「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手電話：18189215076，買房，裝修聯系，微信同號。

問答427期

南有學仕里，北有丹桂苑，這是2023年的搖號正確，如今兩大學區網紅盤，紛紛降價成交，怎么看，中午直播間聊聊！

問：中海學仕里業主賣二手房虧了沒有？

答：整個高新CID，除了紫薇華發CID中央首府賣的早的業主，平進平出外，剩余交房有二手成交案例的，中海，招商，新希望，中天，碧桂園等，現在賣二手都是賠的。

（中海學仕里二手掛牌價）

區別在于31小，11初周邊，中海學仕里賠的最少，已經有近20套的交易量，有真實需求，以建面113㎡小三室為例，成交價基本都在300萬左右，在眾人大跌我小跌的現狀下，說明學區房還是抗跌。

普跌的原因除了大眾經濟原因外，高新三期供大于求，21年開始地價，房價過快上漲，不少人買在高點上。

外加當下市場情緒不佳，新房帶頭折扣，產品升級，特價房，團購房不斷，二手次新房的處境就好不了。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

手握300萬預算，當年只能在CID買到小面積，現在幾乎滿西安可以橫著走，新房，二手房遍地，沒了上漲預期，且不在CID買房自住的，投資需求又算不過來賬，熬不住，就只有降價及時止損了。

問：交大陸港什么時候開學，會帶動周邊二手房跟著起飛嗎？

答：原本是去年9月，現狀是今年9月，能不能起飛不知道，但對一個還未建成的學校，交大委托管理的，還是下行市場里，報這么大的房價上漲預期，肯定是家里斷網多年了。

鐵一陸港，高新陸港周邊全運村，未來城市房價的攀升，本質是因為業主買的便宜，且奧體核心，城市面貌優秀，外加名校因素，錦上添花，相似的因素，目前的秦漢大道北具備嗎？

城建面貌就不說了，大片空地，幾乎所有新房都在圍繞在建的學校講故事，價格也不便宜，單價15000+起步，貴的18000+，學校本身都還沒開學，何談名校溢價。

對當下買交大陸港周邊的，多半就是自住，同時抱有期待，希望這以后是名校，此外還承擔比較高的購房成本，為了會所，為了四代住宅，為了泳池。

相似預算，港務區選擇非常多，綠城丹桂苑143㎡的二手單價，已經回到18000+，非奧體板塊，陜師大陸港周邊，融創，中冶，保利二手房普遍15000+，陸港五小周邊華潤二手次新房，普遍14000+。

奧體不等于港務區，有人吃肉，有人喝湯，有人吹風，看清現實！

問：招商西安璽這么火，開發會不會跟風，誰是下一個西安璽？

答：只能說六邊形戰士確實搶手，但西安這么大，能面面俱到的小區，很少，奧體區域找案例，文昌臨江閱可以等，據說產品不錯，但開發商沒名氣。

（奧體待出讓地塊示意，來源：西安地產視線）

同時金地玖峰匯北側，46畝住宅，2.5容積率的地塊也要拍，白菜心，也有機會，相比招商，雖然距離河遠一點，但西側商業，北向場館，公園，地段也很優質。

曲江二期電競中心旁邊，中鐵的65畝1.7容積率地也有機會，限高20米，疊拼洋房類產品，參考旁邊金地世家風華，房價預期也在3萬+上下。

總的來說，六邊形戰士，首先地段得稀缺，最好周邊配套完善，但產品老舊，同時戶型，會所，大門等還要足夠創新，讓手握500萬預算以上的人，看得上，挺難的！

問：西安剛需買房，上限300萬，拿出500萬的人，要么有錢要么傻？

答：你還是高看了西安的剛需，看看近幾年二手房的成交現狀，每個月9000多套里，一大半都是100㎡左右的小面積，貝殼二手房指數，不過12000+，普通西安剛需的預算，150萬是普遍，200萬已經是一道坎。

（四月西安二手網簽情況）

以這個預算反推月供，6000元左右，基本也是西安普通打工人的舒適區間，再貴就不是剛需的接受能力了，拿出300萬預算買房的，很多是手里有房，賣掉再置換的居多。

而500萬以上，要看是現金，還是預算，最低首付，拉爆杠桿，也就是75萬，西安現在這個預算做豪宅的小區，很多還要驗資，100萬起步，低首付買豪宅，連看房都進不去。

真正對這個預算買房的， 有全款，也有少貸款的，基本都是西安富有的群體，典型的金茂府，西安璽客戶里，要么就是真富有，要么就是買的早吃了房價紅利，二次置換的。

你說這些業主都傻嗎？素質高低兩說，但都是人精，2021年那會跟風上車的，或許有，但現在下行市場里，高價買房，要么自住，要么不差錢，要么長期看好，賬算的明明白白。

西安很大，西安1300萬人，巨大3500并不影響500萬買房，前者是本地平均收入，后者是西北五省的購買力門檻。

問：金茂西安所有樓盤，論品質沒輸過，二手房沒贏過？

答：雖然不全對，但也是大眾對金茂在西安的精準總結了，到底品質和房價能否雙豐收，有成功案例，但很少，典型的華潤悅府，悅璽，占據好位置，又遇到限價，本身交付也滿配，自住體驗好，賣房溢價高。

