作者：余飛

來(lái)源：城市財(cái)經(jīng)（ID：City-Finance)

01

房貸，再次負(fù)增長(zhǎng)

5月14日傍晚，央行公布了4月份金融數(shù)據(jù)報(bào)告，其中提到：

4月末，本外幣貸款余額269.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%。月末人民幣貸款余額265.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%。前四個(gè)月人民幣貸款增加10.06萬(wàn)億元。分部門看，住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款減少2416億元，中長(zhǎng)期貸款增加7601億元。

由于從去年開始，央行不再公布單月數(shù)據(jù)，僅公布累計(jì)值，所以要看4月份的單月數(shù)據(jù)，還得結(jié)合一季度的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

央行公布的一季度金融數(shù)據(jù)報(bào)告顯示：

分部門看，住戶貸款增加1.04萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1603億元，中長(zhǎng)期貸款增加8832億元。

以此計(jì)算，4月份住戶部門貸款減少了5216億元。其中4月份短期貸款（主要是消費(fèi)貸）減少了4019億元，中長(zhǎng)期貸款（房貸）減少了1231億元。

這意味著，4月份消費(fèi)貸和房貸都負(fù)增長(zhǎng)了。

房貸是繼2024年4月份之后，再次負(fù)增長(zhǎng)。

制圖 ： 城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

房地產(chǎn)從2021年年中開始，全國(guó)層面上全面調(diào)整。

2022年2月份首次出現(xiàn)房貸負(fù)增長(zhǎng)，之后間歇性負(fù)增長(zhǎng)。比如2022年4月份房貸減少了459億元，2023年4月份減少了1156億元，2023年7月份減少了672億元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均負(fù)增長(zhǎng)。

從走勢(shì)圖還可以看到，2022年以來(lái)，每年的4月份都會(huì)出現(xiàn)房貸負(fù)增長(zhǎng)的局面。

02

什么因素

由此看來(lái)，4月份房貸負(fù)增長(zhǎng)，季節(jié)性調(diào)整，是一個(gè)因素。

每年一季度都是買房高發(fā)季節(jié)，一方面是教育需求推動(dòng)，另一方面是預(yù)期不明朗，一季度經(jīng)常出現(xiàn)盲目樂觀局面，推動(dòng)商品房銷量走高。

過(guò)去三四年均如此，一旦一季度數(shù)據(jù)公布，信心就會(huì)再次受挫，導(dǎo)致4月份商品房銷量轉(zhuǎn)向，房貸也隨之減少。

一般來(lái)說(shuō)，只要商品房市場(chǎng)有成交，都會(huì)有貸款增加，除非都全款買房，但這不現(xiàn)實(shí)。

房貸增量為負(fù)數(shù)，只有一個(gè)解釋，那就是還款的量比貸款的量還多。

2022年至2023年，還貸潮盛行，當(dāng)時(shí)還貸規(guī)模不斷增加，這是其房貸間歇性減少的主要原因。

去年年中以來(lái)，由于存量房貸利率減少，提前還貸浪潮得以緩解，規(guī)模隨之下降。

今年2月份和4月份的房貸負(fù)增長(zhǎng)，直接原因當(dāng)然還是還貸規(guī)模大于貸款規(guī)模，但主要還是貸款規(guī)模縮減之緣故。

都不敢貸款了，不僅不敢貸款買房，連消費(fèi)貸都負(fù)增長(zhǎng)了。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看：

全國(guó)商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至 “雙13”，2023年跌至“雙11”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

央行披露的數(shù)據(jù)來(lái)看：

房貸連續(xù)三年減少，去年全年房貸增量只有2.25萬(wàn)億元，創(chuàng)2015年以來(lái)新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

進(jìn)入2025年，雖然降速大幅縮小，但仍在下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示：

一季度，新建商品房銷售面積 21869 萬(wàn)平方米，同比下降 3.0% 。新建商品房銷售額 20798 億元，下降 2.1% 。

而剛結(jié)束的4月份，態(tài)勢(shì)依舊。

官方數(shù)據(jù)需要等到19號(hào)公布。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示：

4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2846.8億元，環(huán)比降低10.4%、同比降低8.7%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模保持在歷史低位。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-4月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10181.7億元，同比降低6.7%。

從上圖走勢(shì)可以看到，2025年4月份百?gòu)?qiáng)房企單月銷售規(guī)模，仍是過(guò)去7年來(lái)最低值。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要等到4月中旬才會(huì)披露3月份全國(guó)商品房成交數(shù)據(jù)，但想來(lái)跌幅會(huì)擴(kuò)大不少。

其實(shí)本號(hào)在上月中旬寫杭州樓市的時(shí)候就說(shuō)過(guò)，4月初關(guān)稅大戰(zhàn)重燃，對(duì)樓市的影響不可小覷。

如今，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都這六個(gè)最具代表性的樓市火熱城市，4月份數(shù)據(jù)全部出爐，一言以蔽之：

全部熄火。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市官方、機(jī)構(gòu)公開數(shù)據(jù)

雖然同比都增長(zhǎng)了不少，但3月份火熱的勢(shì)頭已經(jīng)終止，6個(gè)城市環(huán)比集體減少，尤其是杭州、上海環(huán)比下降了四分之一左右。

03

救市大招可能會(huì)扎堆到來(lái)

面對(duì)4月初中美之間的貿(mào)易對(duì)壘，坊間紛紛猜測(cè)4月份救市大招可能會(huì)來(lái)，尤其是很多人預(yù)測(cè)430新政。

但整個(gè)4月份，官方保持得相當(dāng)克制，既沒有降準(zhǔn)也沒有降息，

然而，如今轉(zhuǎn)跌的數(shù)據(jù)已經(jīng)擺出來(lái)了，接下來(lái)的5月份，不動(dòng)手不行。

盡管5月12日，中美在瑞士日內(nèi)瓦談判中達(dá)成協(xié)議：雙方都把關(guān)稅恢復(fù)到4月2日之前。其中4月2日宣布的關(guān)稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

但關(guān)稅大戰(zhàn)只是暫時(shí)停歇，后面還需要經(jīng)歷多輪談判，在最終的協(xié)議簽訂之前，變數(shù)仍比較大。

這期間，市場(chǎng)的觀望情緒可能會(huì)進(jìn)一步提升，市場(chǎng)銷量相較于一季度，會(huì)縮水不少。

所以，5月份的銷量，可能會(huì)進(jìn)一步走弱。

這時(shí)候，需要提振市場(chǎng)信心的大招到來(lái)。

4月末國(guó)家發(fā)改委、央行、商務(wù)部 與人力資源社會(huì)保障部四部門聯(lián)合召開發(fā)布會(huì)上就透露，接下來(lái)會(huì)有一大波增量政策出臺(tái)，其中對(duì)房地產(chǎn)的表述是：

在營(yíng)造穩(wěn)定發(fā)展的良好環(huán)境方面，主要包括持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場(chǎng)、持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)、加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持等舉措。

5月份已經(jīng)降準(zhǔn)，公積金貸款利率也下調(diào)了一波。

LPR降息可能會(huì)很快到來(lái)。

考慮到絕大部分城市已經(jīng)沒有了限購(gòu)，各城市接下來(lái)能動(dòng)用的措施，可能仍是降稅、給購(gòu)房補(bǔ)貼等措施。

如果后面影響太大，北京、上海、深圳核心區(qū)域的限購(gòu)，也可能會(huì)大幅松動(dòng)。

THE END