在房地產(chǎn)市場這片風云變幻的江湖中，每一次價格的大幅波動都如同投入湖面的巨石，激起千層浪。而最近，李嘉誠旗下位于北京東四環(huán)的御翠園項目，就以一場令人咋舌的降價行動，成為了眾人矚目的焦點。這一老牌地產(chǎn)項目，如同蟄伏多年的巨獸，突然以一種極具沖擊力的方式闖入大眾視野，它的 “變臉” 究竟釋放了怎樣的信號？

很多報道都在熱議御翠園 “打 7 折”，但這里面有個關(guān)鍵細節(jié)得弄清楚。所謂的 “7 折”，是拿當下價格和 2018 年的備案價對比得出的。去年 5 月，御翠園三期開盤，備案價在 9.07 - 9.97 萬 / 平，不過開發(fā)商推出了 50 套特價房，價格做到了 7.5 - 7.6 萬 / 平，這一價格已經(jīng)讓周邊二手房市場如臨大敵。而如今，新一批房源直接把均價干到了 7 - 7.1 萬 / 平，相比去年特價房，每平米又降了 5000 塊。以 140 平的戶型來算，總價直接砍掉 70 萬，這降價力度堪稱驚人。

針對去年購買三期房源的老業(yè)主，開發(fā)商給出了兩個補償方案：要么按每平米固定標準補裝修款，要么直接補 80 - 100 萬的差價。有位去年買了 180 平的業(yè)主，正美滋滋地辦理手續(xù)，算下來能拿到 90 多萬的差價補償。但先別急著羨慕，李嘉誠敢這么做，關(guān)鍵在于他拿地時間早得超乎想象。2001 年拿地時，樓面價才 1750 元 / 平，即便現(xiàn)在以 7 萬的價格出售，利潤率依然超過 300%。換作其他開發(fā)商，土地成本占房價 60% 以上，哪有這般底氣補差價？這本質(zhì)上就是 “用 20 年前的地價，玩現(xiàn)在的降價游戲”，妥妥的 “降維打擊”。

從 2004 年就開始銷售的御翠園，歷經(jīng)北京樓市 20 年的起起落落，李嘉誠對市場的洞察可謂入木三分。如今他寧可給老業(yè)主塞錢，也要在交房前清盤，很明顯是預判這個地段的 “新房溢價” 快到頭了。這就好比你發(fā)現(xiàn)手里的舊手機突然有人愿意高價收，肯定二話不說趕緊賣出去，道理如出一轍。他清楚地意識到，市場的風向正在轉(zhuǎn)變，如果不及時出手，未來可能面臨更大的風險。

李嘉誠給業(yè)主補差價的新聞在朋友圈瘋傳，不少人感嘆這是 “良心開發(fā)商”。但冷靜想想，房地產(chǎn)行業(yè)哪有慈善家？老李這波操作，背后藏著三個特殊條件，缺一不可。其一，土地成本低得離譜，2001 年的樓面價讓他擁有絕對的利潤空間，別人賣一套房的利潤，他拿來補差價還有盈余。其二，項目周期長到政策都追不上，從最早一批業(yè)主 2006 年入住，到現(xiàn)在歷經(jīng)多輪政策調(diào)整，預售資金監(jiān)管等新規(guī)對他毫無影響，資金早已回籠，才有資本玩 “補貼游戲”。其三，地段價值正在發(fā)生微妙變化，東四環(huán)雖處核心區(qū)，但周邊新商圈崛起、交通規(guī)劃變動，以及新規(guī)劃板塊對高端客群的分流，讓李嘉誠意識到項目優(yōu)勢正在減弱，不如趁早清盤。

李嘉誠這一降價，周邊二手房市場首先遭殃。鏈家數(shù)據(jù)顯示，去年御翠園第一次降價后，旁邊泛海世家、東山公寓等小區(qū)掛牌價平均跌了 15%，剛有企穩(wěn)跡象，如今又遭 “暴擊”。2017 年高位接盤的投資客更是欲哭無淚，當年單價沖到 12 萬，現(xiàn)在能原價賣出都謝天謝地。開發(fā)商同行們也不好過，離御翠園不到 2 公里的朝陽金茂府，原本計劃賣 10 萬 +，如今售樓處冷冷清清，銷售直言 “李嘉誠把價格錨定在 7 萬，我們進退兩難”。更重要的是，這種 “降價 + 補差價” 的組合拳，打破了樓市的 “價格信仰”，讓購房者陷入迷茫：7 萬 / 平買東四環(huán)，到底是撿漏還是接盤？

如果你正考慮購買御翠園這類降價的核心區(qū)老盤，這三個坑一定要看清楚。一是戶型設(shè)計老舊，140 平的樣板間，過道浪費空間，主臥對著廚房窗戶，客廳開間小，得房率僅 72%，相比新盤，同樣面積使用空間少很多。二是隱性成本高，物業(yè)費 8.5 元 / 平 / 月，加上供暖費、停車費等，每年固定支出 3 萬 +，小區(qū)綠化維護差，配套設(shè)施陳舊，所謂的核心區(qū)品質(zhì)大打折扣。三是增值潛力有限，北京核心區(qū)新房供應增加，御翠園土地使用年限只剩 46 年，后續(xù)貸款難批，現(xiàn)在看似便宜，實則是為李嘉誠的離場買單。

李嘉誠的這波操作，給所有購房者提了個醒。別迷信大佬情懷，商人永遠以利益為先；核心區(qū)老盤的地段溢價正在逐漸消失，買房不能只看地段；趨勢比情懷重要百倍，當大佬都在調(diào)整策略，我們也該順應潮流，回歸居住本質(zhì)。如果你確實需要東四環(huán)的地段，為了自住，御翠園或許是個選擇，畢竟價格降到位了。但要是想著靠它投資升值，勸你趁早打消念頭。樓市正在從 “地段為王” 轉(zhuǎn)向 “產(chǎn)品為王”，多關(guān)注新盤的產(chǎn)品力，才是買房的正確姿勢。

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