封面新聞記者 石偉

“現(xiàn)在是房拿不到，100多萬首付款要不回，征信還出了問題。我愿意支付違約金，把剩余房款退給我，開發(fā)商也不愿意。”5月21日，周女士告訴記者，2021年她在湖北漢川市“天嶼湖”訂購一套別墅，“銷售員承諾幫助辦理按揭，辦不成可退房、退款”。

圖為“天嶼湖天宮島”樓盤 受訪者供圖

“協(xié)議約定了這一條。后來按揭沒辦下來，我要求按協(xié)議退房退款，她說自己辭職了，讓我聯(lián)系開發(fā)商，后來把我拉黑。”周女士說，2025年2月她起訴開發(fā)商要求退還購房款。前兩天，她收到漢川市人民法院的判決書，駁回了她的訴求。

法院認(rèn)為，雙方《定購協(xié)議》中“退房款”的約定屬預(yù)約合同內(nèi)容，但在《商品房買賣合同》簽訂后，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)已進(jìn)行了調(diào)整，預(yù)約合同條款對雙方當(dāng)事人不再具有約束力；貸款辦理按揭貸款不是開發(fā)商的義務(wù)，周女士無法及時繳納購房款構(gòu)成違約，不享有合同解除權(quán)。

百萬首付買別墅

按揭失敗要求退房退款被拉黑

周女士介紹，2021年5月她接到“天嶼湖天宮島”樓盤銷售員的推銷，之后前往考察。

“一棟雙拼別墅要300多萬，我當(dāng)時在武漢已經(jīng)有幾套房子，擔(dān)心名下有貸款，不好辦按揭。”周女士說，銷售員王某建議她把老房子抵押了，抵押款足夠交首付，開發(fā)商詹總能幫忙搞定銀行辦按揭，按揭如果辦不下來，可以退款退房。

周女士提供與王某聊天記錄顯示，2021年5月18日，周女士繳納124萬首付款，包括2萬元定金。之后半個月，周女士多次追問“銀行怎么樣了”。月底，王某通知，“明天來簽合同。合同簽完他們（銀行）要拿一份，要審批，要放貸，還需要一個過程”。

之后數(shù)月，周女士繼續(xù)催問“銀行什么情況”“再不批復(fù)我就不要了”“我要退房，不想要了”。王某則反復(fù)回復(fù)，“莫急莫急，銀行需要時間審批”“今年銀行很嚴(yán)”“詹總也在催行長”等等。

其間，王某將銀行李經(jīng)理電話發(fā)給周女士，周女士表示李經(jīng)理回復(fù)難辦理，“詹總有沒有辦法，沒有就退錢”。之后，周女士按照要求再次提交了資料，繼續(xù)催問按揭貸款進(jìn)展。

周女士與開發(fā)商詹總聊天記錄（受訪者供圖）

2021年11月，王某表示自己辭職了，但“詹總說他還要去趟銀行，你的事他很上心”。之后，周女士再次按王某要求提供了按揭辦理資料，被告知要換一家銀行辦理。

類似過程一直持續(xù)到2023年7月22日，王某表示自己無能為力，“你是貸款批不下來，按道理售樓部應(yīng)該退你錢。”

銷售員與周女士聊天摘錄（受訪者供圖）

周女士也稱“當(dāng)時詹總也跟我說的是批不下來可以退款”。之后，兩人相互指責(zé)，王某將周女士拉黑。

上述時間段期間，周女士與詹總的聊天記錄中，詹總也多次表示“已和行長溝通，讓盡快放貸”“剛和行長講過，爭取把您的先放出來”。最后，詹總將周女士拉黑。

退款條款已無約束力

法院一審判開發(fā)商無辦按揭義務(wù)

周女士提供資料顯示，2021年5月3日，她與湖北天嶼湖生態(tài)文旅有限公司簽訂《天嶼湖國際休閑社區(qū)訂購協(xié)議》。協(xié)議約定，買方承諾簽訂協(xié)議后不換房、退房，簽訂7日內(nèi)足額付清購房款。協(xié)議在備注中注明“如有變化，可退可換”。

《商品房買賣合同》補(bǔ)充條款（受訪者供圖）

雙方之后簽訂的《商品房買賣合同》中約定：合同簽訂后，買房人向銀行申請按揭貸款185萬元，買房人已明確知道銀行及公積金管理機(jī)構(gòu)對上述按揭貸款申請所需的條件和應(yīng)交的資料，因此不能辦理按揭貸款的責(zé)任由買房人承擔(dān)；按揭審批額度不足、按揭未審批等情況下，買房人在審批終了15日內(nèi)未付清剩余房款，按違約處理，并按時間段支付違約金。

