高挑的天花板，明亮通透的落地窗，富有設(shè)計(jì)感的樓梯，共同構(gòu)成了許多人對(duì)Loft公寓（一種建筑風(fēng)格，小戶型高舉架）的最初印象。

2007年，現(xiàn)象級(jí)電視劇《奮斗》中，陸濤將一間廢棄倉庫改造成Loft，取名“心碎烏托邦”，成為朋友們暢談理想的精神角落，也讓Loft公寓在觀眾心中被賦予了浪漫和個(gè)性化的色彩。

電視劇《奮斗》中的Loft公寓

現(xiàn)實(shí)中，Loft一度受到年輕人青睞。在北上廣這樣的一線城市，它曾是相對(duì)低門檻的落腳點(diǎn)，因總價(jià)不高、戶型新潮、購房限制少，成為不少“漂族”安頓自己的性價(jià)比之選。

可真正住進(jìn)去后，問題接踵而至：隔音差、商水商電費(fèi)用高、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜且無學(xué)位配套……近年隨著“商改住”政策收緊及樓市下行，Loft還面臨價(jià)格跳水、交易困難等新麻煩。一些購房者無奈感嘆，“上百萬買的公寓房，如今賣不出去，只能砸在手里。”

那些曾為L(zhǎng)oft公寓買單的人，現(xiàn)在后悔了嗎？這究竟是留在城市的捷徑，還是一場(chǎng)難以脫手的資產(chǎn)困局？

“為了留在一線城市”

輕輕推開房門，陽光透過落地窗灑在客廳沙發(fā)上，仿佛一幅流動(dòng)的油畫。轉(zhuǎn)角處，一座復(fù)古樓梯蜿蜒而上，將空間自然劃分為上下兩層：樓下是明亮通透的客廳，樓上則是靜謐獨(dú)立的臥室。

穆琪在社交平臺(tái)上分享住在Loft里的生活，圖源受訪者@很兇的其其

這套位于北京東城區(qū)的公寓，是穆琪在2022年底購入的。

談及當(dāng)初買房的經(jīng)歷，穆琪稱，最初是為了孩子上學(xué)而考慮買房，她將目標(biāo)鎖定在帶學(xué)區(qū)的普通住宅。她原以為預(yù)算充足，真正看房后卻大失所望，看中的住宅每平方米均價(jià)在12-13萬之間，超過了她的承受范圍。

幾輪看房下來，她逐漸陷入兩難。價(jià)格合適的“老破小”環(huán)境差、設(shè)施舊；條件稍好的新樓盤，又貴得讓人望而卻步。“我當(dāng)時(shí)就卡在中間，‘老破小’看不上，好小區(qū)買不起。”

此時(shí)，一套Loft公寓吸引了穆琪的注意。公寓位于東直門交通樞紐附近，出行便捷，配套成熟。雖然房本為商住性質(zhì)，但產(chǎn)權(quán)年限為70 年（多數(shù)公寓產(chǎn)權(quán)年限40年，70年產(chǎn)權(quán)的公寓通常因土地性質(zhì)被規(guī)劃為住宅用地），且還附帶學(xué)位。更吸引她的是，這套上下雙層的Loft，使用面積高達(dá)117平方米，總價(jià)也在她的預(yù)算范圍內(nèi)。

價(jià)格更低、使用空間更大，還能解決孩子上學(xué)的問題，穆琪當(dāng)時(shí)覺得性價(jià)比極高，幾乎沒怎么猶豫就做了決定。從看房到簽合同，前后她只花了不到兩周時(shí)間。

與穆琪因孩子上學(xué)而買房不同，生活在上海的左伊有著另一番打算：為自己在這座城市安個(gè)家。

大學(xué)畢業(yè)后，她開始了典型的“滬漂”租房生活。2019年，在和母親商量后，左伊決定先買套公寓安頓下來，既能作為婚前財(cái)產(chǎn)，也能在過渡期自住，為未來做些準(zhǔn)備。

一次刷朋友圈時(shí)，她看到中介發(fā)布的Loft公寓信息：產(chǎn)證面積63平方米，層高充足，可以自行隔出夾層，實(shí)際使用面積擴(kuò)展到七八十平米。最讓她心動(dòng)的是，公寓還附帶一個(gè)約15平的小露臺(tái)，方便晾曬，也增添了幾分生活氣息。

