61歲的開發(fā)商鄭某義無法接受，評(píng)估價(jià)7100余萬元的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過兩次降價(jià)法拍的流拍，最終以5400余萬元作價(jià)給湖北襄陽國(guó)投公司抵債，“法院應(yīng)該依據(jù)2020年的新司法解釋，而非2016年的舊司法解釋。”

襄陽中院、湖北高院則認(rèn)為，2020年新修訂的司法解釋系一般法，而2016年的舊司法解釋系特殊法，遵照“特殊法優(yōu)先于一般法”原則，裁定無不當(dāng)。

對(duì)此，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾卟稍L相關(guān)方，梳理法拍經(jīng)過及相關(guān)焦點(diǎn)問題。

圖為涉事商業(yè)樓

還貸逾期——

向農(nóng)商行貸款3600萬，還貸逾期成被告

應(yīng)還款1400萬，實(shí)際還款600萬

1964年出生的鄭某義是浙江人，2005年在湖北襄陽創(chuàng)辦了襄陽騰發(fā)實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“騰發(fā)公司”）。

鄭某義說，2016年前后，他和合伙人林某通過融資，在襄陽市風(fēng)華路建設(shè)了一棟商業(yè)綜合樓，想貸款把建樓的融資款償還了，再通過門面租賃等方式，償還銀行貸款。

2017年1月22日，騰發(fā)公司與襄陽農(nóng)商銀行簽訂《固定資產(chǎn)借款合同》，借款3600萬元，分期4年償還，年利率7.84%。

同日，雙方簽訂了《最高額抵押合同》《質(zhì)押合同》等。約定的合同項(xiàng)下抵押物為：騰發(fā)公司位于襄陽市樊城區(qū)風(fēng)華路騰發(fā)商業(yè)綜合樓的5處不動(dòng)產(chǎn)等；鄭某義與其合伙人林某分別自愿為騰發(fā)公司貸款提供連帶責(zé)任保證。

鄭某義解釋道，這棟樓除地下室未辦證外，其余一共辦理了5張不動(dòng)產(chǎn)證，也就是說，這棟樓作了抵押。后因門面租賃等生意并不順利，2020年前后，又受到疫情影響，最終導(dǎo)致了還款逾期。2021年1月27日，襄陽農(nóng)商行向襄陽市中級(jí)人民法院起訴，法院以“金融借款合同糾紛”立案。

按照合同約定，騰發(fā)公司截至2021年1月應(yīng)還款1400萬元左右，但實(shí)際還款600余萬元。

判令法拍——

3處不動(dòng)產(chǎn)近4400平方米，評(píng)估價(jià)7100余萬

兩次降價(jià)流拍后，被作價(jià)5400余萬元抵債

2021年7月9日，襄陽市中院的《民事判決書》顯示，截至2021年1月20日，騰發(fā)公司尚欠本金3353.3萬余元，利息702萬余元，共計(jì)4000余萬元。法院判令騰發(fā)公司償還，鄭某義和林某對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

鄭某義說，民事判決后，襄陽農(nóng)商行將債權(quán)轉(zhuǎn)移給了襄江國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“襄江國(guó)投”）。

2022年6月10日，襄陽市中院出具《執(zhí)行裁定》【（2022）鄂06執(zhí)69號(hào)之一】顯示，因被執(zhí)行人未履行生效法律文書，遂裁定拍賣騰發(fā)公司名下的騰發(fā)商業(yè)綜合樓5處不動(dòng)產(chǎn)。

2022年10月24日，湖北玖譽(yù)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司襄陽分公司出具《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法估價(jià)報(bào)告》顯示，對(duì)騰發(fā)公司所屬的其中3處不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，總價(jià)值7125.66萬元，涉及建筑面積4396.87平方米。

商業(yè)樓評(píng)估價(jià)超7100萬

在評(píng)估報(bào)告出具后，騰發(fā)商業(yè)綜合樓評(píng)估的3處不動(dòng)產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)掛網(wǎng)整體拍賣。

第一次拍賣在拍賣評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上降價(jià)15%，于2023年1月3日流拍；第二次網(wǎng)拍于2023年5月8日流拍，流拍價(jià)為5451.1萬余元。

2023年10月23日，襄陽中院出具《執(zhí)行裁定書》【（2022）鄂06執(zhí)69號(hào)之三】，將騰發(fā)公司名下3處不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)5451.1萬余元，交付給襄江國(guó)投。

