化債是關鍵啊！兩房上市債務直降8萬億美元！

兩房成立于 1938 年和 1970 年，旨在通過購買銀行抵押貸款并證券化（MBS），為住房市場提供流動性。其獨特之處在于政府隱性信用背書與私營企業(yè)盈利目標的結合：

一方面，兩房享受免稅待遇和財政部信貸支持，另一方面追求股東回報。這種結構性矛盾在次貸危機中集中爆發(fā)：當時，兩房為擴大市場份額，大量持有高風險次級抵押貸款證券，最終因房價暴跌導致資不抵債，2008 年被聯(lián)邦政府接管，退市并進入托管狀態(tài)。

隨后，美國政府通過注資 1875 億美元獲得兩房 80% 普通股的認股權證，并要求其將絕大部分利潤上繳財政部。

截至 2024 年，兩房已累計支付 3010 億美元股息，遠超政府注資規(guī)模，形成 “盈利上繳 — 政府注資” 的循環(huán)，成為了美國財政重要的抽水機。這種安排雖穩(wěn)定了市場，但也引發(fā)爭議：兩房淪為 “財政部提款機”，缺乏資本積累能力，且私營股東權益被嚴重稀釋，因此其未來可持續(xù)性廣受質疑！不過，由于特朗普自己就是房地產商人，不排除其與房利美私營股東存在利益聯(lián)系。

近年來，美國房地產市場復蘇推動兩房盈利增長。2024 年，兩房凈利潤分別達 340 億美元和 280 億美元，現(xiàn)金流充裕。然而，這種盈利依賴于政府托管下的政策紅利 ， 其 MBS （住房抵押貸款證券化）因隱含政府信用而享有低融資成本，且無需承擔資本金充足率要求，若脫離政府庇護，其盈利能力可能大幅縮水，這對于美國財政部而言，不一定是持續(xù)的利好。

其實早在2020年，美國聯(lián)邦住房金融局曾表示，房利美和房地美想要私有化必須滿足一定條件，如擁有超過2800億美元的資本金，以吸收未來可能出現(xiàn)的損失。這意味著房地美和房利美需要出售股票，并保留多年盈利才能達成這一資本要求。

如果房地美和房利美重返公開市場，其實際上只需要籌集約300億美元就可以滿足監(jiān)管考慮的2.5%的資本儲備標準。到2026年，每家公司的估值可能達到每股31美元。因此，從市場角度看，只要結束對房地美和房利美的托管，美國聯(lián)邦政府將獲得超過3000億美元的額外利潤，聯(lián)邦政府負債也將因此削減8萬億美元。

然鵝，兩房的重新上市也沒這么簡單，聯(lián)邦住房金融局（FHFA）要求兩房私有化前需持有 2400 億美元資本金以抵御風險，但截至 2024 年底，兩房資本金僅約 235 億美元，缺口巨大。盡管特朗普聲稱 “時機成熟”，但實現(xiàn)資本達標仍需多年利潤留存或大規(guī)模 IPO 募資，短期內難以完成。而FHFA （美國聯(lián)邦住房金融署）在 2020 年提出私有化方案，允許兩房保留利潤但需滿足資本要求，然而，這個提議在特朗普第一任期內因財政部反對未能實施，當前 FHFA 尚未公布 2025 年具體改革路線圖，政策真空加劇市場疑慮。

2025 年美國 30 年期房貸利率降至 6.63%，房價中位數(shù)達 39.84 萬美元，市場流動性明顯改善，但租金價格上漲較快。兩房作為房貸二級市場的核心參與者，短期內可借市場回暖提升估值。但若利率反彈或經濟衰退，其資產質量將面臨考驗，同時，兩房股東訴訟長期困擾政府，要求賠償托管期間的權益損失。重新上市可能通過股權重組平息爭議，但需平衡政府、股東和納稅人利益，操作難度極大。

特朗普政府一貫主張減少政府干預，推動私營化。兩房上市既能兌現(xiàn) “讓市場決定資源配置” 的承諾，又可通過出售政府持有的優(yōu)先股和普通股獲取數(shù)千億美元財政收入，緩解債務壓力。此外，華爾街投資者如比爾?阿克曼（對沖基金大佬）已提前布局兩房股票，政治決策與資本利益形成共振，他表示兩房的普通股在當前水平具有巨大的上漲空間，并相信兩家企業(yè)將在相對較短的時間內走上一條可靠的、脫離監(jiān)管的道路。

最后，兩房擔保的房貸占美國市場近 50%，其 MBS 因政府信用被視為 “類國債” 資產。若上市后失去隱性擔保，MBS 收益率可能飆升，推高房貸利率，沖擊房地產市場。2024 年 FHFA 模擬顯示，私有化可能導致 30 年期房貸利率上升 0.5-1 個百分點，抑制購房需求，如具體疊加當下美國通脹環(huán)境，影響還未可知。