眾所周知，今年地產(chǎn)行業(yè)最重要的目標(biāo)之一就是“去庫存”

不光要抓緊去化數(shù)量巨大的存量商品房，還要處置規(guī)模更為龐大的存量土地

說到存量土地的大戶，就不得不提大家這幾年所熟知的城投公司

自2021年開始，房企拿地積極性下降，城投就變成了多個城市土拍的主力軍，拿地規(guī)模一直居高不下

尤其在三四線城市，直接差不多快要承包了整個土地市場城投公司快要承包整個土地市場了

但是最近我們發(fā)現(xiàn)，各地城投公司現(xiàn)在又有了新的變化

01

終于，城投拿地也開始銳減了

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年全國重點30城的城投拿地占比高達(dá)64%，一舉來到了近幾年的最高點

不過今年形勢發(fā)生了極劇變化，城投從各地的土拍名單中退潮了

一季度，全國重點30城的城投拿地總建面不足2000萬平方米

占比更是大幅下降，已經(jīng)回落到了50%的水平

進(jìn)入4月，全國22城市區(qū)共出讓涉宅地73宗，總出讓金為871.4億元

城投類企業(yè)拿地金額只有219.8億元，占比進(jìn)一步下滑到了25.2%

具體來看，深圳和廣州兩大一線城市較為突出

深圳過去含宅地塊出讓較少，而且較多都是租賃用房地塊，所以城投拿地占比長期在50%以上

到目前為止，深圳只賣了龍崗大運的1宗地，由中海以30.65億元的總價拿下，城投占比直接掛了零

還有幾大典型省份：江蘇、浙江和四川

2024年城投拿地金額最多的城市，前12名中有10個都集中在江蘇

光去年一年，這10個城市城投總的拿地金額，加起來就超過4600億元

尤其像南通城投的金額高達(dá)628億元，占比超過80%，全行業(yè)也找不出第二家

但是今年江蘇城投在土拍市場上，明顯由托底轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性參與

一季度南通城投拿地金額僅有57億元，還不到去年全年的10%，規(guī)模占比也僅為40%

而且之前南通各個縣區(qū)，像通州、海安和通州灣，土拍市場都被城投包圓了

現(xiàn)在城投拿地低調(diào)了許多，一季度也主要集中在如東縣和海門區(qū)兩個地方

更多縣區(qū)由本地國企成為土拍主力，包括一塊總價20億元的“地王”也由4家國企聯(lián)合摘下

浙江城投同樣來勢兇猛，規(guī)模不容小覷

2024年的多項拿地榜單上，都有各地城投的身影

寧波城投以104億元排在拿地金額榜的第五，杭州城投則以32007元/㎡排在房企拿地樓面價的第三

今年以來的涉宅用地成交熱度提振明顯，浙江拿地的企業(yè)更加多元化

既有綠城、濱江等多家本土企業(yè)積極拓儲，民企占比超過40%，也有華潤置地、中能建等知名央國企

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前僅杭州、寧波、溫州等5個城市各有一塊地，由城投托底低價成交

拿地金額占比尚不足5%

此外，四川去年全省城投的拿地總金額超過1000億元

今年一季度金額跌到只有82億，占比僅為25%，同比也下降了整整30%以上

這些都從側(cè)面反映，當(dāng)下城投拿地的邏輯已經(jīng)和前幾年完全不一樣了

02

為什么城投現(xiàn)在都不拿地了

首先就是最關(guān)鍵的運營效率低下

可以說，城投項目開工、開售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上拿地速度

從2021年到2023年，重點30城拿地項目的開工率分別是48.9%、40.8%和26.5%

2024年更是降至8.5%，連10%都沒有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他三類企業(yè)

這樣算下來，截止2025年第一季度，30城城投自2021年以來所拿的地塊中

待開發(fā)的地塊數(shù)量超過4200宗，待開發(fā)建面積累估算約為3.6億平方米，處于“沉睡”狀態(tài)

