已建好的項目一期2號樓 圖片來源：吳若凡/攝

吳若凡 中房報記者 苗野 北京千島湖報道

“我們明明是正常交付的項目，沒有爛尾，卻突然成了保交房項目。”金華新世紀建設集團（以下簡稱新世紀建設）相關負責人陳平說。

他說的項目名為香里灣度假村，在浙江省淳安縣千島湖高鐵站與縣城之間，曾被當地寄予厚望，而今卻陷入輿論漩渦。

這個宣稱“正常交付”的項目，在施工單位未參與的情況下，以“保交房”名義完成竣工驗收備案，且被指存在竣工備案驗收圖紙與實際施工圖紙不符、超規劃建設等多項違規問題，暴露出一場因工程款糾紛引發的復雜爭議。

就相關爭議，中房報記者就此展開調查。

工程款糾紛埋下隱患

千島湖“香里灣”項目地處浙江省淳安縣，由杭州圣域嘉房地產開發有限公司（以下簡稱杭州圣域嘉）開發。項目緊鄰千島湖高鐵站和淳安縣城，位置優越。然而，這個看似光鮮亮麗的項目，卻隱藏著諸多不為人知的紛爭。

作為項目開發商，杭州圣域嘉于2020 年5月29日與新世紀建設簽訂了7600萬余元的施工合同，約定由后者承建一期工程。

2020年9月，項目正式開工建設，2023年1月一期工程基本完工。

2023年初項目主體完工后，雙方因分包工程進度、工程款支付等問題爆發矛盾。

新世紀建設相關負責人陳平告訴記者：“自2023年初，一期建筑完工后，公司便一直催促建設方杭州圣域嘉加快分包工程的進度并匯總相關技術資料，開發商以“銷售不暢”為由拖延，雙方在工期延誤賠償、付款節點等問題上分歧嚴重。截至目前圣域嘉也未完成。”

陳平指出，開發商另行分包工程，導致工程的整體竣工滯后。此外，“香里灣”項目一期在施工過程中，應開發商的要求，在施工時頻繁進行工程設計變更，如地下室改擴建，導致了施工的延期。

2023年6月，新世紀建設正式發函催促驗收未果。

根據施工合同，只有完成工程竣工驗收，甲方才會支付相應工程款。

“由于分包工程進展緩慢，導致驗收無法完成，我們墊資的款項遲遲未回籠。”陳平說，截至2024年初，開發商仍拖欠3500萬余元工程款，導致施工方資金鏈承壓。

由于雙方始終無法達成一致，導致一期項目未按原計劃于2023年12月底交付完工。

2024年3月19日，淳安縣住房和城鄉建設局（以下簡稱淳安縣住建局）分別向新世紀建設和杭州圣域嘉發出風險告知函，告知函指出，住建局尚未收到該項目的竣工驗收備案申請。目前項目存在嚴重的逾期交房、退房風險；住建局要求相關公司及時辦理項目竣工驗收事宜，完成備案并交付。

繞過施工方的“容缺備案”

由于工期延誤的補償問題沒有談攏，香里灣項目遲遲未具備驗收條件，雙方就此僵持了近一年時間。

2024年7月，新世紀建設意外發現，開發商杭州圣域嘉在未通知施工方、未提交完整資料的情況下，通過“容缺備案”完成了項目驗收。所謂容缺備案，本指非關鍵性材料暫缺時的特殊處理機制。

按正常流程，工程完工后，建筑施工工程驗收需五方責任主體共同參與。施工單位完成施工并向建設單位提交竣工報告后，應由建設單位組織驗收。但在此項目中，開發商繞過施工方，通過建設主管部門，聯合設計單位、監理單位等單位進行驗收。

陳平認為這是“走形式驗收”。

原來，早在2024年4月28日，新世紀建設曾收到淳安縣住建局的一份告知書，內容指：項目由于至今未竣工驗收備案并交付，已構成房地產風險項目。

淳安縣住建局在告知書中要求圣域嘉房產及時提交竣工驗收備案資料，同時要求新世紀建設配合圣域嘉房地產在 2024 年5月10日前提供竣工驗收資料并蓋章，逾期未提供則建設單位委托鑒定機構出報告替代相關驗收報告，實行“容缺備案”。

陳平告訴記者，他們曾針對這封告知書作了回復，認為“項目逾期”是建設方杭州圣域嘉不履行《建設工程施工合同》造成的。同時，新世紀建設認為，“香里灣”一期項目存在開發商擅自增建、改建等一系列情況，項目現狀與經過審批的圖紙(包括施工圖紙、竣工圖紙)有明顯的不符。而增建、改建屬于非法建設，在違章建設清除之前，任何驗收行為均是非法的、無效的。施工方不可能對不屬施工方建設部分的違法建筑進行驗收蓋章確認。

