“鶴崗”的價格買上海。

　　別覺得我在亂講，上海樓市的魔幻已經遠超想象。

　　我們發現遠郊老破小的價格已經不斷刷新下限。

　　100萬以內的房子越來越多，最低的已經20萬以內。

　　上海買房的門檻真的越來越低了。

　　但這背后是上海郊區小鎮的全面崩潰。

觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　幾十萬就能買到

　　我去查了一下，上海遠郊全部都出現了100萬以下的房子。

　　甚至外環內的一些地方都有個案出現了。

　　砸盤真的是越來越狠。

　　1、松江——松江老城

　　松江老城，而且就在方塔園旁邊的小區，紅賓院。

　　現在最便宜的一套掛牌價72萬。

　　而且小區掛牌中的11套，7套在100萬以內。

　　歷史成交中上一套還是2024年11月，單價接近2.2萬/平。

　　半年時間一平少了4000塊。

　　周邊的老小區已經都有100萬以下房源了。

　　就算是松江南站崛起，這邊老破小的命運可能也沒辦法徹底改變了。

　　2、嘉定——安亭

　　嘉定的紅梅小區，說實話在安亭的位置不算很差。

　　南邊1公里是安亭地鐵站，還有安亭城市生活廣場。

　　東邊有大量的上汽公司，產業人口也不少。

　　但是現在的價格也是全面降到100萬以下，想成交的總價都在80萬以內了。

　　小區18套掛牌的，12套都在100萬以內。

　　去年還主要是40平以下的總價在100萬以下，今年60平的戶型也砸到了100萬。

　　割肉的程度確實很猛。

　　3、奉賢——南橋

　　奉賢的就在南橋板塊，奉賢老城區這邊有大量的老舊小區。

　　靠著奉賢新城地鐵站這邊新房都賣到4萬5了，但是老房子就是很艱難。

　　比如古華新村，出門就是古華公園，現在最便宜的只要79萬，還是個雙南兩房。

　　今年3月份最便的一套54平的成交總價只有65萬。

　　連奉賢新城新房首付的價格都不夠，一套新房450萬，首付15%還要67.5萬。

　　現在古華新村掛牌的30套房源中，一半價格在100萬以下。

　　本地人要是預算150萬左右的，有可能買到130平的四房。

　　4、浦東

　　浦東地盤大，低于100萬總價的地方就更多了。

　　外高橋板塊：

　　凌橋二村這邊小戶型已經跌到100萬以內。

　　今年1月份首次出現100萬以下的成交。

　　上一次100萬以內的價格要追溯到10年前的2016年。

　　凌橋的位置確實一般，東邊都是外高橋碼頭廠區。

　　雖然西邊就是規劃的大吳淞，但是很難帶動這邊，畢竟大吳淞自身的發展就很吃力了。

　　惠南：

　　惠南這里便宜的老破小一抓一大把。

　　西門新村最便宜的老破小已經只要58萬。

　　小區6套掛牌5套都在100萬以下。

　　5月份一套低樓層的砸盤價把單價降到了1.1萬/平。

　　眾所周知，惠南也是動遷大居。

　　現在的局面就是動遷房也不少100萬以下的。

　　大家互相搶客戶，價格越來越卷。

　　5、青浦——盈浦

　　青浦新城附近的老破小也不能幸免于難。

　　城北新村現在也跌到了100萬以下。

　　在LJ網站上也就2019年成交過一套99萬的。

　　在往前就要追溯到2016年了。

　　寶山的淞寶、月浦、羅店等板塊也早都有100萬以內的房子。

　　至于金山、崇明什么的就跟不用說了。

　　老破小已經干到30萬以下的。

　　崇明島上的垃圾地段20以下就賣。

　　低價越來越多

　　要說房東就想賣這么低的價格，我是不信的。

　　其實這些房東也是被動砸盤。

　　核心原因就是房子多，買家少。

　　越沒人買，越覺得是因為價格高，然后就越降價。

　　然后就成了賣不掉降價，鄰居降價了我也降價，為了顯示誠意賣再自砍一刀。

　　砍著砍著“肉”都砍光了。

　　從數據上看，100萬以下的房源確實越來越多。

　　7月底，上海LJ網站上掛牌100萬以下的房子有3318套，占比大概3%。

　　或許還不明顯，我們看看成交的歷年變化。

　　上海100萬以下總價LJ成交套數：

　　2022年445套；

　　2023年760套；

　　2024年成交1691套；

　　2025年半年1199套

　　這幾年，每年都是成本的增加。

　　側面也看得出，上海房價跌的有多兇。

　　房東卷出來的這套逃生之路，只能說沒有贏家。

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　　替代品太多了

　　除此之外，還有兩方面的因素導致郊區老破小的崩潰。

　　一是郊區新房也很慘，沒有價格帶動作用。

　　比如安亭的上海嘉芯薈，2023年12月開盤。

　　369套房子，到現在賣了215套，一個月勉強賣10套。

　　松江老城的新開發·豐盛里，2024年9月開盤，224套房子，現在一套沒賣掉。

　　再有羅店的佳運名邸，2023年5月開盤，315套房源。

　　到現在就賣了53套。

　　可以說根本賣不動。

　　新房作為領頭羊都沒有動力，二手只能是更萎靡。

　　二是市區郊區的價格差距在縮小，替代性很強。

　　隨著房價的不斷下跌，從上海市區到上海近郊的老破小都有了暴跌。

　　不管你是遠大新也好，還是郊區老破小也好，盡管總價很低，但是不代表吸引力就足。

　　內環邊上的甘泉宜川，老破小也就150萬上下。

　　同樣的鞍山、曲陽、彭浦、中原、世博、北新涇等等地方，還有大量100-200萬低總價老破小。

　　對比遠郊的老破小，通勤、生活便利度要高太多了。

　　甚至彭浦也有100萬以下的房子。

　　除此之外，近郊還有一批動遷房在截留低價客戶。

　　青浦這邊的徐涇北城動遷大居，總價也是150萬就夠了。

　　嘉定這邊江橋、南翔的動遷大居。

　　寶山的顧村的大大居。

　　低總價對于剛需客戶來說就是硬道理，關鍵人家還比你離市區近。

　　有了這么多可選項，你說誰還買安亭、松江老城、惠南、金山石化這些地方。

　　表面上看遠郊50萬，市區100萬，價格差一倍之多。

　　但是往往更多的人會優先選擇市區100萬。

　　這個與500萬和1000萬差一倍的概念是完全不同的。

　　房價越是繼續下跌，這種碾壓性越強。

　　最后

　　遠郊老破小在經歷一場前所未有的大潰敗。

　　熊市中難逃被時代拋棄的命運。

　　市場不再選擇這里，優劣之間的差距會越拉越大。

　　如果沒有新一輪郊區產業的升級或新新產業的布局，或許難有東山再起的那一天。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。