在開工率低的不利影響之下，城投公司的開售率更低，2023年更是僅有3.54%

而央企、地方國企的開售率長期維持在60%以上，形成巨大差距

以浙江為例，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平臺競得的480宗涉宅地中

順利進(jìn)入開盤階段的僅118宗，占比不到25%

之所以開工、開售率低，更多是因為城投拿到的這些地，開發(fā)起來并不賺錢，收益率低下

結(jié)合地塊的溢價率來看，更能凸顯各類房企拿地的差異性

這幾年城投拿地的平均溢價率都保持在4%以下，是所有房企中最低的

差不多都是底價、低溢價成交的剛需地塊

尤其是2022年低至只有0.98%，“托底”拿地的作用更加突出，而不是考慮地塊的稀缺性和優(yōu)質(zhì)性

過去在樓市上行期，的確有城投公司嘗到了甜頭

連一些我們熟悉的地鐵公司也在“豪賭”房地產(chǎn)，如廈門軌道、成都軌道、寧波軌交等

實現(xiàn)了包括自身、地方政府和合作單位在內(nèi)的多方綜合盈利

可是好景不長，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤空間很快就嚴(yán)重縮水

除了合肥地鐵還在高歌猛進(jìn)，2024年新增貨值超越了一眾老牌房企

其他多家地鐵公司拿地幅數(shù)從高峰期的數(shù)十幅，迅速下降到只有一兩幅

最讓人意外的，就是有“地鐵公司盈利之王”、“最會搞副業(yè)的地鐵公司”等稱號的深圳地鐵

去年也都賺不到錢了，只用了一年時間，就虧了過去五年的利潤

手里的這么多地都成了“燙手山芋”，再加上巨大的財務(wù)成本，只能依賴政府撥款和債務(wù)融資

導(dǎo)致利潤拖著拖著也就拖沒了，盈利空間被消耗殆盡

03

因此城投也在積極轉(zhuǎn)型了

面對重重問題，部分城投公司也在不斷摸索辦法

從拿地端、項目開發(fā)端入手，希望多舉并下解決地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸

首先就是使用好全國專項債，加快土地收儲工作

2024年5月以來，中央接連出臺政策措施支持地方政府對閑置土地進(jìn)行收儲

這對各地的城投公司來說，堪稱“久旱逢甘露”

以廣東惠州為例，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局在2月公示的一批擬收購的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)明細(xì)

8宗地塊的土地使用權(quán)人均為城投類平臺公司

浙江的紹興、衢州甚至是杭州，也都出現(xiàn)了城投競得地塊退地的情況

第二就是轉(zhuǎn)而發(fā)力保租房

在各地大舉籌建保租房的浪潮下，一批城投公司紛紛下場布局

由他們開發(fā)運營的租賃社區(qū)，正在成為租賃自有資產(chǎn)中最重要的組成部分

據(jù)統(tǒng)計，今年一季度地方國企系品牌占到的租賃市場份額，已經(jīng)提升到了15.12%

典型的鄭州城發(fā)安居旗下的城發(fā)美寓，在建設(shè)開發(fā)、運營管理還有服務(wù)上都頗為專業(yè)

運營項目包括玉軒美寓、金田美寓、楓楊美寓等，陸續(xù)落地超過數(shù)十個，累計開業(yè)房源突破萬套

已經(jīng)在去年集中式租賃住房管理規(guī)模榜單中位列第三名，僅次于萬科和龍湖

充分顯示出“城投資源+專業(yè)運營”的疊加優(yōu)勢，推動了當(dāng)?shù)刈赓U住房市場的品質(zhì)升級

還有一種方式是向房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)

今年2月濱江集團(tuán)就發(fā)布公告稱，公司從金華城投手中購入了四宗低密地塊51%股權(quán)，拿地總價值約合5.79億元

其中最優(yōu)質(zhì)的一塊，容積率低至1.10，位于金華多湖CBD板塊內(nèi)，與區(qū)政府僅相隔1公里距離

最后就是地方政策也在充分引導(dǎo)

部分地區(qū)開始限制城投的拿地行為

湖南、安徽等地將城投土地開發(fā)進(jìn)度納入政績考核，明確“拿地三年內(nèi)未開工項目扣減下年度土地指標(biāo)”

江蘇城投則是在形成了存量房“以舊換新”的“江蘇模式”

“江蘇模式”存量房“以舊換新”參與主體及運作模式

主力軍有南京安居、太倉城發(fā)、太倉城建、啟東城投等公司

通過城投收購大量二手房，用作人才房還有安置房保障性租賃住房

不僅可以打通一、二手置換鏈條，提振房產(chǎn)購置需求，盤活各地的房產(chǎn)市場

也能進(jìn)一步提升地方政府資金的使用效率

最終的目的都是“用明天換今天”

將潛在的風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而讓每個城市都能有更多的時間和空間去庫存

04

不可否認(rèn)，城投公司過去確實承擔(dān)了大量的城市建設(shè)與發(fā)展工作，是各個城市“大開大建”的重要功臣

在開發(fā)過程中，也有積累下一定的專業(yè)能力

但隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率去年已經(jīng)達(dá)到了67%，城鎮(zhèn)化正在進(jìn)入中后期

在這樣一個特殊的轉(zhuǎn)型路口

當(dāng)潮水退去的時候，才能看見誰在裸泳

地方政府和居民對城投的要求也發(fā)生了巨大改變

城投公司下一步還需要投入多方面的努力，更多是走存量提升之路，創(chuàng)造出更符合市場需求的產(chǎn)品，提升城市品質(zhì)

探索出與自身相匹配的轉(zhuǎn)型路徑，才能切實緩解當(dāng)前的生存壓力

畢竟只拿地不開發(fā)的模式，終究難以長久

以上為正文，來自遠(yuǎn)山

這是真叫盧俊公眾號的第6085篇原創(chuàng)文