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大家好，我是地產高富帥。

這幾年隨著工作性質的變化，地產一品塘需要時刻奔赴項目現場考察，一年多時間，有句話無時無刻都想抒發：大灣區房企真的該醒醒了。

這幾年隨著改善市場的持續利好，房企發力高端項目逐漸成為一種趨勢，市場需求旺盛也倒逼房企對高端產品的重視程度越來越高。

這兩年時間，小編去成都，杭州，南京，上海，北京等地看過不少項目，內心真的是無比震撼，作為還行業鼻祖的廣深市場，這幾年似乎都在擺脫了。

隨著這一輪高周轉民營房企的倒下，華南房企都迎來了至暗時刻，不僅僅聲音沒了，市場上對華南房企的關注點也就沒了。

作為四大頭部央企的總部所在地，廣深兩個城市如今還值得看看的項目也不多見了，小編內心也是默默在問自己，華南市場是怎么了，華南現在是不需要好產品了嗎？

不知道大家有沒有這個感受，這幾年在全國耳熟能詳的項目里面，廣深出品的房企真的是屈指可數啊 ，華南房企都在忙著賺快錢，大家的產品情懷似乎都已經忘了。

小編多次提到成都市場，這是一個如今完全要拼刺刀的產品驅動型城市，小編個人覺得也是如今地產人需要重塑操盤思維的城市。

當上海有法租界梧桐、成都有茶館文化時，深圳的原始記憶是"推土機+腳手架"。這種生產優先的DNA，使得城市更新永遠在"工業區改造-房價飆升-擠壓中產"的循環中打轉

小編雖然是身在深圳，但是內心永遠還是向往美好居住生活，可惜無論是開發環境還是整體市場導向，深圳似乎跟改善人居沾不了邊。

也有人誰說，廣深的房價高，可能打工人更偏重剛需，能夠上車都不錯了，還需要什么自行車？

但是我也想問問，難道廣深的富豪不夠多，科技新貴不夠多，產業集群不夠龐大？這種高科技企業雄霸的地區，居然都看不到幾個值得關注的項目。

南山科技園的"加班樓宇美學"塑造了扭曲的居住觀：人均10㎡的公寓被包裝成"極客生活方式"，開發商用"智慧家居"噱頭掩蓋戶型缺陷。

當杭州在做庭院式人才房時，深圳的"豪宅"還在炫耀5.9米挑高客廳——這種賽博朋克式的居住想象，暴露了文化底蘊的貧瘠。

如今在深圳 ，很多外地開發高管朋友讓我推薦項目，說要參觀學習，小編確實很難開口，也怕傷了和氣，能值得外地開發商學習的項目是真的不多。

深圳不管是民企還是央企，似乎都在尋找一個平衡，需要賺錢還是需要好產品，在整體土地稀缺的大環境下，產品創新似乎永遠都放在最后了。

在華東區域，西南區域，如今兩個區域是如今頭部房企必爭的區域，可以發現大家活力滿滿，但是一回到華南區域，大家似乎都在擺脫，吃飯的真功夫似乎都已經忘記了。

廣深區域擁有佛山，云浮等一眾材料基地，外地開發商產品團隊經常遠赴大灣區選材，可是本土開發商的產品反倒未有任何突破。

說到深圳這幾十年的行業江湖，真正留下行業印記的也就幾個項目，仿佛大家對深圳的印象永遠還是停留在高速的房價漲勢。

其實在小編眼里，深圳也只有兩個項目可以代表深圳早10年前的產品水準，第一個是華潤城（大沖舊改），第二個是萬科云城。

至于享譽全球的“深圳灣一號”，本質上還是一個圈層屬性的金融產品，屬于另外一個賽道，而且已經是12年前的作品了。

這三個作品仍然還是如今深圳房地產江湖的頂級作品，在余下的10年時間，深圳房地產似乎已經停滯，在城市更新熱潮之后，也陷入了未知的循環。

其實很多人眼里的好項目，放眼華東，西南區域最多只能算及格，因此，很多外地的研發人員來深圳看項目，估計內心也是扭曲的，就這啊？

說到華南市場，必須肯定要提到廣州，雖然這幾年廣州市場看起來活躍程度要比深圳好一些，大家可以看到，除去本土房企以外，外來房企在廣州的布局還是要強于深圳。

但是但是，這幾年有個核心問題，如今外來房企似乎都已經水土不服，如今top50強在廣州還有完整編制的房企都已經不多了。

與深圳不同的游戲規則，廣州市場成為長期處于“溫和壟斷”狀態——央企/國企占據核心資源，長期享受土地紅利，忽略產品提升與品質提升。

廣州的客群也是追求實用為主，似乎對審美這個認知度還停留在普通居住層面，因為很多央企都在追求流速，操盤手大部分仍然在使用10年前操盤思路。

要知道，如今已經是2025年，在改善時代已經經歷了第三個年頭，廣州的產品如今仍然還是追求面積這個基礎參數。

在回歸這五年改善市場，廣州市場似乎并未突出真改善的瓶頸，各個領頭羊似乎都只是做做樣子，硬件的堆砌邏輯成為廣州改善市場的基本產品模型。

廣州樓市的現狀令人揪心，尤其是庫存量巨大，去化周期長達21.2個月，部分區域更是高達23.2個月。

這股寒流的背后，折射出房企們為了生存不得不采取的戰略調整——保命第一，去庫存次之，拿地成為最后的選擇。

2024年到2025年，廣州ZF是求著各位開發商拿地，從往年的土地出讓千億規模已經萎縮到如今一年賣幾塊地的尷尬局面。

如今的廣州恐將長期陷入“比上不足（深圳），比下不屑（佛山）”的尷尬境地。

正是因為這種環境，小編更認為各位開發商大佬要向前再走一步，市場并不是沒有客戶，客戶需要看到更加刺激購買力的好產品。

近期上海，成都，北京等城市，很多熱銷的豪宅產品，其實都是區位價值與產品的雙重刺激得到的回報。

在華南市場，如今更需要ZF“再給一點刺激，市場推一把、房企卷一把”，或許才能跟得上其他城市的節奏。

作為如今四大城市之一的廣深，曾經也是房企發源地的領先城市，是時候直面問題，重新找回產品主義的尊嚴了。

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地產一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，15年以上地產行業沉淀，關注房企戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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