鄭某義不服，“法院委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)我公司的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，則第一次網(wǎng)拍的起拍價(jià)應(yīng)為評(píng)估價(jià)，而非低于評(píng)估價(jià)15%。”

駁回異議——

中院、高院：起拍價(jià)降幅基于特殊法優(yōu)先于一般法原則

騰發(fā)公司申請(qǐng)復(fù)議理由不成立

根據(jù)《最高法關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020.12.29修正），拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。

騰發(fā)公司據(jù)此對(duì)法院的執(zhí)行裁定提出了異議。

2023年7月14日，襄陽中院《執(zhí)行裁定書》顯示：法院認(rèn)為騰發(fā)公司提出的相關(guān)規(guī)定不適用于本案，本案應(yīng)基于“特殊法優(yōu)先于一般法原則”適用2016年的《最高法關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》【法釋（2016）14號(hào)】。

據(jù)悉，【法釋（2016）14號(hào)】規(guī)定，起拍價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，不得低于評(píng)估價(jià)的百分之七十；再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過前次起拍價(jià)的百分之二十。

法院裁定，騰發(fā)公司的申請(qǐng)復(fù)議理由不能成立，本院不予支持。駁回騰發(fā)公司異議。

騰發(fā)公司向湖北省高院提出復(fù)議申請(qǐng)。

2023年9月19日，湖北省高院出具《執(zhí)行裁定書》：認(rèn)為適用法律并無不當(dāng)。騰發(fā)公司復(fù)議理由不能成立。駁回騰發(fā)公司復(fù)議申請(qǐng)。

對(duì)此，鄭某義不理解道，“我的案子是2021年法院立案的，完全適用于2020年的新法，為什么法院要以2016年的舊法為準(zhǔn)呢？”

圖為湖北省高院

律師說法——

我國(guó)《立法法》不僅規(guī)定“特別法優(yōu)先于一般法”原則

還規(guī)定“新法優(yōu)于舊法”原則

陜西省法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、陜西眾致律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉東晨律師認(rèn)為，本案中，法院以“特別法優(yōu)先于一般法”為由，認(rèn)為適用《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》法釋（2016）14號(hào)的有關(guān)規(guī)定，在首次進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)拍賣中即降價(jià)拍賣，值得商榷。因?yàn)槲覈?guó)《立法法》不僅規(guī)定了特別法優(yōu)先于一般法的原則，還規(guī)定了新法優(yōu)于舊法的原則。

如果適用新法優(yōu)于舊法的原則，本案就應(yīng)當(dāng)適用2020年12月23日修正的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。

若新的一般法包括舊的特別法

則應(yīng)以新的一般法為依據(jù)

劉東晨指出，本案的焦點(diǎn)問題在于：到底是優(yōu)先適用“舊的特別法”還是優(yōu)先適用“新的一般法”？這要看新的一般法是否包括了舊的特別法的內(nèi)容。如果新的一般法包括了舊的特別法內(nèi)容，就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用新的一般法，否則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用舊的特別法。

本案中，2020年12月23日修正的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》雖然沒有明確規(guī)定“拍賣”到底是指網(wǎng)絡(luò)拍賣還是線下拍賣，但根據(jù)文義解釋和立法目的，應(yīng)當(dāng)包括網(wǎng)絡(luò)拍賣和線下拍賣等所有的拍賣形式。否則，就會(huì)出現(xiàn)新修訂法規(guī)只能適用于網(wǎng)絡(luò)拍賣以外的拍賣形式的尷尬局面，不符合最高院的立法本意。

可向最高法反映兩司法解釋矛盾沖突問題

劉東晨強(qiáng)調(diào)，2024年10月29日，最高人民法院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》，特別強(qiáng)調(diào)切實(shí)保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，這里的當(dāng)事人不僅包括強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)人，也包括強(qiáng)制被執(zhí)行人。在被強(qiáng)制執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)有評(píng)估價(jià)的情況下，不經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行人同意就擅自降低首次拍賣的保留價(jià)，違反了公平公正原則，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

建議本案當(dāng)事人向最高人民法院的有關(guān)部門反映上述兩個(gè)司法解釋矛盾沖突問題，這樣有利于快速解決矛盾。

華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?佘暉 編輯 安瀾