圖 | 方案截圖圖 | 方案截圖圖 | 2020年南寧發布的相關商改住通知

近年來，一大批存量項目，想靠商改住翻身。

市場去化艱難，商業類巨量的庫存，讓房企傷透了心，甚至快被拖垮了身。

商改住，似乎讓不少項目找到了突破口。奈何苦于變性復雜程序，苦苦在原地轉圈焦慮自閉。

面對去庫存壓力，欲練神功，“揮刀自宮”。

近日，廣西發布的非住宅商品房去庫存方案，讓很多商改住項目看到的希望。

近日，廣西住建廳發布有關文件，公示《2025年廣西推進非住宅商品房去庫存工作方案》（以下簡稱工作方案），現正面向社會公開征求意見。

這次的方案，旨在推動商業用房、辦公用房等非住宅商品房去庫存和盤活利用。

先看具體方案。

劃重點：

支持商業、辦公項目轉換用途；

允許調整非住宅商品房規劃建設條件；

允許商業辦公項目申請緩建；

鼓勵庫存車位統一運營；

適當放寬購買商辦用房商業貸款信貸條件；

適時開展補貼活動等。

并且，各項措施涉及多個部門協作，均明確了牽頭單位、責任單位以及配合單位。

你以為只是簡單的“商改住”？

不，這次“變性”的范圍更廣了。非商品住宅商品房，主要涉及商業性質的公寓、商鋪、寫字樓、車位等。

一是轉換用途。

商業、辦公用房可按規定改建為租賃住房；也能轉型用于教育、養老、康養、旅游、文化、體育、科技孵化、“互聯網+”等國家政策支持的新興產業發展。

值得注意的事，變售為租，能享受民水、民電價格以及教育、醫療等公共服務。

商辦用地改成租賃用地，符合當前政策風向。

二是調整規劃建設條件。

未建的商業地塊、已建未售的非住宅商品房可以申請調整為商品住宅用地或商品住宅。

允許已出讓未開發的商住混合用地、已開發未銷售的商住項目調整項目住宅和非住宅的比例，增加住宅面積和減少商業辦公面積。

這里可以簡單的理解，就是傳統意義上的商改住。

同時還“鼓勵庫存車位統一運營”。這就意味著，住宅小區內一定期限內未銷售的車位，可用于自持運營或打包出售、統一招商運營。

看來，這次為了去化商業，相關部門是動了真格。

近年，全國多個城市相繼發布“商辦改類住宅”的政策，將此作為去樓市庫存的手段之一。

長沙、萬寧、昆明等城市陸續發布政策鼓勵“商改住”，深圳、上海、武漢等城市也允許將符合條件的商業辦公用地改為住宅用地。

在南寧，在多年前就出臺相關商改住政策。

但由于要求嚴苛，真正轉性成功的不多。目前南寧僅有綠港國際中心、大嘉匯尚悅、恒大國際中心（現邕府·紫薇府）、深石漢華錦上城等少數樓盤成功實現了商改住。

鳳嶺北的榮和城市之門相傳已久的商改住，近期也有了進展。據項目相關工作人員消息，預計6月左右會開放新的品牌館，十月份會推出商改住的新產品。

如今，項目已經開始拆除已建起來的公寓樓棟。

圖 | 榮和城市之門目前公寓樓棟正在拆除

按照2022年7月南寧市自然資源局發布榮和東站城市廣場項目“商改住”批前公示，項目申請將部分原規劃零售商業、商務辦公調整為普通商品住房，調整后住宅占比70%、商業商務占比30%，還增加配建了一所18班小學。

在五象總部基地的恒大國際中心，去年8月項目的商改住也被官方的正式公示。

調整后，項目更名邕府·紫薇府，將打造為300+㎡的大平層。目前由南寧平穩基金接手開發建設。

圖 |南寧自然資源局發布的調整公示

從地段看，邕府·紫薇府地處五象總基地核心，靠近地鐵3號線，周邊有廣西國際壯壯醫院、宜家家居、五象湖公園、二中青運校區、天桃實驗學校小學部青運校區等豐富資源。若被盤活，也為總部基地增加新供應。

圖 | 恒大國際中心實景

同樣在總部基地的世茂國際中心部分用地，2月也被公布了將原商務用地性質改為住宅用地的調整規劃。

圖 | 世茂國際中心部分土地變性公示

圖 | 世茂國際中心靠近飛龍路的地塊還未建設

此外，中國錦園、霖峰壹號三期、東方悅城等項目的商改住也在推進中。

為何要商改住？

看南寧的商業地產庫存，不是一般的高。

據克而瑞數據，截至目前南寧商業庫存超352萬方左右，去化周期將近141個月。而商品住宅去化周期在25個月左右。

商業地產去庫存也是迫在眉睫。

那么，商辦用地用房變性后，是否會增加住宅的去化壓力？

主要看幾點：

1、這次政策旨在緩解商辦市場的高庫存壓力，目前看來部分地塊將會商轉住，不會太多。

2、給企業盤活存量商辦資產提供了新思路。很多項目的盈利部分壓在商業、車庫，商業產品走量艱難，改成住宅走量更快。

3、很多商改住項目，往往地理位置優越、周邊配套完善，能在一定程度上緩解核心板塊住宅供求矛盾。

商改住的房子能買嗎？

分幾種情況。

第一，已建成但未售的，要考慮容積率、消防、通風采光等問題。開發商也要對存量商改住的建筑進行硬件、消防等多方面改造，綜合成本較高。這些問題都要考慮。

第二，未建的商改住地塊，往往會調整規劃、容積率、配套建設等，這就可以根據自己的需求進行選擇。

如2014年11月，恒力地產拿下青秀區金湖南路以南、錦春路以西約8畝地塊，就是商改住地塊。該地塊地段十分優越，位處埌西板塊，三美學校就在斜對面，周邊還有三中青山校區、二十九中等名校資源。民歌湖、石門森林公園、會展航洋城、萬象城等環繞，未來休閑、娛樂、購物都非常方便。

商改住固然是去化商業庫存的途經之一，但也要考慮后續諸多問題。如學區問題，尤其是優質地段，變性后地段學區學校的學位是否夠用？

對于商改住，你怎么看？歡迎留言討論。