龍華樓市真的殺瘋了。

2024年10月至今，繼開出2個日光盤+3個去化9成的熱銷盤后，昨日又有項目開盤大賣約9成，幾乎是開一個爆一個。

持續熱銷之下，龍華房價明顯上漲，多個新盤集體調價，漲幅高達8-16%，二手房最高漲幅更是超30%。（數據源自咚咚找房、小鹿選房）

01.

新盤去化率深圳第一

龍華樓市很瘋狂

自去年9.29新政以來，憑借都市核心區的占位+全面松綁限購的政策紅利+供應稀缺，龍華就一躍成為深圳樓市熱度NO.1，受到購房者真金白銀地追捧，開出多個日光、熱銷盤，甚至到了“一房難買”的程度。

講個真實購房故事，淘哥有位粉絲朋友，去年9.29新政出臺后沒有及時抓住買房窗口，等年初入場，發現存量房價已經上漲10%左右，而且只剩一些尾盤可選。

于是便將目光盯上全新盤，但是，接連參與兩次“打新”，都是還沒輪到選房，意向戶型就賣完了，有一個新盤更是直接日光。

不要覺得夸張，截至4月25日，深圳2025年新盤平均去化率僅約27%，而2025年龍華入市的7盤，4個都是去化率超90%的熱銷盤。（數據來源：咚咚找房）

比如昨日（5月17日）開盤的鴻榮源觀城首發產品未來平方云山府，選房現場人山人海、熱鬧非凡，最后大賣約279套、去化高達約9成。

項目本次共推售312套住宅，為建面約88-117平3-4房，單價3字頭起、總價336萬起，意向登記662批，認籌比超2:1，是新政后首個開啟凍資的網紅熱盤。

看到這個去化成績，淘哥一點也不意外，因為首次了解到觀城，淘哥就被深深震撼了，從業20年，還是第一次見如此驚艷的項目，多項規劃都是深圳首創、獨創，接連拿下多項國內外大獎。

如果足夠了解觀城，就會明白，龍華未來平方云山府能引發眾多購房者追捧，成為全城矚目的熱銷紅盤，其實是一種必然。

02.

約410萬平超級大城

比華潤城、壹方中心更牛

天生頂流 規劃逆天

未來平方云山府所在的鴻榮源觀城，總建面高達約410萬平，是一個涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業、公園、歷史文化、教育、醫療、康養等業態的巨無霸綜合體。

這種超級大城，往往自帶4大優勢：

1、可以帶來更好的城市環境和配套服務，促進區域格局面貌重塑，提升區域價值。

2、業態多元、配套豐富，生活效率高，有堅實的居住價值。

3、多由實力強企操盤，品牌保障到位，往往是區域地標和名片，具有更高的話題度和熱度。

4、資產力強，漲時領漲、跌時抗跌。

比如華潤城、壹成中心，這兩大深圳網紅項目都是大型舊改而來，分別由央企華潤和實力房企鴻榮源操盤。

這兩個大城，不僅大幅煥新了南山科技園、龍華中心的城市形象，將樓房破舊、道路狹窄的城中村打造成了新型時尚的現代化國際住區， 還提供了大型商業、幼兒園、學校、酒店、劇場等高品質配套，是深圳精英集工作、娛樂、消費、居住于一體的生活中心。

基于這種大城優勢，華潤城、壹方中心屢開屢爆，價格也是區域風向標和龍頭。

反觀觀城，不僅體量巨大、業態多元，更是鴻榮源沉淀以往大城打造經驗的迭代升級之作，擁有更前沿的規劃、更舒適的人居享受。

你能想象嗎？觀城竟然拿出50%的面積建設公共配套——8所學校、5座市政公園、1座文體配套設施、1所專科醫院……不出社區，就能滿足所有生活需求。

具體到內部規劃，觀城竟然設計了一個超3.6km的空中連廊，串聯5大公園、學校、商業、辦公區等各個地方，步行之間，就能隨意切換生活場景，便捷且夢幻。

實拍圖

更令人震撼的是，觀城還規劃了一個地下環道暢連各地塊車庫，實現了從地庫直通梅觀高速，這個設計，媲美市級規劃“前海地下路網”。

商業規劃更是別出心裁，鴻榮源本就是商業專家，打造的龍華壹方天地、前海壹方城，分別拿下2025年度1月深圳人氣購物中心榜單的冠亞軍。

本次觀城規劃的約40萬平商業“觀城壹方”（在建中），是壹方天地2.0版本，直連地鐵4號線觀瀾站，以“公園+”為主題，融合歷史遺址馬壢大屋文化意蘊，打造全齡段一站式休閑體驗購物中心，硬件、軟件配置全面升級。

示意圖

這種地標級商圈不僅能極大提升生活水平，更是區域中心的錨定點、能大幅拔高物業價值——據相關數據統計，核心商圈物業更具保值與增值潛力，擁有前海壹方城的壹方玖譽，房價就比周邊同類型物業高出20%+。

淘哥提醒，以上提及的很多規劃，都是觀城在深圳的獨創、首創，所以觀城不僅是一個體量巨大的多元綜合體，更是一個前所未見、前沿領先的未來之城，將帶領深圳進入大城躍級時代。

這樣一個項目，不僅會像華潤城、壹成中心一樣，重塑區域面貌、煥新區域配套、提升區域價值、帶來更宜居的生活，大概率也會屢開屢爆、成為區域樓市風向標、擁有非常優越的價值穿透力。

巨無霸大城的碾壓級優勢和號召力，是未來平方云山府熱銷的重要背書。

03.

