制度已運(yùn)行近三十年，其核心邏輯是“用購房者的錢建房”，但實(shí)踐中暴露的弊端不容忽視。從業(yè)以來，我遇到的糾紛類型最多的則是以下三種：

首先，資金挪用與爛尾。預(yù)售資金本應(yīng)專款專用，但部分開發(fā)商通過虛構(gòu)工程進(jìn)度、關(guān)聯(lián)交易等方式挪用資金，導(dǎo)致項(xiàng)目停工爛尾。例如恒某、碧某園等知名房企的部分項(xiàng)目因資金鏈斷裂，數(shù)千戶業(yè)主陷入“錢房兩空”困境，維權(quán)成本高昂。

其次是交付與宣傳嚴(yán)重不符。期房銷售依賴沙盤、效果圖等宣傳手段，但合同往往規(guī)避宣傳責(zé)任。交房時(shí)，綠化縮水、裝修降標(biāo)、配套缺失等問題頻發(fā)，購房者維權(quán)時(shí)卻因“宣傳非合同條款”而陷入被動(dòng)。

第三是辦證難與產(chǎn)權(quán)糾紛。例如開發(fā)商因超規(guī)建設(shè)、欠繳土地款等原因無法通過驗(yàn)收，導(dǎo)致房產(chǎn)證“難產(chǎn)”。更有甚者，房屋被二次抵押或“一房二賣”，購房者面臨產(chǎn)權(quán)糾紛。

而現(xiàn)房銷售可以在一定程度上從源頭化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。首先，現(xiàn)房銷售要求項(xiàng)目竣工后交易，這能夠極大地降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)。其次，現(xiàn)房銷售能夠讓購房者實(shí)地驗(yàn)房，能夠在一定程度上規(guī)避虛假宣傳、質(zhì)量問題等。在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)房銷售也能讓開發(fā)商更加注重資金管理和工程質(zhì)量，避免因預(yù)售資金斷裂導(dǎo)致違約。

盡管現(xiàn)房銷售降低了部分風(fēng)險(xiǎn)，但并不意味著風(fēng)險(xiǎn)為零。購房者仍需保持審慎，重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：

1、核驗(yàn)項(xiàng)目合法性，不要買手續(xù)不齊全的房子。例如現(xiàn)房通常都有《商品房銷售許可證》以及《竣工驗(yàn)收備案表》，提前查看清楚。

2、警惕“偽現(xiàn)房”陷阱。部分項(xiàng)目雖已竣工，但因抵押、查封或手續(xù)不全無法網(wǎng)簽。因此，我們一定要注意是否可以立即辦理網(wǎng)簽，如果不能正常辦理網(wǎng)簽，最好不要買。

3、合同細(xì)節(jié)決定成敗。合同中要明確約定交付標(biāo)準(zhǔn)（如裝修材料品牌、公共設(shè)施配置）、違約責(zé)任（如延期辦證違約金），警惕“贈(zèng)送面積”、“學(xué)區(qū)承諾”等口頭承諾。

4、實(shí)地驗(yàn)房不留盲區(qū)。驗(yàn)房時(shí)要核實(shí)房屋是否符合法定交房條件（即上述相關(guān)法定文件要求）、合同約定的交房條件，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況是否達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)房時(shí)，重點(diǎn)檢查房屋質(zhì)量（如防水、墻體）、公共設(shè)施（如消防通道、電梯）以及周邊是否存在不利因素等。

現(xiàn)房銷售制度的推進(jìn)，是房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵一步。但政策落地效果，仍需依賴嚴(yán)格的資金監(jiān)管、精準(zhǔn)的合規(guī)審查以及購房者的理性選擇。作為購房者，我們要具備基本的辨別能力、不斷提高法律意識(shí)、善用知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)，方能在新規(guī)下真正實(shí)現(xiàn)“安心置業(yè)”。