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三十年河東，三十年河西。

2025年北京樓市的熱點，從豐臺轉向了海淀，上風上水之地。

土拍的開年大戲，就發生在海淀。有8家房企圍獵朱房村雙子座，最終，建發房產把東地塊樓面價拉高到9.5萬元/平米，溢價25%。

這讓海淀區的幾個即將開盤的項目，受到很大鼓舞。比如：西北方向的頤海澐頌和嘉華天珺。

花姐了解到，頤海澐頌下周樣板間就要開放了；而嘉華天珺已拿到預售證，預售價最高達到了9.72萬元/平米。

嘉華天珺與頤海澐頌，一個在永豐北，一個在永豐南，相距約3.5公里。它們拿地時間相近，賣房時間也相差不多。

在海淀永豐片區置業，幾乎每個意向購房人，都會拿它們做比較。

有些人，從它們拿地時就開始研究，研究了大半年，反而越來越糾結。現在，是到了該做決策的時候了。

花姐就嘉華天珺與頤海澐頌的對比分析，從四個維度進行解讀。

兩把射來的"利箭"

選樓盤之前，先查查它的前世。

嘉華天珺是一塊回爐之地，2019年萬科退還的。在2024年7月底，保利發展與北京建工集團以89億元聯手拿下。

而頤海澐頌是一塊純新的地塊，總價79.17億元。

為什么萬科要退地？

原因很多，除了萬科認為自持租賃收益低、資金回籠速度慢之外，或許還有另一個問題：風水不佳。

花姐制作了一張嘉華天珺周邊地圖，發現東地塊處于“扇形”的中心，周邊的馬路如“扇骨”，呈放射狀。

由于西北面是弧形路，導致它實際上沒有地塊通常的“四至”，而只有“三至”。

只有“三至”也不打緊，最關鍵的是，來自西北方向的大牛坊三巷與大牛坊西巷，與嘉華天珺東區的弧形路大牛坊一環交匯。

如此一來，大牛坊三巷和大牛坊西巷猶如兩把利箭，直沖嘉華天珺。尤其是東區的2#、12#，形成強烈的路煞。此外，一環路對西區6#也構成南北雙向路煞。

路煞，也被稱為箭煞，主要指的是道路直沖住房或宅院的情況，風水上被視為不吉之兆。

前一陣子，嘉華天珺犯了一個低級錯誤，因消防設計卡殼了近兩個月，被迫取消了坡屋頂和頂層送閣樓，又重新聘請了設計公司，重做方案報規。它起了個大早，趕了個晚集。

而頤海澐頌的地塊，很方正，馬路縱橫交錯，風水上不存在路煞問題。

純粹與雜糅的社區

東富西貴。海淀的房子，給人一種錯覺，都是豪宅。

實則不然。如何判斷樓盤的定位，還是要結合戶型配比來看。

嘉華天珺由東西兩塊地組成，容積率為2.0和1.7。僅從容積率上，確實很像做改善產品的。但保利地產選擇了一條很“雜”的路線。

它主要有5種戶型：88平米41套占比3%、99平米596套占比47%、118平米71套占比6%、127平米87套占比7%、134平米401套占比31%、172平米60套占比5%、另有70-131平米異型戶20套占比2%，共計1276套。

綜合來看，它的99平米以下剛需戶型占比50%，難以稱之為改善型樓盤。

不僅如此，嘉華天珺的東西地塊定位雷同，大小戶型混雜，99平米戶型分布在兩地塊的外圈。其實，它的西地塊容積率更低，完全可做純改善型產品。

在這一點上，海開控股對頤海澐頌的規劃，處理的就很聰明。

頤海澐頌也分南北兩個區，北區定位為純改善的四居：137平米90套占比12%、145平米58套占比8%、148平米80套占比11%、154平米32套占比4%、166平米40套占比5%、171套20套占比4%；

南區定位為剛改型的三居和四居：97平米29套占比4%、110平米142套占比19%、116平米29套占比4%、117平米56套占比7%、123平米132套占比18%、124平米44套占比6%。