回過頭總結，房價上漲支撐，品質反而是最弱的，還是看地段，看購入成本，包括當下的西安新房也是，地段仍然是第一位，地段多年一直是金茂的弱項。

在曲江三盤之前，金茂在西安一直是品質強于位置，無論長安，未央還是科技路，大明宮金茂府，更多賣點還是物業，產品，科技系統，精裝，從交付和自住體驗看，難逢敵手，妥妥的第一梯隊。

（大明宮金茂府實景）

有抱怨金茂房價高的，二手房虧欠的，但很少有說金茂的房子蓋得不好的，弱地段做好產品的開發商，在西安其實很稀缺，招商，金茂是很典型的兩家。

對企業，也很有可能是策略，通過位置上降低拿地成本，將預算更多用在房子品質上，同時保證溢價，吸引自住的群體。

一旦好產品，好位置二者兼得的時候，房價一定會攀升，曲江金茂府，璞逸曲江，璞逸東方就是案例。

作為西安少有堅持好好做產品的，還是希望金茂多拿好位置，多做好產品，成為西安豪宅社區的一個標簽。

問：經發白樺林哪個值得買，白樺林居是不是盡快賣掉？

答：城北的朋友，都繞不開一套白樺林，這深刻總價了城北好房子的稀少，也說明了大家對經發白樺林系列的認可。

目前已經交付的白樺林間，林居，團圓，城市錦上等，都是各自片區二手房的天花板，小區品質，地段，學區都很抗打。

（白樺林系列分布圖）

但目前，經發的新房基本都集中在高鐵新城，尚稷路沿線，包括白樺林隱、溿、境、書香、曉、天成等。

其中定位最高的是白樺林天成，公建立面，科技系統，草灘豪宅，位置最好的是林境，地鐵口，公園，學校，醫院旁。

至于林居，經發比較早的小區，鳳城八路市府圈核心，地鐵，商業，公園，學校都很好，但房子太老了，人車也不分流，二手房降價明顯，盡早置換。

工作北郊不換的情況下，如果不去高鐵新城，就只有大明宮金茂，中鐵建，鳳城七路龍湖二手房可選，還算不錯的改善社區。

問：西安售樓部大門，會所，四代宅看乏了，入住后誰關心？

答：展示區本身的作用，就是營造新鮮感，落差感，如果都是你見過，用過的，怎么還會有置換再買的欲望，所以做夸張點，面子給到位很合理，本身就是營銷道具，西北人也好這一口。

（售樓部奢石展示）

人無我有，人有我優，泳池，奢石，雕塑，玻璃，鋁板，雪茄，私宴等等因素堆積，可以不用，不能沒有，要么憑什么房價賣這么高，至于入住后，維護成本，誰關心，那就是業主和物業自己的事兒，反正房子賣了，錢已經掏了。

能有看乏的感覺，說明缺乏創新的產品，大家相互借鑒，相互復制，誰賣得好，用了什么我也用，你是西安璽，我就是小西安璽，你是天瓚，我就是小天瓚。

真正能像邦泰這種，不按套路出牌的，反而很少，大家都是標準化輸出，相似水系，相似園林，相似會所，臉上都擦著粉。

反而是大眾關心的得房率，戶型格局，四代宅遮擋，物業服務，隔音降噪等里子，關注的少，因此買房人也不會這些買單。

一句話，投其所好，你是什么樣的人，就會被什么樣的房子吸引。

問：奧體討論度很高，反觀高新CID沒啥話題？

答：那你得想清楚，大眾討論的是房價，還是區域發展，或者說很多人壓根不關心區域發展，什么產業導入，人口沉淀，只是關心自己的房價跌或者漲。

從這點看，奧體天然比高新CID更有話題，前者是千億投入，先兌現配套，同時蓋房，大家買的便宜，完整吃到了房價上漲紅利，自然追隨者眾多，心態也要更積極。

后者是先高價賣地，賣房，配套在不斷變化中兌現，最早進場的不僅吃不到紅利，反而個個高位接盤，二手房哀嚎一片，即便有和區域共成長自住的聲音，也很快被掩蓋。

高新三期發展慢嗎？相比舉全市之力建設的奧體，自然慢，但回歸正常建設速度，商業，地鐵，學校，公園的兌現已經很快了，十年立新城還沒到時間。

且高新三期建設處于經濟下行期，房價庫存，大眾預期，招商難度都要更大，自然話題少很多，都喜歡錦上添花，少有人雪中送炭。

【樓盤點評】

| | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道