斬獲國內外設計大獎

大城C位首發+部分實景呈現

云山府是“好房子”代表

隨著經濟周期轉變、后地產時代開啟，以及3年多的深度洗牌，深圳樓市分化愈加劇烈——有新盤日光、熱銷，有新盤一個月賣幾套。

這種趨勢下，只有符合政府導向、能帶來高品質生活的“好房子”，才能獲得市場青睞。而未來平方云山府集好設計、好位置、好品質、安全可靠等優勢于一身，是“好房子”的典型代表。

1、好設計，接連斬獲國內外大獎。

鴻榮源觀城不僅榮獲2022年大灣區城市設計大獎、廣東省風景園林與生態景觀協會科學技術獎規劃設計(規劃類）獎項，還問鼎國際ILFA頂級榮譽。

2、好位置，大城C位。

未來平方云山府是觀城首發之作，享受大城首發的性價比紅利。

同時，又位于大城C位，下樓即享 前海 壹方城 2.0版商業（建設中），前后雙公園環抱（建設中），位置絕佳，可謂“魚與熊掌兼得”。

3、好品質，宜居性高。

未來平方云山府全部是商品房，居住氛圍非常純粹。

同時，本次推售產品戶型多元，涵蓋建面約88-117平的3-4房，設計可圈可點。

以建面約108平4房為例，格局方正、動靜分區，全明采光，4開間朝南，主臥270°景觀視野，客廳與陽臺等寬、開間高達約3.6米，完全能容納多人家庭聚會和多種親子娛樂活動，完全能滿足一步到位的置業需求。

4、今年買明年住、部分實景呈現，安全可靠。

當下買房第一要義是“安全”，未來平方云山府部分園林已經兌付，云谷公園已經對外開放，品質真實可感，買的更加踏實。

且項目明年就能交付，等待時間短，不僅能盡快感受住進新房的喜悅，還能節約過渡期租房成本。

實拍圖

過 硬的產品實力和安全可靠的交付保障， 是未來平方云山府熱銷的直接因素。

04.

龍華下一站

鷺湖中心城

大城市發展的規律之一，就是中心會蔓延和轉移，這是因為隨著經濟增長、人口增加，城市需要新的承載空間。

而且，相較于原有中心，新中心往往擁有更合理的城市規劃、更先進的產業集群、更嶄新的城市界面和配套，不僅居住舒適度更高，資產表現力也更強。

比如南山，在變成深圳第一強區的過程中，從科技園到深圳灣再到前海，崛起了3大龍頭中心，其中深圳灣房價天花板高達30萬/平，是南山科技園的約2倍。

未來平方云山府所在的鷺湖中心城，就是龍華的新中心。

1、龍華雙心之一，南有北站中心、北有鷺湖中心。

根據最新規劃，鷺湖中心城被劃定為深圳市級功能中心，將升級成為千億元的“行政+科技+文化+生活”綜合服務功能區，成為深圳北部新中心，與北站國際商務中心形成南北“雙中心”格局。

2、產業發達，高新科技產業集聚。

鷺湖中心城所在的觀瀾，據龍華約70%產業，而且產業集群非常先進，聚焦人工智能、生物醫療等高新技術產業，匯聚了華為、邁瑞、華潤、匯川科技、穩健醫療、中光電等龍頭企業，一個深圳北部硅谷呼之欲出。

3、龍華最強文化地標群。

鷺湖中心城擁有超越北站國際商務中心的文化地標群：鷺湖四館+觀瀾體育中心（在建中）+觀湖文體中心（已封頂）+ 觀瀾文化特色小鎮。

其中鷺湖四館包括圖書館、群藝館、大劇院、科技館，總建面約22萬平，是龍華最大的文化建筑群；體育中心、文體中心兩大市政配套，規模都超越了龍華北站的簡上體育館。

就像深圳灣接棒科技園，成為南山新中心一樣，憑借媲美北站商務中心的定位、更加先進的產業和更加優越的文化集群，鷺湖中心城非常有可能接棒北站商務中心，引領龍華下一個十年。

這種區域新中心帶來的價值想象空間，是未來平方云山府熱銷的重要推動力。

可以發現，入市正好趕上龍華樓市活躍期，又有超級大城、C位首發、品質過硬、龍華新中心等優勢加持，未來平方云山府熱銷9成，完全在情理之中。

最后提醒，樓市高壓之下，能經過市場檢驗的熱銷盤，都是幾乎沒有短板的“六邊形戰士”，買到就是“賺 ”到。

開盤勁銷9成后，未來平方云山府僅剩少量房源，感興趣的朋友切記抓緊看房、盡快出手。