地方政府開始大量的買地收儲了。4月份全國收儲的土地面積是7198公頃，涉及金額1730億元，一個月收儲的面積和金額就超過了一季度的總和。

很多人可能會奇怪，現在的地方政府不是在化債嗎？哪里來的錢買地呢？

發債啊！今年政府工作報告里顯示，

中央給地方安排了4.4萬億專項債的額度。重點用于投資建設土地收儲和收購存量商品房，比去年增加了5000億。

專項債顧名思義就是專款專用，不能挪去干別的。而土地收儲就是地方政府把一些開發商手里閑置的地塊給收購回來，價格通常低于之前的出讓價，一般折扣在7折到9折之間。

對于開發商來說，這些地大多是之前融資買的，現在沒錢開發。每個月還要給銀行利息，那賣給政府雖然虧一點，但是多少能回籠一點資金來續命。

當然，專項債這點錢，不可能把市面上所有的存量地塊都給收了，根本就不夠用。

今年，中央一再提房地產要止跌回穩，

地方政府也是兩手在抓。一方面通過收儲土地來控制新樓盤的數量。另一方面

收購存量的商品房作為保障房來減少庫存。長期看來肯定是有效果的，但短期能不能止跌回穩？什么時候止跌回穩？

依然不確定。

這里面呢還有幾個核心矛盾沒有得到有效的改善。首先，房地產過度金融化的核心問題是什么？

土地財政啊！也就是地方日益增長的市政開支和落后的稅收體系之間的矛盾。老房子收不到稅的，除非征收房產稅。那以目前國內的經濟狀況來看，沒有可能性。

所以只能跟新房收，那就要求新房的量要有增長，至少持平，才能維持目前的稅收。但看下來，除了北上廣深之外，其他城市基本沒可能。再或者咱們地方政府可以徹底擺脫土地財政也行，但這個好像更沒可能。

其次，我們再來看房地產下行周期的核心問題是什么？

那還不是居民日益干癟的錢包和負債能力與高速增長的房價之間的矛盾嗎？這帶來兩種極端，要么你就極致卷，24小時全年無休的工作賺錢，再加個高杠桿把未來幾十年搭進去，換來上車的機會。

要么你就徹底躺平，不努力，不負債，

沒欲望。顯然這幾年躺平的過多了。

再有就是房地產下行最嚴重的問題到底是什么？

不是你認為的資產貶值的那點貨幣幻覺，

而是實實在在的債務和現金流問題。土地拍賣比高位少了一半。這個腰斬還是在大量的城投國資兜底的情況下。

而城投國資靠什么呢？他們沒錢。也是靠發債。而且他們發的債成本利息遠高于政府明面債，一方面真實的收入在下降。

另一方面，利息開支在增加。這就直接導致債務膨脹的速度是越來越快。而地方發行專項債收儲的邏輯，你以為真的是收市面上賣不出去的房子嗎？

根本就不是。比如深圳廣州一些地方要求極其嚴苛，什么面積要60到90平米，

獨棟交通便利，不存在抵押的情況等等。

其次就是根據某些國資和城投項目設定的蘿卜坑。

成投國資負債給土地拍賣兜底，甚至放在那邊閑置不開發，所以根本就沒辦法創造現金流。那到期債務要怎么辦呢？只能又回到政府這邊來。

政府再發債，把土地收回去，或者把開發的房子給收回去。一個土地兩筆貸款，

后一筆是償付前一筆而發行的更多的貸款。土地還是那個土地，但創造了兩次貸款。

最絕的設計你知道是什么嗎？

假設把這些土地和收儲的房子作為公租房和福利房，那就能打包房子未來幾十年的收益，再從銀行創造一次貸款。大家可以在網上看看，已經有案例了。很多人都還停留在收儲了降低供給的角度。其實核心一直都是過去十幾年持續發生的土地貨幣化和土地財稅的問題。

以前可以將成本轉移到居民身上，現在不行了。因為居民實在是頂不住了，只能轉變成特色的債務財政模式。也就是先用集體財富作質押，可能是未來30年的收益。

再臨時成立一個公司，幾個月里開出個天價，把這筆集體財富接手過去。

講完前面這個邏輯

你會發現里面其實有很多金融和數字的游戲，比如大幅收儲。還包括最近平均土地拍賣單價升高而總的拍賣金額繼續下降？

很多數字游戲，就是自己的東西左手倒右手罷了。要是土地無非在規劃未來拍賣嘛！

而如果是城投蓋的房子，那就可以進入到公租房和保障房里面，算作福利開支。

不管大家用沒用上，那這筆錢確實是花在民生上面了。公租房又可以打包經營權，

再拍賣給成立個把月的公司。這個公司也沒錢，只能做抵押。

從銀行貸款繞了一圈下來，其實本質還是赤字貨幣化。當然這一系列的操作都繞不開銀行，地方政府發債是銀行兜底。資產抵押也是從銀行借錢，所以財政部今年給銀行注資了5000億，美其名曰充實國有銀行的資本實力，支持實體經濟。但這些債和貸款確實增加了銀行系統的風險。所以短期會怎么樣？真的不好說啊！