前些年，我國企業(yè)積極出海，一筆筆大手筆交易并購案例不斷上演。在2017年，地產(chǎn)巨頭萬科攜手財(cái)團(tuán)以近785億元的價(jià)格收購國際地產(chǎn)物流巨頭普洛斯，創(chuàng)造了亞洲歷史上最大一單私募股權(quán)并購紀(jì)錄。

八年過去，這筆交易的價(jià)值兌現(xiàn)了嗎？萬科又從中賺了多少錢呢？

普洛斯有何來頭？

普洛斯最早起源于美國，在新加坡上市。2003年入駐中國后，由14萬平方米地產(chǎn)起家，很快便增長至1000多萬平方米，一度占到了其全球市場(chǎng)業(yè)務(wù)的一半。2008年國際金融危機(jī)，普洛斯股價(jià)重挫，幾乎陷入滅頂之災(zāi)。

2008年，美國普洛斯公司將其在中國的全部資產(chǎn)以及日本資產(chǎn)的五分之一，以13億美元的價(jià)格出售給了新加坡政府投資公司。2010年10月18日該公司在新加坡證交所上市。據(jù)當(dāng)時(shí)的公開資料顯示，來自中國的投資者赫然在列，其中還有中國國家社保基金的身影。

2014年2月18日，普洛斯獲得了包括中國人壽、中銀集團(tuán)投資和厚樸基金等中國投資者財(cái)團(tuán)最高達(dá)25億美元的投資，普洛斯中國增發(fā)的新股將占增資后總股本的比例最高達(dá)至34%。這也意味著，普洛斯中國這家企業(yè)身上已擁有三分之一的中國血統(tǒng)。

截止到被全資收購前夕，普洛斯在中國開發(fā)并運(yùn)營管理著254個(gè)物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建筑面積達(dá)2900多萬平方米，另外還有1190萬平米土地儲(chǔ)備。環(huán)普是普洛斯旗下的工業(yè)設(shè)施業(yè)務(wù)板塊，覆蓋國內(nèi)主流的一二線城市，投資并管理近20個(gè)園區(qū)，總建筑面積400萬平方米，擁有超過300家客戶。此時(shí)的普洛斯已經(jīng)成為了中國最大的物流設(shè)施提供商。國內(nèi)不少大型的“物流園”、“保稅區(qū)”，背后的地產(chǎn)擁有者都是普洛斯。

萬科攜財(cái)團(tuán)進(jìn)行全資收購

2018年，萬科集團(tuán)聯(lián)手厚樸投資、高瓴資本、中銀集團(tuán)組成的收購財(cái)團(tuán)，以每股3.38新加坡元的價(jià)格收購普洛斯，整個(gè)交易的估值約785億元人民幣。在這次收購中，萬科集團(tuán)的出資額約為170億元人民幣，占股21.4%，成為普洛斯的重要股東。交易完成后，普洛斯從新加坡交易所退市。

收購普洛斯之初，萬科的持股比例為21.4%，雖未獲得絕對(duì)控制權(quán)，但通過普洛斯在全球物流地產(chǎn)的壟斷地位和成熟的基金管理模式，迅速實(shí)現(xiàn)了多重收益。截至2024年，普洛斯中國在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模約790億美元，擁有并管理的物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施面積達(dá)4900萬平方米，遠(yuǎn)超第二名至第十名的總和。這一壟斷性地位直接推高了資產(chǎn)估值。根據(jù)2024年普洛斯年報(bào)，其中國區(qū)核心資產(chǎn)公允價(jià)值較收購時(shí)累計(jì)增長約35%，僅此一項(xiàng)即為萬科帶來超過百億元的賬面增值。

在2024年，普洛斯中國營業(yè)總收入83.29億元，毛利率高達(dá)43.15%，實(shí)現(xiàn)了87%的出租率。為近3000家國內(nèi)外客戶提供服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋生產(chǎn)供應(yīng)鏈、消費(fèi)供應(yīng)鏈及進(jìn)出口貿(mào)易領(lǐng)域，其中服務(wù)內(nèi)需市場(chǎng)占比近90%。

收購普洛斯絕非簡單的資本運(yùn)作，而是萬科“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子。普洛斯的全球物流網(wǎng)絡(luò)與萬科的住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營形成互補(bǔ)，例如，萬科旗下物業(yè)公司萬物云通過普洛斯的倉儲(chǔ)體系優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，直接降低萬物云的運(yùn)營成本約15%。

此外，普洛斯的基金管理能力加速了萬科的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。通過將成熟物流項(xiàng)目打包出售給旗下基金，萬科不僅縮短了投資回收周期，還實(shí)現(xiàn)了資金回籠，反哺其他業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

若僅以賬面收益衡量，萬科收購普洛斯的回報(bào)已遠(yuǎn)超預(yù)期。過去一年，萬科面臨較大到期債務(wù)壓力，如果將持有的普洛斯股份出售，大約可實(shí)現(xiàn)近300億元的回款，這無疑能緩解其資金流動(dòng)性不足的問題