廣東
最近，我們一直在說國家級新規(guī)的事情，核心就幾個點：
1）3米層高；
2）容積率3.1；
3）限制80米。
其中，核心的關鍵都會落地。而后面兩個，又是徹底改變房地產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則，對接下來的新房市場，包括土地財政收入，有著翻天覆地的影響。
這一點，在科學城映日地塊掛牌的時候，我們已經(jīng)看到廣州確實是在執(zhí)行住建部的規(guī)定的。
但是，容積率3.1以及限高80米，帶來的影響確實太大了。
1）影響土地財政收入。
這是很關鍵的。廣州作為一線城市，城市能級擺在那里是，前端土地征收都是有成本的，而容積率高低，則直接影響征地的經(jīng)濟平衡，進而影響土地出讓收入。
簡單粗暴來說，容積率3.1，限高80米的規(guī)定，會直接影響錢袋子。這是毫無疑問的。
2)會增加開發(fā)商的開發(fā)成本。
3)實際上，降低容積率是市場趨勢。買方市場之下，現(xiàn)在供應遠大于需求。
要突出重圍，產(chǎn)品力是必須跟上的，好的產(chǎn)品才能與周圍的競品拉開距離，引發(fā)客戶的購買欲望。
當然，這要在價格相差并不大的前提下，可能還得造出現(xiàn)房，才更好比較。
以前用漲價刺激需求，現(xiàn)在用顏值更高、戶型更大、圈層更好、學鐵商配套更全，來重構需求。
4)不過，對于容積率3.1、限高80米的政策，其實是有破解的辦法的。
適當松綁，對地方，對開發(fā)商來說都是好事。
其一，3.1容積率是針對整個地塊，這個可以用綜合容積率的辦法來落地，包括綠地，學校等等。
這樣，單個地塊，包括高度是可以突破3.1容積率的。
其二，可以用商住地塊來繞過政策的規(guī)定。
當然，接下來的開發(fā)趨勢，總體上還是杜絕了超高層，這一點毋庸置疑。
但是，對政府和開發(fā)商來說，國家級新規(guī)的政策落地會更靈活。這也是一種折中吧。
說個題外話，一個規(guī)劃的朋友說，18年的時候，確實住建部也有一個類似的規(guī)定，但是堅持了三個月后政策就突破了。
這次…
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