近日，在北京產權交易所的官網上，看到了有關潤欣商業發展（沈陽）有限公司100%股權及相關債權轉讓的相關消息，仔細閱讀后，發現所指商業就是位于東北大馬路113號（東北大馬路與北海街交匯）的樂都匯，華潤萬家北海街店的原址所在地，而提及華潤萬家，還要從幾年前說起！

從華潤“新星”到黯然離場

2013年，沈陽大東區東北大馬路迎來一位“明星”，樂都匯購物中心，原為英國零售巨頭樂購旗下商業地產品牌，是其2007年為拓展中國市場打造的購物中心項目。該項目建筑面積達82762平方米，含地下三層與地上五層，占據大東區東北大馬路核心地段，毗鄰地鐵10號線出口及多家醫療機構。但因施工進度拖延，直至8月才開業，此時距華潤集團收購中國業務僅剩數月。

2014年，華潤萬家以220億港元收購TESCO中國業務后，對樂都匯項目采取差異化處理：沈陽項目因開業初期招商不利（僅入駐華潤萬家超市、肯德基等少數品牌）未被納入重點改造名單。

2017年左右，樂購停業后，被華潤萬家收購。2020年，華潤完成全盤接管，隨后幾年，商場經營波動下滑，最終僅剩KTV等零星商戶苦撐，一度陷入空置狀態，于2023年5月10日宣告關門停業。

三次掛牌背后的“死亡螺旋”，為何無人敢接盤？

據悉，從首次掛牌的3.57億降到現在的1.43億，樂都匯物業已多次掛牌轉讓，這個項目已陷入典型的“商業死循環”。

1. 區位魔咒：雖處東北大馬路主干道，但實際位于“商業斷層帶”，向西南距中街商圈3公里，向南距龍之夢商圈2公里，恰好處在兩大商圈輻射盲區。
2. 設計硬傷：停車場配置不足，車位太少，而且動線設計也不合理，導致后期即使降價也難以吸引優質商戶。

華潤的“斷腕”邏輯，商業版圖調整下的棄子

樂都匯的衰落，某種程度上也是華潤系商業戰略調整的縮影。華潤萬家在2015年后逐步收縮東北地區戰線，先后撤出大連、長春等地項目。

但值得注意的是，華潤并未完全放棄沈陽市場，而是將資源向萬象城、萬象匯等高端產品線傾斜。這種“保帥棄卒”的策略，使得樂都匯這類社區商業成為戰略調整的犧牲品。

誰會進駐呢？不會又是開心農場吧？

大家知道，目前華潤萬家建筑大學店已經公開顯示，未來變為開心農場會員店，而聯合路的華潤萬家，之前也傳出開心農場會員店作為備選項，關于北海街華潤萬家店，筆者認為開心農場進駐的概率可能會低一些，畢竟距離聯合路店沒多遠，同系商業競爭，沒必要。

殘酷的商業現實

對于大東區居民而言，樂都匯的玻璃幕墻依然反射著陽光，但內部早已沒了往日的喧囂。當城市多中心格局形成，那些缺乏獨特定位的“中間地帶”商業，終將在激烈的競爭中黯然退場。