此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

花 800 萬(wàn)買下心儀的房子，房產(chǎn)證都到手了，原房主卻賴著不搬，連戶口都占著不動(dòng)！這樣的糟心事，就發(fā)生在張陽(yáng)身上。多次協(xié)商無(wú)果后，張陽(yáng)一紙?jiān)V狀將原房主李江告上法庭，索賠 175 萬(wàn)！這場(chǎng)糾紛最后如何收?qǐng)觯糠ㄔ旱呐袥Q又給我們帶來(lái)哪些警示？

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：張陽(yáng)（買方）

被告：李江（賣方）

關(guān)鍵關(guān)系：張陽(yáng)與李江通過(guò)簽訂《北京市存量房房屋買賣合同》及多份補(bǔ)充協(xié)議，就西城區(qū)一號(hào)房屋的交易產(chǎn)生糾紛，涉及房屋騰退、違約金支付等問(wèn)題。

（二）案件背景

2022 年 10 月 31 日，李江與張陽(yáng)簽訂合同，約定以 800 萬(wàn)元的價(jià)格將一號(hào)房屋賣給張陽(yáng)。合同明確了多項(xiàng)關(guān)鍵條款：

時(shí)間約定：李江需在房屋過(guò)戶后 180 日內(nèi)（即 2023 年 5 月 30 日前）交房，60 日內(nèi)遷出戶口；

款項(xiàng)約定：張陽(yáng)預(yù)留 15 萬(wàn)元作為物業(yè)交割保證金和戶口遷出保證金；

違約條款：若李江逾期交房超 15 日，需支付房屋總價(jià) 20% 的違約金；逾期遷戶超 30 日，需按日支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金。

簽約當(dāng)日，張陽(yáng)支付 10 萬(wàn)元定金；11 月 30 日，因李江無(wú)法及時(shí)騰房，雙方約定李江暫住至 2023 年 5 月 30 日，租金 6.5 萬(wàn)元從房款中扣除，張陽(yáng)再付 100 萬(wàn)元；12 月 6 日，房屋過(guò)戶至張陽(yáng)名下，張陽(yáng)付清剩余 653.5 萬(wàn)元房款。

然而，約定時(shí)間到期后，李江既未交房，也未遷出戶口。張陽(yáng)多次溝通無(wú)果，遂向法院起訴，要求李江騰房，并支付逾期交房違約金 160 萬(wàn)元、戶口遷出違約金 15 萬(wàn)元。而李江卻玩起了 “失蹤”，未到庭應(yīng)訴。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

李江未按時(shí)交房、遷戶的行為是否構(gòu)成違約？張陽(yáng)要求騰房及支付違約金的訴求能否得到支持？

若李江違約，張陽(yáng)主張的逾期交房違約金 160 萬(wàn)元、戶口遷出違約金 15 萬(wàn)元是否合理？法院會(huì)如何認(rèn)定和判決？

三、案件分析

（一）合同效力與違約認(rèn)定

張陽(yáng)與李江簽訂的房屋買賣合同及三份補(bǔ)充協(xié)議，均是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力。張陽(yáng)已按約定支付全部房款，履行了自身義務(wù)。但李江未在約定時(shí)間交房和遷出戶口，明顯違反合同約定，構(gòu)成根本違約。

（二）違約金金額的合理性判斷

逾期交房違約金：張陽(yáng)主張 160 萬(wàn)元違約金，依據(jù)是合同中 “逾期超過(guò) 15 日，出賣人應(yīng)支付房屋總價(jià)款 20% 的違約金” 條款。然而，張陽(yáng)未能提供證據(jù)證明其實(shí)際損失達(dá)到這一數(shù)額。法院綜合考慮李江的違約情節(jié)、過(guò)錯(cuò)程度、合同履行情況，根據(jù)公平原則，將逾期交房違約金酌情調(diào)整為 36 萬(wàn)元 。

逾期遷戶違約金：雖然合同約定了 15 萬(wàn)元違約金，但考慮到張陽(yáng)預(yù)留了 15 萬(wàn)元戶口遷出保證金，且北京已實(shí)行公共戶政策，一定程度上降低了戶口未遷出對(duì)張陽(yáng)的影響。因此，法院酌情將逾期遷戶違約金確定為 1 萬(wàn)元。

四、裁判結(jié)果

法院判決如下：

李江在判決生效后 7 日內(nèi)，將西城區(qū)一號(hào)房屋騰退并交付給張陽(yáng)；

李江在判決生效后 7 日內(nèi)，支付張陽(yáng)逾期交房違約金 36 萬(wàn)元、逾期遷戶違約金 1 萬(wàn)元，共計(jì) 37 萬(wàn)元；

駁回張陽(yáng)的其他訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

（一）合同條款務(wù)必細(xì)化明確

簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要將交房時(shí)間、戶口遷出期限、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款細(xì)化，避免模糊表述。明確違約金的計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)，例如按日計(jì)算，這樣在發(fā)生糾紛時(shí)，能更清晰地界定責(zé)任和賠償金額，保障自身權(quán)益。

（二）交易全程留存證據(jù)

從簽訂合同到支付房款，再到后續(xù)溝通，整個(gè)交易過(guò)程中都要留存好相關(guān)證據(jù)，如轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄、書面協(xié)議等。這些證據(jù)在維權(quán)時(shí)至關(guān)重要，能有力證明雙方的約定和對(duì)方的違約行為，像張陽(yáng)就是憑借完整的合同和付款憑證，在訴訟中占據(jù)主動(dòng)。

（三）理性主張違約金賠償

索賠違約金時(shí)，要結(jié)合實(shí)際損失提出合理金額。過(guò)高的索賠金額若缺乏證據(jù)支撐，法院會(huì)根據(jù)公平原則進(jìn)行調(diào)整。建議提前了解類似案例的判決標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)，避免因不合理的訴求浪費(fèi)時(shí)間和精力。

（四）及時(shí)通過(guò)法律途徑維權(quán)

發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約后，不要拖延，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑解決。時(shí)間拖得越久，不僅維權(quán)成本增加，還可能面臨房屋被惡意破壞、原房主轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。像張陽(yáng)及時(shí)起訴，才得以更快地維護(hù)自己的合法權(quán)益。