廣州二手房成交量，正在大幅增長——

根據合富研究院的數據，在“五一”短暫調整后，二手網簽快速反彈，重新回到2200套以上的高位。

再往前看，據廣州市房地產中介協會公布數據，4月（統計周期：3月26日至4月25日）二手住宅網簽約10312套，同比大幅增長12.97%；今年第一季度，網簽套數更是處于近幾年的高位。

二手樓市活躍，成交態勢向好。

但是很多賣房的業主，卻真的笑不出來。

01

二手房價普跌

網紅盤還在探底

為什么？原因直接看圖。

據合富大數據監測，廣州二手成交均價持續走低，單價3萬/㎡以下的單位，成交占比接近7成。

另外，由于廣州二手網簽量在4月突破萬套大關，業主希望趁行情好而積極出貨，導致掛牌房源數量快速增加，業主端競爭更趨激烈。

讓價幅度，進一步地擴大。很多板塊的標桿盤，價格仍在探底。

科城山莊錦澤園，高層84平兩房單位，4月成交單價2.7萬/平，創下2019年以來同戶型單價新低。

新福港鼎峰，從5萬多、4萬多一直跌到3萬多，感覺快連3萬大關都守不住了。

這種“膝蓋斬”成交價，并非黃埔獨有。

每一個區，我是說全市11區，幾乎都能找出一堆成交案例……

長隆最早一個大型小區瓏翠，剛剛以2.9萬/平成交單價創下史低。

海珠西，地鐵上蓋+省級書包加持的翠城花園，也難逃跌破4萬關卡的厄運。

白云的時代玫瑰園也遭遇滑鐵盧，已經跌到2字頭。

曾經笑傲廣州二手市場的蘭亭盛薈，以4.5萬/平單價創貝殼有記錄以來的新低，用以前的首付，放到現在已經可以全款買下……

三年蒸發265萬，相當于日虧2400元！

當然了，價格穩健的小區不是沒有，但占比真的不多，起碼要比大家想象中的少。

雖然，廣州二手房價下探，已經是人盡皆知的事實，但4月以來的下跌幅度，明顯是加劇了。

與此同時，成交價格創新低的現象正在蔓延。

不僅僅是網紅盤、抄家比較多的次新盤在降價，就連一些“學鐵商”很硬的樓盤也是跌跌不休。

更慘的是，二手房價普跌勢頭可能很難止住。

02

被新盤砸崩 被時代拋棄

二手業主腹背受敵

為什么會有這樣的判斷？

因為，廣州二手房大面積降價，已經不是之前的“以價換量”“買方市場”那么簡單了。

價值貶值，預期流通性降低，才是問題所在。

很簡單的道理——

同板塊的新盤，從公區設計用材、園林面積到戶型布局方方面面都碾壓二手房。

最卷的得房率，不跟超新規130%的比，就跟新規破100%的比，只有70～80%的二手房也是夠嗆。

說價格吧，新盤售價還很實在，有些甚至倒掛。

無論是比居住的舒適度，還是計算可使用面積的單價，大部分二手樓盤都干不過周邊新盤。

最虐的是，“好房子”的門檻頻頻抬高：

層高不得低于3米，采光隔音標準升級，住宅層數不得高于26層……

對于二手業主來說，這是招招致命，刀刀見血。

回想一下，以前沒有這些標準，房子好和壞的界限是相對模糊的，可以說是“各花入各眼。

而隨著上述參數提出，好標準高度統一，市場上“好房子”越來越多，“差房子”也逐漸顯現出來。

那么，哪些是“差房子”？

肯定是產品落后、失去競爭力的二手房了。

而在當下就已經被時代淘汰、被行業拋棄的二手房，想在未來吸引新一代購房者，就更難了。

可以預見，流通性和溢價空間都在打折。

對于買家而言，除非是想撿漏，或者著急入住/讀書以及板塊沒有新房，不然沒有理由首選二手。

反過來說，如果你的二手房旁邊不斷涌現新盤、新的宅地，在條件允許折騰的情況下，賣房后置換新房，不失為一個更高明的選擇。

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