文/楊國英

分享下近期房產調研感受。

家里添了二寶，按照預期節奏，近期與多個上海中介溝通，打算入手一套2000W左右的上海房產，地點可以偏一些，但院子需要稍微大一些，當然，距離虹橋中心也不能太遠，最好不超過30分鐘車程。

初步了解下來，我感到還是有驚喜的，2000W左右的預算，居然可以在上海挑選到部分賣相還不錯的小獨墅，要知道，這樣的預算，在目前我居住的南京江寧，也不容易挑選到小區好、賣相也好的小獨墅。

這難道是南京房價比上海房價還堅挺？

當然不是。

過去三四年，南京房價平均已經跌去了40%，上海房價平均跌幅稍微小一些，約略過去三四年跌去了30%左右。

又難道是南京獨墅需求量大，繼而導致南京獨墅價格下不來？

這當然也不是。

了解了一下，真正的原因是，南京作為二線城市，有錢人普遍沒有金融意識，2000萬左右的獨墅，即便賣不掉，即便降價300萬都賣不掉，也不愿意主動降價，總是抱著鉤魚的心態等待有傻瓜上鉤——問一句，明知賣不掉，為什么不主動降價，普遍的回答是“我又不缺錢”。

是的，能買2000W房產的，普遍屬于老錢，老錢沒什么負債或杠桿，不像1000W左右的房產，部分業主存在杠桿或負債，稍微扛不住了，就會猛烈往下調價。

哈哈，這就是絕大多數二線城市老錢的心態，二線城市的老錢，沒有金融意識，不考慮資產流動性，寧可干耗著，也不愿意將閑置資產激活起來。

但是，上海作為核心一線，有錢人的金融意識還是要強得多，上海的相當部分老錢，特別是擁抱多套房產的，會考慮市場的真實接受度進行動態報價，所以核心一線城市2000W左右房子的看房轉化率，要比二線城市高得多得多。

關于具體時間段的真實房價，我以前就講過一個原則——一套房掛牌三個月、看房客超過30組，這期間出價最高的，才是具體時間段一套房產的真實房價。

至于你干耗著掛高價等著釣魚，魚肯定是鉤不到的，扛到最后，最終能否賣到一個好價錢、或者說達到你自己的預期，決定這個的，其實已經不是買家的問題，而是房價周期了，你再扛兩三年，如果房價周期向上，那么你是可以賣到一個好價錢，而如果房價周期繼續向下，那么你的房產到時可能要比現在還要低得多。

對于房價周期，我的判斷是：盡管過去三四年全球房價整體下跌了40%左右，但是，基于我國房價原來的泡沫空間巨大、再疊加人口負增長、城市化尾聲等因素，未來10年，中國房價整體超大概率會呈L型的橫盤走勢。

這其中，當然存在城市分化，核心一線和極少數二線房價，其未來10年的橫盤走勢，可能會稍微向上傾斜，比如10年房價上漲30%-50%，折射到年化增長也就是3%左右，而除此之外的我國絕大多數城市，未來10年房價很有可能還會繼續下跌30%以上，折射到年化跌幅3%左右，這對于剛需人群，其實也是可以忽略不計的。

房產從中長期看，有人口持續凈流入的城市，低利率的貨幣力量才有意義。

沒人口持續凈流入的城市，中長期看，即便未來有0利率，其實也沒什么意義。

最后再說一說今天的市場。

先講黃金，今天金價繼續飆升，國際金價再一次突破到3300美元/盎司上方。

關于黃金，沒什么好說的，從2023年七八月份開始，我一直講反復講，在這個超級動蕩的時代，每一個家庭都應該配置5%的資產到黃金——講到全球動蕩，最新的消息是，以色列準備對伊朗搞動作了，還有，我之前一直講的全球貨幣共識解體，今天盤中消息，我們與東盟十國全面完成自貿區3.0談判，這其實也是去美元化的一部分。

再講下明天的大事。

明天下午3點將召開重磅新聞發布會，科技部副部長，央行副行長、國家外匯局局長、金融監管總局、證監會等多部門領導，將具體介紹科技金融政策相關情況，這個活動預告是昨天釋放的，今天還沒有多么明顯的反應。

我估計，盡管是明天下午3點收盤舉辦的活動，但是，明天盤中應該有一個提前量的反應，比如AI硬件、AI軟件和AI應用，關于AI涉及到特別多的硬核科技細分領域，再比如半導體，這個也涉及到特別到的細分領域，明天盤后應該會被發布會正向反射到。

今天就寫這么多。