近年來，全國不少城市掀起了浩浩蕩蕩的物業(yè)費(fèi)“砍價”行動。根據(jù)《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報告》，重慶、銀川、青島和武漢上百個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%-35%之間。

究其核心，大家要求降價是因為“質(zhì)價不符”。近日，重慶金域?qū)W府翰林小區(qū)在各級主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)下，將通過召開業(yè)主大會形式，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同重新簽訂，引入“彈性定價”模式，將物業(yè)服務(wù)選擇和定價權(quán)交給業(yè)主。該案例標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)在構(gòu)建“質(zhì)價相符”服務(wù)體系上，或?qū)⑦~出重要一步。

“質(zhì)價相符”
物業(yè)行業(yè)破局關(guān)鍵

當(dāng)下，一場關(guān)于物業(yè)服務(wù)本質(zhì)的思辨正在全國蔓延。隨著城市化進(jìn)程步入深度調(diào)整期，業(yè)主群體對居住品質(zhì)的要求迭代升級，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正經(jīng)歷著前所未有的價值重估。

很多時候，業(yè)主們最看重的從來不是物業(yè)費(fèi)本身，而是物業(yè)所提供的服務(wù)能不能匹配自己所交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)本質(zhì)上是商業(yè)范疇內(nèi)的一種服務(wù)形態(tài)，其核心邏輯遵循等價交換原則。商業(yè)活動的本質(zhì)在于成本與收益的平衡，物業(yè)服務(wù)也不例外——收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)價值呈正相關(guān)關(guān)系，物業(yè)公司不會因為它收了1.5元的物業(yè)費(fèi)而提供價值2.0元的服務(wù)。

當(dāng)業(yè)主意識到“質(zhì)價不符”，要求降費(fèi)的同時，也會拒繳物業(yè)費(fèi)。對物業(yè)企業(yè)而言，一旦小區(qū)的繳費(fèi)率降低，企業(yè)就面臨人力成本攀升、公共能耗支出剛性等問題，想要繼續(xù)留在這個項目服務(wù)業(yè)主，那必然就是降低成本、降低服務(wù)。收支倒逼下，行業(yè)陷入“降本即降質(zhì)”的囚徒困境。

這一矛盾折射出行業(yè)深層困境：業(yè)主追求高性價比服務(wù)，而物業(yè)企業(yè)面臨成本攀升與服務(wù)投入不足的惡性循環(huán)。

可以說，“質(zhì)價相符”這一看似簡單的市場準(zhǔn)則，如何做好協(xié)調(diào)，如今已經(jīng)成為破解行業(yè)發(fā)展困局的關(guān)鍵密鑰。

打破“一刀切”
重慶一小區(qū)推出“彈性定價”

物業(yè)費(fèi)“質(zhì)價相符”的潘多拉魔盒被萬科物業(yè)打開了，其解題的方法是“彈性定價”，將服務(wù)選項和定價權(quán)利交還給業(yè)主，通過“基礎(chǔ)服務(wù)+可選服務(wù)”模式實現(xiàn)差異化定價。

5月21日，重慶南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)人民政府發(fā)布了《萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)臨時業(yè)主大會通知》。據(jù)了解，該小區(qū)在各級主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)下，政府搭臺，將通過召開業(yè)主大會形式，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同重新簽訂，引入“彈性定價”模式。

從表象來看，該小區(qū)業(yè)主將基于“彈性定價”的模式，選擇差異化服務(wù)清單。

從深層次來看，是小區(qū)物業(yè)通過“彈性定價”，把物業(yè)費(fèi)的選擇權(quán)交給業(yè)主，這一變革不僅回應(yīng)了業(yè)主對透明化、個性化服務(wù)的需求，更推動了物業(yè)行業(yè)從“成本導(dǎo)向”向“價值導(dǎo)向”的轉(zhuǎn)型。

據(jù)萬科物業(yè)公開資料顯示，萬科物業(yè)梳理了508項服務(wù)清單，涵蓋了一個小區(qū)的95個服務(wù)空間（如人行出入口、水泵房、配電房等）、1530個作業(yè)對象（如大門、花壇、電梯、生活水箱等）。其中，既有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，也有萬科物業(yè)作為專業(yè)物業(yè)公司自己確定的底線原則，如對于空巢老人的關(guān)注等。

在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式下，前期物業(yè)服務(wù)合同多是業(yè)主直接和開發(fā)單位簽訂。這種模式導(dǎo)致兩大矛盾：一是業(yè)主被動接受服務(wù)，對清潔、綠化、安保等基礎(chǔ)服務(wù)的滿意度難以提升；二是物業(yè)公司因成本壓力難以優(yōu)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，容易陷入“低質(zhì)低價”的惡性循環(huán)。

業(yè)內(nèi)人士指出，該小區(qū)推出的這種“彈性定價”模式，打破了傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)“一刀切”的困局，實現(xiàn)了從“傳統(tǒng)定價”到“業(yè)主選擇服務(wù)菜單”的變革，為行業(yè)提供了可復(fù)制的創(chuàng)新樣本。

政府破局
標(biāo)準(zhǔn)筑基與協(xié)商賦權(quán)雙軌并行

在物業(yè)費(fèi)定價機(jī)制改革中，重慶政府以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與協(xié)商賦權(quán)為核心，構(gòu)建起兼顧公平與效率的治理框架。

2024年6月1日，重慶市出臺新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價、超最高等級服務(wù)的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)單獨(dú)核定等內(nèi)容。新管理辦法的出臺旨在加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不合理上漲，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益。

在“提質(zhì)降費(fèi)”呼聲高漲的市場環(huán)境中，渝北區(qū)于2024年9月發(fā)布了12萬字的《重慶市渝北區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)指導(dǎo)書》，將服務(wù)顆粒度細(xì)化至“電話三聲響鈴內(nèi)接聽”“幫扶行動不便業(yè)主”等細(xì)節(jié)，形成覆蓋客服、工程、安保等9大領(lǐng)域的5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，實現(xiàn)“一區(qū)一標(biāo)”的精細(xì)化治理。

而在協(xié)商賦權(quán)層面，重慶巴南區(qū)創(chuàng)新推出《巴南區(qū)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)價格工作指南》，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)+三方協(xié)商”機(jī)制，通過“一樓棟一代表”選舉業(yè)主代表，搭建“社區(qū)黨組織+業(yè)委會+物業(yè)”協(xié)商平臺，并引入第三方評估機(jī)構(gòu)解決質(zhì)價爭議。

這些舉措形成閉環(huán)：標(biāo)準(zhǔn)制定解決“質(zhì)”的基準(zhǔn)問題，協(xié)商機(jī)制破解“價”的僵局。

近年來，全國多地物業(yè)費(fèi)限價政策成為行業(yè)熱點(diǎn)，但非市場化的物業(yè)費(fèi)定價有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。而此次萬科物業(yè)小區(qū)推行的“彈性定價”，是物業(yè)行業(yè)應(yīng)對市場變化、探索可持續(xù)發(fā)展路徑的典型案例，也正是政府各種政策舉措的落地執(zhí)行。

“彈性定價”打破傳統(tǒng)定價邏輯，將選擇權(quán)交還業(yè)主，在平衡價格與服務(wù)質(zhì)量方面邁出了重要一步。它不僅為廣大居民和物業(yè)企業(yè)提供了一種創(chuàng)新的定價模式，也為整個行業(yè)的健康發(fā)展注入了新的活力。