它一共有752套房、12種戶型，創新北京樓市單盤戶型品種之最。面積段豐富讓開發商設計難度加大，但對購房者有一個好處，令每款戶型都很稀缺，未來也好流通。

與頤海澐頌一比較，嘉華天珺缺少了145平米至166平米的面積段產品，令172平米戶型顯得十分突兀。（想了解兩個項目選房攻略，加花姐微信：louhuar007）

包羅萬象的生活

但凡了解這兩個項目的人，都知道它們在西北五環之外的永豐板塊，頤海澐頌緊挨著宇宙互聯網中心西北旺，而嘉華天珺則更遠一些，相對邊緣了。

在那買房的人，關注最多是配套問題：交通、學校、醫院等。

而房子的配套分兩類，一類是小區自帶配套，一類是周邊配套。

頤海澐頌就屬于兩類配套都很全乎的，從它的拿地文件就可以看出來。

它本質是一個TOD項目，位于海淀西北旺永豐產業基地0411街區，由0058和0064商服地塊、0055和0072居住地塊組成。

這兩個商服地塊地上建面12.39萬平方米，內容包羅萬象：四棟11-12層酒店、兩棟2-3層商業、一棟10層辦公樓。里面含了至少12個類別的服務設施。

交通方面，它的東南角是地鐵16號線永豐南站——零距離、出入方面。

學區配套方面，西南角是在建的建華實驗學校總部。據稱，買頤海澐頌的業主，很大概率小孩將直上這個學區方面的天花板；而往南1公里路過首師大附小，就到了海淀北部醫療中心。

反觀嘉華天珺的配套，就單調了許多。小區北面只有剛剛開業的大悅城，西南角是中關村三小科技園分校。

再來看看內部配套，頤海澐頌在南北兩個住宅小區，都有會所，里面當下主流的會所涵蓋的項目都有；而嘉華天珺，則只在東區有一個會所。這一點上，它又落后了。

兩者對比，嘉華天珺最大的問題，還是交通，不臨地鐵，距離地鐵16號線永豐站大約2公里。

戶型風水的"顯與隱”

有關嘉華天珺和頤海澐頌的戶型到底怎么選？

花姐把它們的戶型全部看了一遍，只看一個細節就有了答案：戶型風水。

在北京，絕大多數四居產品是經典的四葉草戶型，四個房間位于房子的四個角。

它有一個弊端，如果開發商設計不佳，很容易導致大門直沖衛生間。

從風水學角度，這種做法至少有三個不利影響：健康問題、財運受阻和家庭關系緊張。

嘉華天珺的五款戶型，都有大門直沖的煞氣問題。

1、三居產品。99平米戶型，大門直沖北面的次臥；118平米戶型，大門直沖公衛；

2、四居產品。127平米戶型和134平米，大門直沖公衛；172平米戶型雖然做了二進的玄關，但進入客廳的正前方依然是直沖公衛。

再來對比頤海澐頌的同面積段的產品，它巧妙地化解了大門直沖的問題。

1、97平米戶型，把公衛放到進門的側面；117平米戶型，大門正對端景——主衛的背面；

2、124平米戶型，把公衛放到北面；137平米戶型，大門正對端景——家政區隱形門；171平米戶型，玄關進入后，正對的是端景——主衛的背面。

對于公衛，頤海澐頌講求的是“隱”，放在隱秘的角落。

這種做法，不僅符合居住風水，也符合中國人傳統對居家條件的要求。

花姐點評：

通過上述對比，可明顯看出，頤海澐頌的綜合素質，強于嘉華天珺。

花姐認為，海開控股對頤海澐頌細節的打磨，是源自top頌系。

從圓明天頌發軔，到棲海澐頌熱銷，在管理層的掌舵下，海開控股作為海淀本土國企，通過對區域多年熱忱打磨，充分驗證了產品力，和對圈層的把握力。

而從戶型占比來看，嘉華天珺偏向剛需層，頤海澐頌則更偏改善。那么，對于購房者而言，到底該選擇誰呢？

在花姐看來，如果可以再緊一緊，直接上車頤海澐頌是最佳選擇。理由如下：

1、圈層不同。擁有一個實力更強的鄰居，也意味著自己能力的大概率提升；2、學區優勢。如果孩子能上建華實驗本部，周邊項目無法比擬；3、交通便利。地鐵無縫對接，極大省去了出行成本；4、如果介意風水，更應該選擇頤海澐頌。