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當親情遇上房產交易，看似簡單的買賣背后，卻可能藏著意想不到的秘密。北京市西城區的一起房產糾紛案件，因 10 萬元的 “白菜價” 交易引發家庭紛爭，法院最終揭開的真相，讓所有人都始料未及。

案件梳理

（一）當事人信息

原告：劉大明、劉二明、劉三明（劉慧子女）

被告：劉莉莉（劉建國之女）、劉建國（劉慧繼子）

其他相關人：劉成與劉慧系夫妻，育有子女劉大明、劉二明、劉三明、劉建國；劉莉莉系劉建國之女 。

（二）案件背景

劉成與劉慧夫妻二人擁有位于北京市西城區的一號房屋和二號房屋。2011 年，二人委托繼子劉建國代為出售一號房屋，并辦理了公證委托書。同年，劉建國以劉成名義與女兒劉莉莉簽訂房屋買賣合同，以 10 萬元價格將房屋過戶給劉莉莉，且劉莉莉未支付房款。2014 年劉成去世，2021 年劉慧得知此事后，認為交易存在惡意串通，損害自身利益，遂起訴要求確認合同無效。2023年劉慧去世，劉大明、劉二明、劉三明作為繼承人繼續訴訟，而劉建國和劉莉莉則堅稱交易另有隱情。

爭議焦點

一號房屋交易屬于買賣合同關系還是贈與合同關系？

原告劉大明、劉二明、劉三明主張：雙方簽訂《存量房屋買賣合同》，應屬買賣合同關系。10 萬元價格遠低于市場價，且劉莉莉未支付房款，劉建國與劉莉莉存在惡意串通，合同應無效。

被告劉建國、劉莉莉主張：實際為贈與關系，并非真實買賣。劉成和劉慧將一號、二號房屋在同一天分別過戶給劉莉莉和劉大明之子，以買賣形式完成贈與，且多年來各方未提出異議。

該房屋交易行為是否存在無效情形？

原告主張：若為買賣合同，劉莉莉未支付合理對價，不符合善意取得條件，合同無效；若為贈與，未經劉慧完全同意，亦應無效 。

被告主張：贈與行為系劉成和劉慧真實意愿，已履行完畢，不存在無效情形，且懷疑起訴并非劉慧真實意思 。

案件分析

（一）交易性質認定：贈與而非買賣

價格與履行異常：正常房屋買賣以獲取房款為目的，而本案中 10 萬元價格與市場價值嚴重不符，且未約定付款方式就完成過戶，明顯違背交易常理。

時間與行為關聯：一號、二號房屋在同一天以相同低價 “出售” 給不同親屬，結合多年來各方未對房屋歸屬提出爭議，更符合贈與財產分配的特征。

親屬關系與實踐慣例：交易發生在父子、父女之間，存在贈與的情感基礎，且現實中通過買賣合同形式完成贈與的情況并不少見 。

（二）合同效力判定：贈與行為已生效

根據《中華人民共和國合同法》規定，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，劉成和劉慧通過委托公證、簽訂合同并完成過戶，已將房屋贈與劉莉莉且履行完畢。原告未能提供證據證明贈與行為存在《合同法》第五十二條規定的無效情形（如惡意串通、損害國家集體利益等），因此贈與合同合法有效。

（三）起訴真實性爭議：缺乏證據難以認定

被告雖質疑起訴非劉慧真實意思，但未提供有效證據。而原告作為繼承人，有權在劉慧去世后繼續主張權利，被告僅以懷疑為由否定起訴，無法得到法院支持。

裁判結果

法院依據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第一百八十五條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款，判決駁回劉大明、劉二明、劉三明要求確認一號房屋《存量房屋買賣合同》無效的訴訟請求。這意味著劉莉莉通過贈與獲得一號房屋所有權的行為得到法律認可。

案件啟示

（一）書面約定明確交易性質

涉及房產等重大財產交易時，務必在合同中清晰注明交易性質（買賣或贈與），避免因模糊表述引發糾紛。若為贈與，可簽訂專門的贈與協議，并明確各方權利義務。

（二）保留證據維護自身權益

無論是贈與還是買賣，都要保留資金流水、溝通記錄等關鍵證據。本案中，原告因無法證明惡意串通，導致敗訴，教訓深刻。日常交易中，養成留存證據的習慣，才能在糾紛發生時掌握主動權。

（三）家庭財產分配需公開透明

家庭內部涉及財產處置時，應充分溝通，確保所有利害關系人知情并達成一致。若存在贈與等特殊安排，建議通過家庭會議、書面協議等方式固定下來，減少后續矛盾。

此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。