近日，萬科物業一則回復業主函引發網絡關注。事件的起因就是該小區業主要求降低物業費。

• 這究竟是咋回事？

我們先來仔細看看這份文件。

關于萬科花山紫悅灣物業費降價事宜的回函

尊敬的業主/業主委員會:

首先感謝廣大業主及業委會對物業服務工作的支持與關注。我們已收到業委會《關于萬科花山紫悅灣物業費降價事宜溝通的函件》，現回函如下:
紫悅灣小區物業費按照相關法律法規及費用測算而確定，服務中心依據合同約定提供物業服務。小區自交付以來，物業服務中心持續解決現場問題，多方面提升小區的現場品質，讓近八年的花山紫悅灣秩序井然、繁花似錦、充滿著活力，客戶滿意度持續維持在90%以上。在業委會與廣大業主的支持下，紫悅灣小區榮獲了“武漢市優秀住宅小區”的榮譽稱號，背后是物業服務人夜以繼日的付出，榮譽稱號的取得不是結束，而是邁向持續向好的起點。
不管是過去還是未來，紫悅灣都將是我們重點打造的標桿項目。當然，為了延緩小區老化，服務中心從人力與外包、設施煥新、園林、機器設備等方面都做出了持續性的投入。自小區交付以來，每年春、秋進行綠化整改提升，改善園區環境品質，紫悅灣小區獲評為“園林式小區”;園區內外車位的煥新、人車道閘系統的升級、天臺晾衣架的加裝，人臉識別設備的增設、單元電動門的改造等總計30余項整改(非物業常規成本支出累計投入近500萬)，業主居住及出行體驗明顯提升。我們通過逐年的投入、改善、翻新，同時也在業主看不見的地方投入改善，讓園區的公共設備設施常用、常新、常安全，致力于服務歷久彌新。
物業服務單價定價是基于長周期服務平均成本而制定，隨著時間推移，人工成本的上漲、設備設施的老化、園林綠植的退化等都將導致物業服務運營成本的剛性上漲。隨著紫悅灣小區即將邁入第一個十年，我們希望通過逐步增加現場投入，確保人員穩定服務好、設備設施運行好、綠化提升環境好，持續提供優質的物業服務。
基于當前運營成本和服務質量的綜合評估，廣大業主能持續享受優質的物業服務，同時確保在房地產市場下行的前提下廣大業主的房屋資產盡可能保值，在維持現行物業費單價基礎上，我們承諾廣泛聽取業主意見，加大基礎設施煥新力度，提高項目管理的科技投入，提升服務人員的整體水平，提升服務效率，優化管理流程，確保物業費用合理使用，為業主提供更優質的服務。
對于近期部分客戶發起的關于降價35%-40%的提議，結合近幾年物業服務中心經營狀況，暫無法滿足如此大幅度降價的提議。我們愿意就物業運營成本、服務標準、人員配置、作業頻次及物業費價格與業委會及廣大業主進行充分溝通與協商。感謝業委會以及業主們的理解。
特此函復!
武漢市萬科物業服務有限公司
花山紫悅灣分公司
2025年5月14日

這個回復函的核心要點，就是因為這家小區是標桿項目，前后投入500多萬非常規物業項目建設，且獲得武漢市優秀住宅小區榮譽稱號。

結合未來的發展，即隨著時間推移，人工成本的上漲、設備設施的老化、園林綠植的退化等都將導致物業服務運營成本的剛性上漲，不接受降低物業費35%-40%的提議。

• 而事件的起因，源于業主們發起的訴求。

今年年初，武漢市萬科紫悅灣小區第一屆業委會向物業公司發送了“關于物業費降價事宜溝通的函件”。

根據聯系函，業主羅列了要求物業費降價的3個原因：

其一，小區位于三環外，周邊小區物業費標準均在1.9-2.5元/平之間，紫悅灣小區3.28元/平的標準遠高于周邊小區；
其二，社會經濟形勢環境不好，失業無業人群增多，生活成本較高，民生問題比較突出，武漢多區規定五星級服務2.8元且不得上調，其他多個物業公司的小區主動降價;
其三，物業費價格高不利于物業和業主之間長期和諧發展，物業費高業主負擔過重，因物業費引發的矛盾日益增加。

從這些所列的理由來看，似乎也無可挑剔。核心原因就是，武漢多區規定五星級服務也就2.8元，而這個小區竟然是3.28元，貴了將近0.5元。換言之，一套120平米的房子，每個月就要多繳納60元的物業費，一年就是720元。

據了解，武漢萬科花山紫悅灣位于東湖高新區花城大道與梅城路交匯處，由武漢聯投萬科生態城房地產有限公司規劃開發。該項目于2018年建成，規劃面積220000平方米，建筑面積337000平方米，共有32棟住宅樓，約2784戶。項目配備了電梯和地下機動車位，共計2054個。物業管理由武漢市萬科物業有限公司負責。

以此類推，按2784戶測算，就按平均每戶120平米，該物業公司一年最少可以多收入200萬元物業費。

根據最新消息，日前，萬科花山紫悅灣小區業委會發布了《關于萬科紫悅灣小區物業費調整相關事宜的公告》。

根據公告，業委會已邀請東湖高新區規劃（房管）局、花山街道、紅焰社區、萬科高層等部門領導于本周日（5月18號）在社區會議室進行現場協商和溝通。

• 總體來看，房地產市場下行的壓力也傳導到物業服務市場，物業費等持有成本是眾多業主關注的焦點，這一輪全國物業費降價潮已經難以避免。

根據中指研究院監測，2024年至今，多個二三線城市頻現物業“降費”項目，尤其發布物業費限價政策的重慶、銀川、青島和武漢四城，去年有超百個項目實現了物業費下調，降幅在10%-40%之間。

今年，據21世紀經濟報道，物業“降費”的風愈演愈烈，逐漸從二線城市綿延至一線城市，深圳、上海等一線城市均有豪宅盤與物業企業協商物業費降價。

5月6日，有媒體報道，《國內多地小區物業費下調或打折—你所在的小區物業費調整了嗎？》為題，對“這波物業費調降受哪些因素推動？費用調整后，物業服務能否跟上？”等內容進行了報道。

總之，物業費下調，并不意味著“降價即降質”，而是要物業服務與價格更加匹配，在服務與收費之間找到一個平衡點，簡單來說就是“質價相符”！這也是廣大業主非常關切的大問題。

對此，你怎么看呢？