2024年7月11號，新世紀建設向淳安縣規劃和自然資源局（以下簡稱淳安縣自規局）申請調取了項目竣工備案資料，發現此次竣工驗收備案所依據的圖紙與實際施工圖紙存在顯著差異。

新世紀建設工作人員調閱備案資料后發現，新世紀建設發現“千島湖香里開元度假村”存在面積不一致問題，其中，地下室二層面積增加約2000平方米；驗收面積、施工許可面積與開發商自認面積互不相符，涉嫌超規劃開發。

陳平告訴記者，原始施工圖紙未涵蓋 2000 平方米面積，實際施工圖紙雖新增該面積但開發商是否完成審批流程存疑。此外，部分違建由開發商自行分包建設，且未按規定履行圖紙會審和規劃變更審批程序。

2025年3月，新世紀建設舉報開發商在竣工備案后對陽臺鏤空部分澆筑混凝土，淳安縣綜合行政執法局規劃中隊口頭回復稱拆除違建有安全風險，此后未出具書面處理意見。

針對 2000 平方米的多建面積，淳安縣自規局稱其屬于項目規劃許可的二期范圍，二期核驗需建設單位提交材料后方可進行。

淳安縣自規局對2000平方米增建的回復

但上海華勤基信律師事務所張異律師指出，該區域實際由一期總包施工，應屬一期合同范圍，規劃部門的解釋難以信服。

北京金訴律師事務所主任王玉臣強調，違建認定應以原始規劃文件為依據，超出審批范圍即屬違章建筑。

新世紀建設質疑監管部門在違建認定、規劃審批環節存在偏向，為項目違規“開綠燈”。

就違章建筑和工程款糾紛等相關問題，記者向杭州圣域嘉相關負責人發去采訪提綱，對方表示相關情況了解清楚后與記者聯系，截至發稿，尚未收到回復。

“保交房”政策遭濫用質疑

爭議核心在于“保交房”政策的適用邊界，具體圍繞新世紀建設與杭州圣域嘉的項目糾紛展開，暴露出房地產項目驗收監管中的多重問題。新世紀建設指出，其負責的項目 2023 年已基本建成，僅需整改局部違建即可正常驗收，不存在傳統意義上因資金鏈斷裂導致的爛尾風險，卻被納入“保交房”范疇；與此同時，正常開工的香里灣二期項目亦不存在“保交房”所需化解的資金鏈問題。

作為項目竣工驗收備案負責方，淳安縣住建局在驗收中被指未嚴格執行相關法規，導致項目存在諸多違規問題。陳平指出，開發商在存在違章建筑、超規劃開發等問題的情況下，仍通過“保交房”政策獲得驗收備案，損害購房者權益并破壞市場公平競爭環境。

住建局在給新世紀建設的回函中稱因施工單位（新世紀建設）不配合導致工程資料缺失無法辦理竣工驗收，故啟動容缺備案程序，但未具體說明法律依據，僅建議施工方“自行搜索《建筑法》和《建設工程質量管理條例》”。

淳安縣住建局對竣工驗收備案申請信息公開的回復

王玉臣律師認為，住建部門以“保交房”為由組織的驗收并不合理，以保交房為名，為違章建筑大開綠燈，開了一個很壞的先例。

就違章建筑和“保交房”等相關問題，記者向淳安縣住建局相關負責人發去采訪提綱，對方表示會轉給相關部門再做回復。

2025 年 3 月，圣域嘉房地產以“不配合提交竣工資料”起訴新世紀建設，指控其多次催告后仍拒絕履行提供備案資料的合同義務。該案已于2025年4月28日一審開庭，目前尚在審理中。

圣域嘉房地產在起訴書中稱，新世紀建設拒絕配合驗收，為避免逾期交房引發社會矛盾，其委托第三方整改工程并經檢測鑒定合格后向住建局報告風險；2024年4月28日，住建局因新世紀建設拒不配合導致資料缺失將項目列為房地產風險項目，后在開發商承諾限期補交資料的前提下，于5月27日完成竣工驗收備案。

糾紛暴露出房地產項目驗收監管的多重漏洞：五方驗收制度執行不到位、容缺備案機制被濫用、規劃變更與違建處理程序模糊。業內人士指出，若“保交房”政策被異化為解決工程款糾紛的工具，可能對工程質量和市場秩序造成長遠損害，單方面備案無法保證工程質量合規。

張異律師表示，住建部門應審慎盡到審批職責，正常工程設計變更流程應先將圖紙報送規劃部門審批，獲批后再行施工，完成施工后要經過驗收，方可備案；但此次事件中，開發商未經過工程設計變更審批流程就先行變更施工，程序上存在問題。

王玉臣律師強調，“保交房”須以遵循法律法規為前提，交房需通過規劃驗收（實際建成與審批一致），與工程款糾紛屬獨立法律關系，違建不能借政策“合法化”。

截稿前，淳安縣住建部門未就違建認定和備案依據等核心問題作出回應。

（應受訪者要求文中陳平為化名）