全款買了車位

卻因開發商欠債被法院查封

該怎么辦？

車位還能要回嗎？

近日，金山區人民法院審理了一起涉及全款購買車位被執行引發的執行異議糾紛，法院最終參照商品房消費者的相關規定，裁定中止強制執行。

姚某是某小區業主，于2021年8月在該小區的房產開發商處購買了一個商品房配套車位，付完全部車位購置款后即正式占有使用。但姚某未辦理車位的產權變更登記手續，該車位一直登記在開發商名下。

2023年，該開發商因資金鏈斷裂成為被執行人，執行過程中，法院查封開發商名下所有財產，包括姚某所購的該車位。姚某得知后，遂向法院提起執行異議，認為該車位應屬其所有，請求法院排除對該車位的執行。

姚某認為，自己在案涉車位查封之前就與開發商簽訂了車位買賣合同，已付清全部款項并實際占有車位，且該車位所屬的商品房是自己名下唯一住房，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《異議復議規定》”）第29條，其對車位享有的權益足以排除執行。

申請執行人某工程建設公司則認為，《異議復議規定》第29條僅適用于商品房，不適用于車位。現車位登記在開發商名下，是開發商的責任財產，而姚某僅享有案涉車位買賣合同的合同債權，不能排除執行。

爭議焦點：

姚某對案涉車位主張的權利能否排除執行？

法院經審理認為，雖然建筑區劃內的車位不同于居住的商品房，但車位依附于商品房而存在，功能在于滿足小區業主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。基于車位附屬性特點，一定條件下可適用《異議復議規定》第29條關于商品房的規定。本案中，姚某提供的證據能夠證明其符合第29條規定的條件，故其對案涉車位享有的權利能夠排除執行。

法院最終裁定：異議人姚某的異議請求成立，中止執行案涉車位。裁定作出后，雙方均服判息訟，現該裁定已生效。

1

小區車位是配套商品房居住功能的必要延伸和拓展

實踐中，小區車位一般與商品房配套出售。依據相關規定，本市業主所購車位的權屬只能記載在業主的不動產權證書內，而不予單獨核發不動產權屬證書，可見車位具有附屬性特點。因此，小區區劃內的車位雖不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區業主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。

2

消費者購買的車位在符合一定條件時可以排除強制執行

《異議復議規定》第29條是對“消費者購買的商品房”特別保護所作的規定。依據該規定，金錢債權執行中，商品房消費者對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

如前所述，車位是商品房居住功能的必要延伸和拓展，因此商品房消費者對相關車位的執行異議也可適用上述規定審查，符合條件的，可以排除強制執行。

3

消費者購置不動產前應做好必要的信息調查

不動產購置對于普通家庭而言是一項重大決定，應當做好必要的信息調查，防患于未然。例如，交易相對方是否具有良好的信譽、資產狀況是否穩定；標的房產上是否存在權利負擔或權利限制，如租賃、抵押或司法查封；等等。

4

消費者購置不動產后應及時辦理產權變更登記手續

依據現行《民法典》確定的物權變動規則，不動產的權利變動以登記為生效要件，未經登記的，除法律另有規定外，不發生效力。

因此，購置房產、車位等不動產時，僅僅簽訂書面購房合同、付清購房款還不足以引起房產所有權的變更。 作為購房人，應當重點關注產權變更登記事宜，及時敦促交易相對人協助辦理房產過戶登記手續，避免因為延遲辦理而導致所有權無法實現。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百零八條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

第二百一十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十九條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

來源：“上海金山法院”微信公眾號

編輯：干鈺瓊

責編：俞嵐婷、楊麗

審核：陳建軍、林堃