那時(shí)的她尚未考慮結(jié)婚生子，對(duì)學(xué)位沒有硬性要求，更看重居住舒適度。這套公寓總價(jià)不高，設(shè)計(jì)靈活，幾乎正中她的需求。于是，左伊很快拍板，買下了這套位于浦東中環(huán)內(nèi)的小公寓，將它作為自己在城市中扎下根的起點(diǎn)。

左伊的Loft公寓，圖源受訪者

對(duì)漂在大城市的年輕人而言，Loft曾是一種較為現(xiàn)實(shí)且務(wù)實(shí)的選擇。谷玲的Loft公寓位于北京房山，面積僅19平方米，購入時(shí)花了近110萬元。談及購房初衷，谷玲坦言，當(dāng)時(shí)是想在大城市安身。“我之前租房每月房租5500元，有次房東告訴我，他每月還貸才4000多。”這讓谷玲突然意識(shí)到，與其花錢幫別人供房，不如自己買一套。

她下決心買房是在2017年初，正是北京商住政策調(diào)整的前夕，多個(gè)樓盤主推Loft公寓戶型，以“面積適宜、雙層設(shè)計(jì)”等噱頭，吸引了大批有落腳需求的年輕人。谷玲記得，那次去看房的場(chǎng)面可謂人山人海，售樓處門口排起了長(zhǎng)隊(duì)，“我一進(jìn)去就看到幾百號(hào)人擠在那里。”

谷玲買房時(shí)遇到Loft公寓搶購潮，圖源受訪者

從早上八點(diǎn)半排到晚上將近九點(diǎn)，才終于輪到她看房。銷售人員忙得顧不上詳細(xì)介紹，匆匆拿出模型展示，還不斷催促“房子很緊俏，再猶豫就被搶光了。”

“我本來沒打算買，但他說特別火，再?zèng)]有比這個(gè)更合適的樓盤了。”谷玲回憶，自己腦子一熱，當(dāng)場(chǎng)就交了定金。

事后回想，她覺得那時(shí)的決定過于倉促，幾乎是在一片混亂和催促中匆忙做的。直到回到家，她還有些恍惚，甚至一時(shí)記不清自己買的房子究竟什么樣。

公寓房的自由與代價(jià)

裝修完成后，穆琪一家迫不及待地搬進(jìn)了新家。住了一段時(shí)間，她對(duì)這套公寓的滿意度不斷提升。

小時(shí)候曾住過復(fù)式住宅的她，對(duì)這種上下分層的空間有種天然的親近感。她尤其喜歡Loft帶來的“動(dòng)靜分區(qū)”，家庭成員可以分層活動(dòng)，既保留了私密性，也維持了家的溫度。

最近父母來北京探望她，住在一樓的臥室；而她和丈夫、兒子則住在樓上。飯點(diǎn)時(shí)，一家五口圍坐在一樓餐桌前共享天倫；閑暇時(shí)，父母在樓下看電視，她在樓上用投影儀看電影，互不干擾，各得其所。

這套不大的Loft，讓她找到了理想的家庭生活節(jié)奏。

穆琪家的樓梯，圖源受訪者

Loft特有的樓梯也為家里增添了不少樂趣。孩子每天上下樓幾十趟，活動(dòng)量大了不少。聽著“噔噔噔”的腳步聲在屋里回蕩，穆琪覺得家里多了幾分活力，“連空氣都?xì)g快了起來”。

左伊同樣享受著自己的Loft生活，尤其偏愛那方附帶的空中露臺(tái)。她在露臺(tái)上養(yǎng)花種草、晾曬被子，這些看似平常的小事，在她眼里卻是一種難得的從容與奢侈。

“在上海，陽光和朝向都是標(biāo)價(jià)的。”左伊稱，若自己當(dāng)初選擇了市中心的“老破小”，潮濕、昏暗、采光差或許難以避免。如今，每當(dāng)天氣晴朗的周末，她會(huì)坐在露臺(tái)的小搖椅上曬太陽、吹風(fēng)，翻幾頁書，偶爾能聞到陽光曬過的床單味，覺得生活仍值得期待。