《商品房買賣合同》約定，買房人確實無法支付付清房款導(dǎo)致合同解除，應(yīng)按照房屋總價的10%支付違約金；買房人在銀行辦理按揭手續(xù)完畢之前，要求終止合同的，所交款項不予退還。

合同附后的補(bǔ)充協(xié)議約定，買房人逾期180天仍未按要求全額支付的，賣方有權(quán)單方面解除《商品房買賣合同》，所交全部款項不予退還，房屋歸賣方所有，買房人無條件配合辦理取消交易的手續(xù)，相關(guān)費用由買房人承擔(dān)。

周女士認(rèn)為，是售樓部承諾“如有變化可退可換”，承諾可以幫忙找銀行辦理按揭貸款，她才抵押老房子交了首付款。

5月15日，漢川市人民法院一審判決，駁回周女士退還購房款和支付資金占用費、違約金、兌現(xiàn)活動券的訴求。

《定購協(xié)議》內(nèi)容（受訪者供圖）

法院認(rèn)為，案涉《商品房買賣合同》是合同當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，合同當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。《定購協(xié)議》中“如有變化，可退可換”的約定，性質(zhì)為預(yù)約合同，在本約合同（《商品房買賣合同》）簽訂后，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)已由本約合同進(jìn)行了調(diào)整，預(yù)約合同條款對雙方不再具有約束力。按揭貸款支付方式是周女士夫妻的自主選擇，并非開發(fā)商的義務(wù)，周女士未能聯(lián)系到貸款銀行，不能籌措資金及時繳納購房款構(gòu)成違約，依法不享有合同解除權(quán)。

開發(fā)商曾被起訴11次

律師：買房人要格外注意權(quán)益條款

周女士稱，她曾向開發(fā)商表示，愿意按合同支付違約金方式解除合同，或者同步將繳納的首付款轉(zhuǎn)換，購買開發(fā)商其他樓盤價格便宜的房子，但都被拒絕了。

5月21日，記者聯(lián)系上“天嶼湖”詹總。 對方表示：“讓她起訴嘛。她買房子沒錢了就這樣來。”之后，他掛斷了電話。

天眼查信息顯示，湖北天嶼湖生態(tài)文旅有限公司由漢川市達(dá)利置業(yè)投資有限公司獨資控股，兩家公司近8年有48次被法院列為被執(zhí)行人，3次被法院下達(dá)限制消費令。

近5年以來，天嶼湖公司因11起商品房銷售合同糾紛被起訴，10起案件中法院分別部分支持了原被告雙方，另有一起原告撤訴。

對此，湖北賦兮律師事務(wù)所律師肖應(yīng)歡表示，按照相關(guān)規(guī)定，后簽的合同條款可以覆蓋前簽的合同條款，此案例中購房合同調(diào)整了雙方權(quán)利義務(wù)，此前的承諾協(xié)議被新條款覆蓋掉了，“法院以此判決是合理的。”

肖應(yīng)歡提醒買房人應(yīng)該以此為教訓(xùn)，對于口頭承諾要留證據(jù)，同時要評估這種承諾是否合法合規(guī)，違法違規(guī)的承諾，即便白紙黑字確認(rèn)了，也不受法律保護(hù)。“后簽的合同中如果對之前的約定條款事項有變更，需要單獨做確認(rèn)。此前的約定是否有效，要在簽訂新合同時再次明確。”

肖應(yīng)歡認(rèn)為，周女士的一審訴求不被法院認(rèn)可，是因為訴訟角度出現(xiàn)偏差。“她應(yīng)該調(diào)整訴訟策略，先起訴解除合同，再起訴索要剩余的房款，同時該承擔(dān)的違約責(zé)任要承擔(dān)。她如果是基于合同本身起訴，直接訴請索要房款，法院也會基于合同進(jìn)行判決。”

肖應(yīng)歡表示，買房人確實因為不可抗因素出現(xiàn)意外情況，無法繼續(xù)履行合同，買房人依舊享有法律賦予的解除合同的權(quán)利。“合同條款如果只處處保障開發(fā)商的合法權(quán)益，沒有兼顧買房人的合法權(quán)益，這樣的合同是否有效，值得在法庭上辯論。”