近期，有傳言稱要實行現(xiàn)房銷售制度。近日，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》，其中明確“文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。”目前，該文件已于信陽市人民政府官網(wǎng)公開征求意見。現(xiàn)房銷售真的要來了嗎？這是不是意味著購房人能夠安心購房了呢？

截止目前，現(xiàn)行商品房預售制度已運行近三十年，其核心邏輯是“用購房者的錢建房”，但實踐中暴露的弊端不容忽視。從業(yè)以來，我遇到的糾紛類型最多的則是以下三種：

首先，資金挪用與爛尾。預售資金本應專款專用，但部分開發(fā)商通過虛構工程進度、關聯(lián)交易等方式挪用資金，導致項目停工爛尾。例如恒某、碧某園等知名房企的部分項目因資金鏈斷裂，數(shù)千戶業(yè)主陷入“錢房兩空”困境，維權成本高昂。

其次是交付與宣傳嚴重不符。期房銷售依賴沙盤、效果圖等宣傳手段，但合同往往規(guī)避宣傳責任。交房時，綠化縮水、裝修降標、配套缺失等問題頻發(fā)，購房者維權時卻因“宣傳非合同條款”而陷入被動。

第三是辦證難與產(chǎn)權糾紛。例如開發(fā)商因超規(guī)建設、欠繳土地款等原因無法通過驗收，導致房產(chǎn)證“難產(chǎn)”。更有甚者，房屋被二次抵押或“一房二賣”，購房者面臨產(chǎn)權糾紛。

而現(xiàn)房銷售可以在一定程度上從源頭化解相關風險。首先，現(xiàn)房銷售要求項目竣工后交易，這能夠極大地降低爛尾風險。其次，現(xiàn)房銷售能夠讓購房者實地驗房，能夠在一定程度上規(guī)避虛假宣傳、質量問題等。在此基礎上，現(xiàn)房銷售也能讓開發(fā)商更加注重資金管理和工程質量，避免因預售資金斷裂導致違約。

盡管現(xiàn)房銷售降低了部分風險，但并不意味著風險為零。購房者仍需保持審慎，重點關注以下事項：

1、核驗項目合法性，不要買手續(xù)不齊全的房子。例如現(xiàn)房通常都有《商品房銷售許可證》以及《竣工驗收備案表》，提前查看清楚。

2、警惕“偽現(xiàn)房”陷阱。部分項目雖已竣工，但因抵押、查封或手續(xù)不全無法網(wǎng)簽。因此，我們一定要注意是否可以立即辦理網(wǎng)簽，如果不能正常辦理網(wǎng)簽，最好不要買。

3、合同細節(jié)決定成敗。合同中要明確約定交付標準（如裝修材料品牌、公共設施配置）、違約責任（如延期辦證違約金），警惕“贈送面積”、“學區(qū)承諾”等口頭承諾。

4、實地驗房不留盲區(qū)。驗房時要核實房屋是否符合法定交房條件（即上述相關法定文件要求）、合同約定的交房條件，以及現(xiàn)場實際情況是否達到交房標準。驗房時，重點檢查房屋質量（如防水、墻體）、公共設施（如消防通道、電梯）以及周邊是否存在不利因素等。

現(xiàn)房銷售制度的推進，是房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴張”轉向“質量發(fā)展”的關鍵一步。但政策落地效果，仍需依賴嚴格的資金監(jiān)管、精準的合規(guī)審查以及購房者的理性選擇。作為購房者，我們要具備基本的辨別能力、不斷提高法律意識、善用知情權與監(jiān)督權，方能在新規(guī)下真正實現(xiàn)“安心置業(yè)”。