左伊在露臺(tái)上看書，圖源受訪者

盡管Loft為年輕人帶來了自由松弛的理想居住體驗(yàn)，但他們也都提到這類戶型藏著難以避免的現(xiàn)實(shí)弊端。

首先是公寓的通病——商水商電。左伊所購買的公寓，前期水電費(fèi)偏高，經(jīng)過業(yè)主們多次協(xié)商才略有下調(diào)，如今每年電費(fèi)仍需3000元左右。谷玲的情況更夸張，她現(xiàn)在已經(jīng)較少居住這套公寓，近兩年的電費(fèi)累計(jì)仍高達(dá)上萬元。

其次是隔音問題。谷玲表示，公寓的隔音效果差，若鄰居作息規(guī)律倒還好，一旦碰上沒有邊界感的住戶，生活質(zhì)量立馬大打折扣。有段時(shí)間鄰居將房子出租給外國(guó)留學(xué)生，經(jīng)常半夜開party，吵得她睡不著覺，甚至有人因此報(bào)警。

此外，Loft的狹小面積也是一道硬傷。雖然穆琪和丈夫、孩子對(duì)如今的居住環(huán)境很滿意，但她在老家住慣了大房子的父母總覺得屋子太小。穆琪理解他們的感受，只能苦笑著回應(yīng)：“小也沒辦法，這已經(jīng)是我在北京能承擔(dān)的最大面積了。”

但最致命的，還是Loft的公寓性質(zhì)及由此帶來的交易難題。

根據(jù)“鳳凰網(wǎng)地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，公寓類新房契稅3%，而普通住宅僅為1%。若是二手交易，還需繳納個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅等，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重。再疊加產(chǎn)權(quán)年限短、水電成本高、無學(xué)位等問題，Loft的流動(dòng)性越來越差，市面上不少人已經(jīng)開始對(duì)它談之色變。

對(duì)左伊來說，眼下最現(xiàn)實(shí)的困擾，是如何在想換房時(shí)順利出手這套越來越難賣的Loft。

從“香餑餑”到“燙手山芋”，

Loft的浮沉十年

憑借較低的總價(jià)，Loft公寓一度成為年輕人在大城市立足的“過渡性選擇”。左伊便是當(dāng)年買Loft熱潮中的一員。但如今，隨著生活階段的變化，她開始考慮換房，隨之而來的，卻是接連不斷的現(xiàn)實(shí)阻力。

婚后，她和丈夫計(jì)劃將這套位于浦東中環(huán)內(nèi)的公寓出售，換一套更大的房子。然而，賣房的過程卻并不順利。

2024年7月底，左伊在社交平臺(tái)上發(fā)布了一條賣房筆記，意外大爆，吸引不少潛在買家咨詢。盡管看房人數(shù)眾多，但真正了解公寓實(shí)際情況的人并不多，多數(shù)買家對(duì)房子的裝修、維護(hù)狀態(tài)都很滿意，但在得知Loft的產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)和流通性問題后便打起退堂鼓。

左伊賣房的帖子意外大爆，圖源受訪者@左一豬

“來看房的很多是年輕小姑娘，當(dāng)下覺得房子不錯(cuò)，一問爸媽或朋友，得到的是負(fù)面反饋，都會(huì)被勸退。”左伊無奈地說。

由于公寓在二手市場(chǎng)流通受限、稅費(fèi)偏高，也讓其不受房產(chǎn)中介青睞，間接影響了潛在買家的判斷和信心。左伊回憶，有個(gè)年輕女生曾明確表達(dá)出購買意愿，甚至已經(jīng)談到付款方式這一步，但咨詢了中介朋友后，對(duì)方最終還是選擇放棄。

更讓左伊感到棘手的，是這兩年房?jī)r(jià)的下跌。2020年到2021年間，她所在樓棟的鄰居還能以不錯(cuò)的價(jià)格順利脫手，而如今，買家開出的報(bào)價(jià)竟比她當(dāng)初購入價(jià)低了80萬元。

左伊和母親早知這套Loft不會(huì)升值，只求它別貶值太快。但眼下的情況仍讓她們難以接受。她決定暫不急于脫手，先將Loft作為投資商品，后續(xù)可能用于出租。

谷玲也切身感受到了公寓價(jià)格下跌的壓力。她在2017年購入的這套公寓，當(dāng)時(shí)花了近110萬元，而如今因?yàn)榈囟屋^偏遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)縮水了約50萬，“幾乎相當(dāng)于打了對(duì)折”。

