2025年，西安土地市場截止目前共計誕生了2宗溢價成交地塊。

一宗是5月7日綠城以溢價率15.8%拍下港務奧體板塊82.676畝地塊，樓面地價10110.89元/㎡。

一宗是5月19日龍翔以溢價率18%拍下港務歐亞大道東側34.179畝地塊，樓面地價9072元/㎡。

從土地市場熱度的角度來講，港務超越了高新、曲江等板塊。

在土地市場正處于一定熱度的情況之下，港務今天又發布了2宗開發用地出讓公告，其中包括奧體板塊最后1宗住宅用地。

結合當前港務的土地市場熱度來看，奧體板塊這宗優質住宅用地，大概率依然會以溢價形式成交。

01

奧體板塊最后一宗住宅用地掛出

作為整個港務的核心區域，也是西安樓市熱度最高的板塊之一，除了已經發布出讓公告的地塊之外，奧體板塊目前僅剩下1宗住宅用地待供應。

就在今天，這宗地塊出讓公告正式發布。

該宗地編號為GW1- 22-17，地塊位于浐灞國際港港澤路以北 、全運路以東，土地面積46.271畝（住宅45.161畝、商服1.11畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，地上計容建面77118平方米。

這塊地內需要配建的公建配套包括100平方米郵件和快遞送達設施、220平方米社區配套用房（社區黨群服務中心）、150 平方米養老服務用房、850 平方米社區服務站、850平方米文化活動站、200平方米社區食堂、200平方米托兒所，建成后無償移交給浐灞國際港相關部門。

根據土地出讓公告，該地塊競買保證金為1.49億元，拍賣起始價7.428億元，將按照價高者得原則確定競得人，拍賣時間為2025年6月10日。

按照起始價計算，折合1605萬元/畝起，樓面地價9631.99元/㎡。

這塊地所處的位置，屬于港務奧體板塊，占據真正的奧體核心。

其北側一路之隔，就是西安奧體中心三大場館，西側緊鄰大型商業水晶匯溪廣場，向南200多米就是高新一中陸港小學、高新一中陸港中學，距離地鐵14號線奧體中心站只有200米左右，向東1站路就可以在雙寨站與地鐵3號線換乘。

同時，該地塊周邊還分布有長安云、長安樂、灞河、奧體中央公園等城市級的公共文化資源和生態資源。

所以說，僅憑這些配套與資源，就已經決定了這塊地的價值。

5月7日，綠城在奧體板塊溢價拍得的約83畝地塊，當時起拍樓面地價為8732元/㎡，最終成交樓面地價為10110.89元/㎡。當時參與競買的房企，除了綠城之外，還有龍翔、巨野遠創置業有限公司。

從地塊本身的位置來講，今天出讓的這塊地完全具備超過綠城地塊，成為港務新“地王”的潛力。

當然，樓面地價超過萬元，對于開發商來講將是一個挑戰。在占據一線河景的招商西安璽已經為區域高端改善產品“定價”的情況之下，新項目在缺少河景資源、容積率更高的情況之下，如何通過產品品質來支撐起更高的售價，這是一個值得思考的問題。

還有一個挑戰在于，港務奧體板塊對于非河景高端改善產品的價格接受度到底是什么程度，還需要經歷市場的考驗。

02

奧北繼續供地

奧體板塊可開發用地越來越少之下，港務開始推進的下一個整片開發區域，就是秦漢大道以北、奧體大道兩側，坊間將其稱為“奧北”。

2023年底以來，招商蛇口、綠城、中糧大悅城、中鐵建等房企開始在此拿地，直接將這個板塊推向了西安樓市熱點板塊。

從這個板塊的發展來看，目前試圖復制奧體板塊優質教育帶動區域樓市熱度的策略，通過引入交大附中管理陸港第四學校，實現區域價值的提升。

奧北板塊的其它配套，目前主要是地鐵10號線。

在交通、教育等配套一致，各項目又扎堆、面積段相同的情況之下，奧北板塊各大項目開啟了產品的內卷與比拼。

招商梧桐書院剛剛扔出了純2T2、約139㎡精裝交付、陪伴式成長主題小區的情況之下，中國鐵建花語博悅直接扔出了約104㎡客廳和所有臥室南向、約120㎡做到四室兩衛+橫廳……

這種內卷，將壓力就留給了后續亮相的項目。

奧北板塊今天也有1宗開發用地供應，這宗地編號為GW1-10-7，位于浐灞國際港林蔭路以北 、奧體大道以東，土地面積45.864畝（住宅44.766畝、商服1.098畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，地上計容建面76440平方米。

這塊地內需要配建的公建配套主要包括120平方米郵件和快遞送達設施、250平方米社區配套用房（社區黨群服務中心）、200 平方米養老服務用房、600平方米社區服務站、570平方米文化活動站、250平方米社區食堂、250平方米托兒所、250平方米社區衛生服務站，建成后無償移交給浐灞國際港相關部門。

該地塊競買保證金為1.1億元，掛牌起始價5.457億元，折合地價1189.82萬元/畝起，樓面地價7138.93元/㎡起，掛牌時間為6月10日至23日。

這塊地的具體位置在金地玖峯悅北側，與招商梧桐書院、中國鐵建花語博悅、綠城桂月云翠、綠城琉光嶼、中糧悅著云朗等項目扎堆。

目前，周邊在售項目以100-143㎡產品為主，毛坯房售價在1.7萬元/㎡左右，精裝房售價在1.85萬元/㎡左右，區域內競爭壓力比較大。

不管是哪家房企拿下這塊地，都將面臨激烈的市場競爭和挑戰。

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港務土地市場為何突然爆發?

港務土地市場突然間曝光，有多重原因。

第一個原因是，此前港務區的開發用地出讓基本都是定向掛牌，真正公開競拍的地塊少之又少，因此其地價一直控制，如今扔出幾塊公開競拍地塊，必然引發房企爭搶，由此產生溢價成交。

第二個原因是，個別房企目前在西安土地儲備不足，急需拿地支撐起后續的開發，此時就不惜成本的拿地，這種情況在前幾年的西安土地市場也曾有上演。

第三個原因是，此處省略100字，大家猜測。

對于所有房企來講，拿地只是一個開始，接下來的產品、銷售、交付等才是真正的考驗。特別是在目前整個西安房價開始趨穩甚至回調的市場環境之下，以更高的價格拿地，面臨的挑戰會更大！