近年來，全國不少城市掀起了浩浩蕩蕩的物業費“砍價”行動。根據《2024年中國物業行業年度盤點報告》，重慶、銀川、青島和武漢上百個小區的物業費下調，降幅在20%-35%之間。

究其核心，大家要求降價是因為“質價不符”。近日，重慶金域學府翰林小區在各級主管部門的監督和指導下，將通過召開業主大會形式，進行物業服務合同重新簽訂，引入“彈性定價”模式，將物業服務選擇和定價權交給業主。該案例標志著物業管理行業在構建“質價相符”服務體系上，或將邁出重要一步。

“質價相符”
物業行業破局關鍵

當下，一場關于物業服務本質的思辨正在全國蔓延。隨著城市化進程步入深度調整期，業主群體對居住品質的要求迭代升級，物業服務行業正經歷著前所未有的價值重估。

很多時候，業主們最看重的從來不是物業費本身，而是物業所提供的服務能不能匹配自己所交物業費。

物業本質上是商業范疇內的一種服務形態，其核心邏輯遵循等價交換原則。商業活動的本質在于成本與收益的平衡，物業服務也不例外——收費標準與服務價值呈正相關關系，物業公司不會因為它收了1.5元的物業費而提供價值2.0元的服務。

當業主意識到“質價不符”，要求降費的同時，也會拒繳物業費。對物業企業而言，一旦小區的繳費率降低，企業就面臨人力成本攀升、公共能耗支出剛性等問題，想要繼續留在這個項目服務業主，那必然就是降低成本、降低服務。收支倒逼下，行業陷入“降本即降質”的囚徒困境。

這一矛盾折射出行業深層困境：業主追求高性價比服務，而物業企業面臨成本攀升與服務投入不足的惡性循環。

可以說，“質價相符”這一看似簡單的市場準則，如何做好協調，如今已經成為破解行業發展困局的關鍵密鑰。

打破“一刀切”
重慶一小區推出“彈性定價”

物業費“質價相符”的潘多拉魔盒被萬科物業打開了，其解題的方法是“彈性定價”，將服務選項和定價權利交還給業主，通過“基礎服務+可選服務”模式實現差異化定價。

5月21日，重慶南岸區南坪鎮人民政府發布了《萬科金域學府翰林小區臨時業主大會通知》。據了解，該小區在各級主管部門的監督和指導下，政府搭臺，將通過召開業主大會形式，進行物業服務合同重新簽訂，引入“彈性定價”模式。

從表象來看，該小區業主將基于“彈性定價”的模式，選擇差異化服務清單。

從深層次來看，是小區物業通過“彈性定價”，把物業費的選擇權交給業主，這一變革不僅回應了業主對透明化、個性化服務的需求，更推動了物業行業從“成本導向”向“價值導向”的轉型。

據萬科物業公開資料顯示，萬科物業梳理了508項服務清單，涵蓋了一個小區的95個服務空間（如人行出入口、水泵房、配電房等）、1530個作業對象（如大門、花壇、電梯、生活水箱等）。其中，既有法律法規規定的內容，也有萬科物業作為專業物業公司自己確定的底線原則，如對于空巢老人的關注等。

在傳統物業服務模式下，前期物業服務合同多是業主直接和開發單位簽訂。這種模式導致兩大矛盾：一是業主被動接受服務，對清潔、綠化、安保等基礎服務的滿意度難以提升；二是物業公司因成本壓力難以優化服務標準，容易陷入“低質低價”的惡性循環。

業內人士指出，該小區推出的這種“彈性定價”模式，打破了傳統物業費“一刀切”的困局，實現了從“傳統定價”到“業主選擇服務菜單”的變革，為行業提供了可復制的創新樣本。

政府破局
標準筑基與協商賦權雙軌并行

在物業費定價機制改革中，重慶政府以標準化建設與協商賦權為核心，構建起兼顧公平與效率的治理框架。

2024年6月1日，重慶市出臺新修訂的《重慶市物業服務收費管理辦法》，規定了住宅前期物業服務收費實行政府指導價、超最高等級服務的住宅前期物業服務費單獨核定等內容。新管理辦法的出臺旨在加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，抑制住宅前期物業服務收費不合理上漲，維護業主、物業使用人和物業服務人合法權益。

在“提質降費”呼聲高漲的市場環境中，渝北區于2024年9月發布了12萬字的《重慶市渝北區物業服務標準化作業指導書》，將服務顆粒度細化至“電話三聲響鈴內接聽”“幫扶行動不便業主”等細節，形成覆蓋客服、工程、安保等9大領域的5級服務標準體系，實現“一區一標”的精細化治理。

而在協商賦權層面，重慶巴南區創新推出《巴南區協商調整物業服務價格工作指南》，構建“黨建引領+三方協商”機制，通過“一樓棟一代表”選舉業主代表，搭建“社區黨組織+業委會+物業”協商平臺，并引入第三方評估機構解決質價爭議。

這些舉措形成閉環：標準制定解決“質”的基準問題，協商機制破解“價”的僵局。

近年來，全國多地物業費限價政策成為行業熱點，但非市場化的物業費定價有礙行業高質量發展。而此次萬科物業小區推行的“彈性定價”，是物業行業應對市場變化、探索可持續發展路徑的典型案例，也正是政府各種政策舉措的落地執行。

“彈性定價”打破傳統定價邏輯，將選擇權交還業主，在平衡價格與服務質量方面邁出了重要一步。它不僅為廣大居民和物業企業提供了一種創新的定價模式，也為整個行業的健康發展注入了新的活力。