相比之下，穆琪的感受沒那么強(qiáng)烈。由于她所在小區(qū)暫無同類型房源在售，具體價(jià)格難以判斷，但她認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌幾乎不可避免。唯一令她感到安慰的是，自己的房子位于東城二環(huán)邊上，核心區(qū)域比郊區(qū)更抗跌。此外，這套房當(dāng)初是為自住而買，因此她也不過多考慮房?jī)r(jià)漲跌。

但若是用于投資目的，Loft公寓或許更讓買家“肉疼”。穆琪的一位朋友曾以投資為由，在北京大興購入了一套公寓，起初，朋友對(duì)這套房十分滿意：房子好租，租金也比較高，足以覆蓋他在上班地段租房的成本。

然而，這幾年出租市場(chǎng)迅速降溫，房子出租難，租戶拖欠房租的情況也屢屢發(fā)生。除了難以通過出租回收成本，還因房子地段偏遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)手價(jià)格直線下滑。這位朋友目前仍在艱難出租中，希望盡可能減少損失、慢慢回本。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷以及“商改住”相關(guān)限制政策的頻繁出臺(tái)，Loft公寓的市場(chǎng)行情不斷走低，從曾經(jīng)需要排隊(duì)搶購的“香餑餑”，逐漸淪為人們心中默認(rèn)的“燙手山芋”。

最具代表性的案例之一，便是曾名噪一時(shí)的某“北漂神盤”Loft項(xiàng)目，在2009年開盤時(shí)一房難求，近萬套商住產(chǎn)品幾乎瞬間售罄。當(dāng)時(shí)北京尚未限制商住房的購買，Loft市場(chǎng)一度火爆。

圖源網(wǎng)絡(luò)

輝煌戛然而止。2017年3月，北京出臺(tái)商住房調(diào)控政策，對(duì)商辦類項(xiàng)目開發(fā)、銷售予以管制，個(gè)人不得購買商辦新房、二手房商辦項(xiàng)目貸款被限制、新建商辦項(xiàng)目最小分割不得低于500平方米……這無疑為L(zhǎng)oft市場(chǎng)潑下一盆冷水。谷玲的購房時(shí)間正巧卡在政策出臺(tái)前夕，不久之后，市場(chǎng)驟冷，房?jī)r(jià)開始下滑。

普通住宅掛牌量激增，而Loft的成交卻愈加困難，價(jià)格跌幅顯著。根據(jù)克而瑞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，2021年大多數(shù)城市商業(yè)公寓的成交均價(jià)僅為同城住宅的50%-90%。再加上公寓樓盤主打小戶型，總價(jià)往往只有周邊住宅的一半。

在左伊看來，Loft公寓的確面臨流動(dòng)性差、貶值快等風(fēng)險(xiǎn)，但也需要結(jié)合房子的綜合情況來判斷。所處地段好、房齡新、品質(zhì)高的小區(qū)，Loft轉(zhuǎn)手依然不難。而地段偏遠(yuǎn)、配套不足的公寓則可能長(zhǎng)時(shí)間難以出手。

她認(rèn)為，對(duì)于預(yù)算有限、希望在一線城市扎根的年輕人而言，Loft依然不失為一個(gè)現(xiàn)實(shí)可行的選項(xiàng)。起碼對(duì)她來說，能在“滬漂”時(shí)擁有一間屬于自己的小窩，已是幸運(yùn)。

谷玲也有類似體會(huì)。盡管房?jī)r(jià)縮水了近一半，她仍不后悔買下這套19平米的小公寓。初到北京時(shí)，她在租房市場(chǎng)屢屢碰壁，租期未滿被趕、房東私扣押金、隨意漲租等情況時(shí)有發(fā)生，而買下自己的小房子后，這些煩惱被一掃而空。

“買房就像一張‘人質(zhì)解救券’，把我從租房的焦慮中救了出來。”谷玲說。這間19平的小屋雖面積不大，卻穩(wěn)穩(wěn)托住了一個(gè)女孩扎根大城市的夢(mèng)想。每當(dāng)她窩在這方小天地里，安全感會(huì)從心底漫上來，是漂泊時(shí)從未有過的踏實(shí)。

谷玲的Loft公寓，圖源受訪者