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撰文丨學研

新規(guī)落地，二手房業(yè)主的日子不好過了。

5月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1～4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)。其中，新建商品房銷售面積同比下降2.8%，新建商品房銷售額同比下降3.2%。銷售額跌幅超過銷售面積，說明單價在下降，這背后是回款壓力下，開發(fā)商以價換量的結(jié)果。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測，廣州二手成交均價持續(xù)走低，單價3萬/㎡以下的單位，成交占比接近7成。

5月份，國家標準《住宅項目規(guī)范》正式實施，從政策對產(chǎn)品控制方向上看，這次的新規(guī)可以說是住宅產(chǎn)品調(diào)整力度最大的一次，甚至可以看作改寫房地產(chǎn)游戲規(guī)則的一次變化。

同時，對持有二手房的業(yè)主來說，本就難以出手的二手房，價值進一步稀釋。

目前來看，國內(nèi)資產(chǎn)配置將迎來新一輪價值遷移。

新規(guī)落地，邏輯變了

新規(guī)以“安全、舒適、綠色、智慧”為核心目標，通過層高提升、隔聲性能提升、電梯配置標準化等14項技術(shù)指標的全面升級，重構(gòu)了住宅的底層邏輯。

具體來看：

房子更“高”了（住宅層高從2.8米拉高到3米）；
更“靜”了（隔音標準從不高于75分貝降低至65分貝）；
更“宜居”了（四層以上住宅必須安裝電梯，入戶門加寬、陽臺欄桿高度提升，適老化建設等）……

這些看似細微的調(diào)整，標志著房地產(chǎn)正經(jīng)歷從“量”到“質(zhì)”的轉(zhuǎn)折階段。新規(guī)鼓勵開發(fā)商做出更多的好產(chǎn)品，鼓勵市場蓋改善的房子。

對于持幣觀望的潛在購房者而言，隨著新規(guī)住宅批量落地，他們購房選擇的重心也會隨之轉(zhuǎn)移。即便購房門檻提高，真正有居住需求的客群還是會優(yōu)先關(guān)注居住體驗。

過去，鼓勵商品住宅市場建剛需的房子，對大戶型和豪宅的數(shù)量和比例進行限制。現(xiàn)在國內(nèi)二手房存量的大部分就是在90平以下的面積段。

原本就在價格戰(zhàn)中苦苦掙扎的二手房業(yè)主，不僅要面對新房在產(chǎn)品力上的碾壓，還要與幾乎零利潤的保障房競爭客源，而那些扛不住壓力的同小區(qū)或周邊小區(qū)的業(yè)主，正在不斷拋售房產(chǎn)，擊穿其他業(yè)主的心理防線。

新規(guī)落地，二手房市場價值遷移勢在必行。對于非核心、無獨特賣點的老標準二手房，盡早割肉出手或許還能減少部分損失。

另一種形式的優(yōu)勝劣汰

事實上，國家鼓勵開發(fā)商建“好房子”目標最早可追溯至2022年8月，直至被寫入2025年政府工作報告，才正式宣告政策上升至國家政策層面。

作為國家政策，它傳遞了國家推動房地產(chǎn)品質(zhì)提升，刺激市場消費的關(guān)鍵信號。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)追捧“快拿地、快開工、快銷售、快回款”的高周轉(zhuǎn)模式，品控方面落實得并不夠好，部分樓盤給消費者留下了糟糕的印象。

新規(guī)住宅旨在扭轉(zhuǎn)這一情況，滿足客群對居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美、服務更便捷等需求，從而達成刺激房地產(chǎn)市場消費的目的。深圳2025年一季度新建及二手住宅成交超2.6萬套，同比上漲67.7%，其中改善型住宅（120㎡以上）成交占比達 45%。

代價則是開發(fā)商需要付出更多的成本。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，新規(guī)要求層高3米、飄窗改造、全屋智能等，直接拉高建安成本約10%-15%。

這意味著過去的模式已被宣判死刑，中小房企若無法通過產(chǎn)品溢價消化成本，很可能被淘汰。而萬科、綠城、華潤等注重品質(zhì)的頭部房企市場份額快速提升，2025年一季度TOP10房企銷售額占比達45%，較2023年提高12%。

過去幾年，已有約40多家大中型民營房企陷入債務危機。即便那些暫未“爆雷”的企業(yè)，基于對未來不確定性的考量，也大多選擇“零拿地”的保守策略。

在此背景下，不少房企收緊了投資步伐。例如企業(yè)拿地方面，當前許多房企投資仍未啟動，相比之下國央企投資積極性顯著突出。今年1-4月份全口徑拿地金額TOP10房企中除濱江集團以外，其余9家均為央國企，且絕大多數(shù)央國企投資金額超200億。

而大家比較關(guān)心的商品房預售制或?qū)⒅鸩奖滑F(xiàn)售制取代。

日前，河南信陽市住建局發(fā)布規(guī)定顯示，信陽將成為近年來我國第一個全面實施商品房現(xiàn)售制度的城市，該制度未來有望在國內(nèi)大規(guī)模推廣。但考慮到當前房地產(chǎn)業(yè)流動性相對緊張的現(xiàn)狀，各地政府應該會謹慎考慮，短期內(nèi)很難普及。

從某種意義上來說，無論是央國房企、民營房企現(xiàn)狀，還是售房制度的變化，都是市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。高增長時期過后，中國房企必須從單純的“開發(fā)商”轉(zhuǎn)做“運營商”，從賺開發(fā)的“快錢”轉(zhuǎn)向賺運營的“慢錢”，才可能在競爭日益激烈的市場存活下去。

騰籠換鳥，資產(chǎn)怎么配置

市場變天，必然產(chǎn)生陣痛，但也不必驚慌。

國家出臺新規(guī)的戰(zhàn)略意圖是為了盤活市場，為房地產(chǎn)市場注入發(fā)展新動能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

2024年5月，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

時隔一年，政策已初見成效。截至5月13日，全國擬收儲總規(guī)模達到3918億元，涉及城市達到171個。明確涉及收儲住宅用地規(guī)模達到6565公頃，據(jù)測算，相當于為2025年樓市去庫存加速54%，全國廣義庫存去化周期下降超過2個月。

同時財政部還在持續(xù)加碼，投入真金白銀支持地方政府投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

如果你正在考慮置換改善或剛需購房，建議優(yōu)先選擇低密度住宅。在購房時，需要密切關(guān)注所持有房產(chǎn)所在區(qū)域是否有大量待開發(fā)的地塊。一旦新的規(guī)劃產(chǎn)品入市，周邊的二手舊產(chǎn)品可能會受到?jīng)_擊，面臨貶值風險。

對于手中有多套二手房的朋友來說，二手房的重要優(yōu)勢就在于核心地段和稀缺資源。例如，廣州珠江邊上的老破小房子，如果能夠欣賞到江景，依然具有很強的保值能力；北京西城區(qū)的學區(qū)房，即使戶型設計已經(jīng)過時，但因為其稀缺的教育資源，市場需求依然旺盛。

此次房地產(chǎn)新規(guī)，可能會成為中國住宅發(fā)展史上的一個重要轉(zhuǎn)折點。強者恒強，無論游戲規(guī)則如何改變，配置擁有核心、稀缺資源的房產(chǎn)總比死磕高層、二手舊產(chǎn)品來得有效。

（文章來源：花朵財經(jīng)觀察）

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