中國的房價以后還會漲嗎？在房價連續下跌4年之后，這個問題簡直是在拷問靈魂。但很多朋友們都非常關心這個問題。

我的回答是，就全國的房價運行來看，短期想要漲。難度確實很大，中期變數比較大，暫且不談。如果你要看長期，就是看10年、20年、30年，我認為中國的房價還會繼續漲。

看房價長期漲不漲，跟目前很多人關心的調控政策啦，收入啦、關稅戰啦、經濟變化啦，人口走勢的關聯度并不是很高，

它主要取決于一個很重要的規律。那就是長期來看房價會跑贏通脹？這個規律是經過大量數據，很多國家的經驗得出來的，

并不是我在杜撰。全球絕大部分國家長期來看，房價都是漲的。

當然，很多人一定會拿出一個案例來堵我的嘴巴，那就是日本的房價。我也承認的，日本的房價在91年泡沫泡滅之后，連續下跌18年，在這18年當中就是一個偏長期的走勢了。

但各位必須明白兩點。第一點是日本這個事兒是個孤立，全球獨此一家，別無分店。所以這只是一個偶發事件，不是一個普遍規律。

第二點，即便是日本的房價連跌18年之后，又開始進入到一段很長時間的上漲過程，直到目前還在漲，而且像東京房價已經創立至新高了。再過5年，我估計全日本大部分地區的房價都會創新高。

平時喜歡觀察和研究的朋友們都知道，你要想做房價研究，就必須有詳實的數據。

而且數據鏈要夠長。就全球而言，房價數據鏈最長最詳實的就是美國。所以今天我想分析一個美國的數據，看看從中我們能夠觀察到一些什么規律？

這是美國總體的房價指數的走勢圖，注意它是房價指數，也就是在這個圖的左側軸上，這個數據都是房價指數。美國的房價數據鏈非常長。這個圖只是從1987年開始拉到目前的。

從這個歷史走勢來看，總體是震蕩式的上漲，其中也經歷過三次下跌。91年曾經小跌過。06年，美國的房價見頂。當時泡沫比較大，后來爆發了次貸危機，房價就持續下跌，連續三年下跌比較明顯，之后三年是陰跌，小跌，累計下跌6年左右，總計跌幅是36%左右。

第三次小跌是2022年下半年，就是在美國暴力加息之后，房價出現了短暫的小跌，

2023繼續漲，近兩年多不斷創歷史新高。

以這個房價指數為準，從1987年到現在，

美國的房價年度的平均漲幅大概是在5%左右，也就是看過程有點波折，但是你要平均看每年的漲幅，它依然是正增長。而1987年以來，美國年均的通脹，也就是C邊的同比增速是2.73%，房價年均漲5%，

消費品價格每年漲2.7%。也就是房價跑贏的通脹，平均每年跑贏超過2個百分點。美國有房子的人占整個美國人口的60%以上，也就是擁有美國的私人住宅。也就是實現了美國夢的美國人，他們的房屋價值是長期看漲的。

但這其中也有地區差異，比如紐約、洛杉磯這些大城市經濟發展比較好的城市，

它的房價漲幅更大一些。而像底特律這種汽車工業衰落的鐵銹地帶，長期看房價漲幅就比較小，甚至當前房價還低于很多年之前。

中國也是類似的，看全國的房價走勢，

我認為長期能夠跑贏通脹，但是一線城市二線城市的房價漲幅會明顯的跑贏通脹，

而像東北、西部的有些中小城市能級比較低的，尤其是資源枯竭，產業比較差的地區，房價可能跑不贏通脹，甚至會低于很多年之前。類似著名的鶴崗，就是這個樣子。