二手房業主最擔心的是什么？

不是隔壁鄰居掛牌更低，而是同個小區新盤降價。

前幾天，有粉絲稱，黃埔科學城的時代天韻正在清貨促銷，88平的三房，總價199萬任選！

| 時代天韻實拍

| 廣州樓市發布 攝

壹

提起時代天韻，可以說是自帶網紅體質的一個盤。

項目開盤之初，不少買家就沖著宣傳的高品質而去。

實景交付后的建筑品質和內部園林設計也頗為出彩，在社交媒體上經常刷到業主曬圖。

｜內部園林實景

｜廣州樓市發布 攝

而項目的這次出圈，則是因為價格。

根據粉絲提供信息顯示，時代天韻正在清1-3棟最后的50套尾貨，88平199萬任選，單價低至2.26萬/平！

｜圖源：粉絲供圖

要知道，在2021年剛開盤時候，因為限價，時代天韻毛坯就賣到了3.77萬/平。

如果想要精裝，單價基本接近4萬/平。

甚至在解除限價之后，時代天韻的新房價格曾一度刺破了4字頭。

不過，開賣1年多之后，項目價格就出現了大幅波動。

根據中指院數據顯示，從2022年下半年，時代天韻的成交開始銳減。進入2023年后，成交均價也一降再降。

直至今年上半年，成交均價再次降到了28168元/平。

｜廣州樓市發布 制

或許是新房“砸盤”影響，小區二手房業主也紛紛下調了心理預期。

根據中介平臺顯示，小區共有28套掛牌房源，但近14天內降價的房源就有5套。

目前88平戶型的最低掛牌價，已經與新盤清貨價格類似。

最開始的那批買家，僅賬面上就虧了40%！

｜圖源：貝殼找房

不僅是價格因素，今年初，因為剛收樓1年多就出現樓棟墻體開裂，項目就曾上了一波熱搜。（）

甚至原定去年交樓的3棟，也延期了3個月。

未來，時代天韻的老業主，或許還要面臨同盤新規產品的競爭。

按照規劃，時代天韻總建面超38萬平，而目前拿證部分才不到20萬平，還有大量貨量未推。

就在4月30日，項目最新的4棟拿到了預售證，據說產品使用率將超過100%。

小區二手價格，估計很難撐得住。

｜圖源：陽光家緣

貳

該說不說，今年的新盤價格，明顯更卷。

就拿時代天韻來說，新盤2.26萬/平的價格甚至比一些同小區二手房掛牌價還低，“重現”2021年的一二手倒掛。

| 科學城時代天韻實拍

| 廣州樓市發布 攝

然而，這兩次價格倒掛背后的原因，已經完全不同。

我們很容易看到，今年入市的新盤想要賣得好，就必須奔著重構板塊價格體系而去。

比如300萬買天河東、200萬買老黃埔...

樓市君前陣子也統計過黃埔賣得好的小區，很多開發商開發商都拿出了降價促銷這個手段。

｜老黃埔航拍

| 廣州樓市發布 攝

而這個局面，短期內基本無解。

一方面，黃埔區的新房供應在未來幾年都將處于高位，只有競爭力足夠強的新盤才能脫穎而出。

就比如黃埔區，這兩年光是舊改孵化出來的項目就有數十個，買家的選擇面其實相當之廣。

｜科學城航拍

｜廣州樓市發布 攝

另一方面，新規項目還在不斷加碼。

比如中央公館的使用率超過100%，珠江春的使用率超過110%，廣州地鐵·瓏岄上城的使用率超過130%...

在同一個板塊內，新產品對舊產品的沖擊不小。

在前幾天，科學城核心區又掛出了一宗宅地，容積率僅2.5，還符合住宅新規！

對比來看，像是時代天韻在這樣的市場環境，面臨著一定的挑戰。

｜科學城西區航拍

｜廣州樓市發布 攝

不過，新盤價格到位，從另一方面來說，或許也是對買家最友好的時刻。

特別是黃埔區，本身城市界面和配套水平都相當不錯，買家很容易篩選到學鐵商齊全的項目。

有需求的買家，真的可以去看看了。