簡單而言，利率上調，必然意味著房價上漲，而構成這個現象的原因，主要由兩件事構成：

一是近期地方專項債收儲土地規模爆發式增長，地方政府下場發債買地讓很多地區的房價得到了回升。

二是國家每次降準降息的比例是固定的，但銀行的貸款利率和存款利率是可以根據國家基準利率，有一定的上下浮動權利的，上浮下調一般都是對標自身利潤，利率調節機制本身就是為了規避銀行服務發生虧損！

我們知道，銀行的利潤主要來自于居民存款和零售貸款，這兩者不同于對公業務，屬于銀行的高收益項，當下降準降息之下，銀行利差不斷減少，貢獻70%凈利潤的存款收益正在不斷下降，而房貸持續定向整體下調，也導致其最大的零售貸款基本盤面臨收益大跌的風險，雖然不同銀行的資產風險承受力不同，但整體而言，銀行業的非投資性利潤下滑在當下是比較明顯的趨勢。

所以，我們看到盡管2025年一季度中國宏觀經濟數據呈現“工業利潤轉正、消費回暖、投資擴張”的積極態勢，GDP、M2、貸款新增數據呈現形勢一片大好。但一季度上市公司財報中，工行、建行、中行、交行四大國有銀行凈利潤集體下滑（降幅1.9%-3.99%），農行成為唯一正增長的大行（+2.2%）。

從當前的利率端看，當前商業銀行凈息差已降至 1.54% 的歷史低位，部分銀行房貸業務逼近虧損邊緣。以廣州為例，此前部分銀行通過 "價格戰" 將首套利率壓至 LPR-60BP（3.0%），但測算顯示，房貸利率需維持在 3.2% 左右才能覆蓋資金成本。此次上調 10BP 至 LPR-50BP（3.1%），實質是銀行在利潤壓力下的被動調整。數據顯示，利率上調后，單筆貸款年利潤可提升約 0.8%，這對改善銀行盈利能力具有直接作用。

其次，市場普遍預計 5 月 20 日 5 年期 LPR 將下調 10BP 至 3.5%5。若維持原加點（LPR-60BP），實際利率將跌至 2.9%，突破 3.0% 的隱性政策紅線。銀行提前上調加點幅度，確保實際利率穩定在 3.0%，既響應了政策導向，又為后續 LPR 進一步下調預留了操作空間。這種 "以攻為守" 的策略，體現了銀行對政策節奏的精準把控（這塊不能虧，一虧，2季度報表就難看了）。

而根據 2022 年央行政策，若城市房價連續 3 個月同比、環比上漲，需恢復全國統一利率下限。廣州一季度新房成交量同比激增 35%，部分區域出現炒作苗頭，觸發了這一調控機制（要注意，這個點要疊加國家專項地方債收儲的影響，很多上漲開始時是幫城投修復報表和化債，幫助地產商續“命”的舉措，但到后面，被一些中介宣傳為國家下場兜底保漲，這個性質是完全不同）。

所以，這次的利率上調釋放了明確的降溫信號，旨在抑制投機需求，防止房價過快上漲。例如，天河、海珠等核心區因稀缺性抗跌性凸顯，而增城、南沙等外圍區域庫存高企，利率上調可能倒逼開發商降價促銷，加劇區域分化。

不僅是廣州，杭州、佛山、蘇州、東莞等地已率先回調房貸利率，首套利率重回 3% 及以上（地方債收儲影響）。這些城市與廣州同屬房地產市場回暖較快的區域，其利率調整體現了 "熱點城市降溫，非熱點城市刺激" 的分化調控思路。例如，杭州因 2025 年 4 月房價環比上漲 0.3%，觸發了利率上調機制；蘇州則因核心區土地拍賣溢價率突破 15%，銀行主動收緊了信貸政策。這種聯動效應表明，當市場過熱信號出現時，更多熱點城市可能跟進。

最后，盡管部分城市有上調壓力，但央行 5 月 15 日降準釋放 1 萬億元流動性，疊加 5 年期 LPR 下調預期，整體利率下行趨勢未改。因此，非熱點城市可能繼續維持低利率以刺激購房需求，而熱點城市的利率上調幅度也將受到 LPR 下行的緩沖。